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买套住房，还要花上几万甚至十几万买个车位，这是多少业主的“痛”…… 别急，让我们先来看看南京法院的判决理由！ 在这场与开发商的“车库之争”中，法院及业委会认为停车库应由全体业主所有，主要有以下四大理由： 地下停车库属于小区内配套公用设施，应无偿交由全体业主使用； 南京规划局的相关文件要求当地开发商按照0.2的配置比例开发建设停车位，因此建设停车位属于开发商的法定义务； 涉案小区内的土地使用面积已经全部分摊到全体业主，开发商不再享有该小区内的土地使用权，也不享有该土地上建筑的所有权； 开发商不能证明车库的建设开发费用未纳入商品房成本分摊至业主。 住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。 据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。 经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。” 该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。 南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用 “车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在全国传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。新乡一位业主算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，新乡的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。 在生效判决出来之前，让我们先来看看我国法律对于小区内的停车位是如何规定的吧。 根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 第七十四条： “建筑区划内，规划用于停放停汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 那么怎样才算满足了业主需要呢？又应该由谁来满足呢？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条进一步细化规定，“ 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 以上是我国目前对于小区车位的法律规定，可看出对于小区车位的权属问题并不是十分明确的，只要是建设规划内的车位都属于配置比例范围内，但并不是配置范围内的车位都一定属于开发商的。 开发商是否都有权按照配置比例处分给业主呢？对于开发商在小区公共区域内规划的停车位，是属于开发商呢还是业主共有呢？ 这在实践中争议是很大的，事实上，小区内的车位规划设计是很复杂的，开发商会利用人防工程、架空层等等建设停车位，不同类型的车位，权属也不尽一样。例如《中华人民共和国人民防空法》第五条就规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此，利用人防工程建设的地下车库就有可能属于开发商了。
来源：网络综合 |
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