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物权法 住宅小区 车库 地下车库归属

2017-09-25  随缘4690
 

物权法 住宅小区 车库 地下车库归属

2015-12-02 刘幼其律师 

【内容摘要】:

住宅小区地下车库的归属之争由来已久,法学界向来也有不同的观点,但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。从司法实践来看,法院也没有成熟的实务性意见。人们将希望寄托于《物权法》出台,但物权法第74条的规定多少有些让人们失望,因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议,而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置,不能不说是一种遗憾。本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨,以请教于同仁。

【关键词】: 物权法 住宅小区 车库 地下车库归属


一、有关住宅小区地下车库的理论之争

(一)约定说

住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定,确定其产权归属,没有约定或约定不明时,推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于:其一,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权,因此地下车库不可能单独获得土地使用权,地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地,该小区土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的业主所享有,开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意,也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如同道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库,是他的法定义务,该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位。《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”,但是对没有约定或约定不明情形下如何处理,物权法并没有作出规定。

(二)成本说

小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本,当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,其产权属于开发商,反之,属于购房者共有。

(三)公摊说

认为小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积,如果已作为公摊面积予以分摊,则在小区业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积),在这种情况下,该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等,如一小区的土地使用权面积等于分摊面积,则说明小区土地使用权归全体业主所有,作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有,那么开发商就无权出售。这类的地下车位(库)属全体小区业主所有,严格的说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积,说明有部分土地使用权未纳入分摊,若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位,则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权,从而有权再行出让、出租。

(四)确权说

住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;地下车位产权归谁所有,则权益归谁所有,否则,其产权处于不明状态。目前,很多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后,可以将地下车位卖给业主,并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。

二、有关地下车库的产权归属问题的法律规定。

(一)《物权法》出台前,确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。

从理论上看,地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中,开发商获得土地使用权,只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利,并没有涉及到地下空间的利用权,该部分空间利用权依然属于政府,如加以利用,必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况,地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,根据法律规定,只要获得相关部门的行政许可,仍然是可以分割使用的。

但是,从现行房地产法律法规看,确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定,未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书,必须要到房地局登记,而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定,民事基本制度只能由法律规定,规章和地方法规无权对此立法。

在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成:1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;”第九条“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。

根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看,地下车库可作为一个独立的建筑部分,并可由开发商自行处分。

从以上规定可知,与地下车库相关的法律法规是模糊的,明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破,难说与此无关。

(二)《物权法》第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。

《物权法》第七十四条规定了三款:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

不难看出,物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定,而是采用了“意思自治”原则,由当事人自行通过协商规定。但正如许多人质疑的那样,在开发商和购房者地位不平等的情况下,怎么能够保证约定是公平的?开发商的强势地位在实践中有目共赌,物权法这样规定的可操作性又如何?因此可见,关于地下车库的归属并没有从此尘埃落定,不难想象未来的纷争还会不断出现。

三、《物权法》第74条规定的不足

笔者认为《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷,因而具有重大实践意义。但是同时也有失误或是遗漏,而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多“隐患”。

首先,《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要,但是这一规定太过粗糙与原则,容易产生歧义,也缺乏可操作性。何为业主的需要?怎么才算作满足了业主的需要?其次,《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定,但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属,更不能解决约定不能的情况如何解决,留下了“隐患”。事实上,这种隐患已经出现。据报道,广州有些小区原来每个车位月租400元,但在《物权法》实施前开发展商却突然贴出通告,取消月租制,车位将全部出售,每个30万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定,在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。此类事例,恰恰反映了开发商在“当事人约定”中的强势地位,在此情况下,由当事人来约定地下车库的归属谈何容易。显而易见,物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议,起草者对待此问题也摇摆不定,多次易稿。最终出台的《物权法》选择了由当时人约定,事实上是回避了这一问题,不能不说是一大遗憾。

也正是如此,《物权法》实施后,多数人(特别是业主)还是坚持认为,住宅小区的停车车库属于小区的业主,理由如下:

1、从财务方面讲,开发商在造车库的时候,并没有把这个成本单独入账,而是计入小区开发的建安费里面,也就是计入了我们房屋的成本,开发商在售楼的时候,已经将这部分费用从业主买房款里收回了

2、项目方面讲,开发商在造车库的时候,并没有把车库作为一个独立的项目去开发,也就没有独立的核算这个项目,所以并不能把它作为一个独立的物权出售

3、产权方面,开发商没有另外向政府国土资源局缴纳车库部分的产权出让金,也就没有办法取得车库单独的产权证,也就没有权利出售。

四、如何综合判断地下车库的归属

通过以上分析,笔者认为,地下车库的法律归属并非单单是“当事人约定”那么简单,因此应结合现实作出分析。

(一)要判断地下车库的归属,首先要明确以下几点:

1、明确地下车库在法律上的分类

(1)不可销售的公共配套设施。开发商根据政府规定兴建地下车库,是其法定义务,该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位。像这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(2)可以销售的公共配套设施。比如在地方政府规定的规划车位比例之外,开发商单独投资扩建的地下车库,在销售房屋也并没有计入公摊面积且有独立产权的,开发商有权单独对外销售。

(3)非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,既可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。

(4)利用人防工程改造成的地下车库。《中华人民共和国人民防空法》规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。因此,在和平时期,投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库,必须获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人防工程防护能力前提下,根据国家对地下车库相关技术规范进行改造,符合使用要求后,便可作为地下车库使用。

2、要明确建筑物所在的地方是否有关于小区必须建设附属配套停车位的硬性规定。我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第59条规定,建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类,其中法定停车位的所有权当然在全体业主,而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。

3、需要明确地下车库的建设成本是否已纳入商品房的成本,小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。

(二)综合以上各方意见及法律的相关规定,笔者认为应当按以下方式判断地下车库的归属:

1、看住宅小区地下车库的产权证情况,如果地下车库具备独立产权并已核发单独的产权证书,则可以此为据,认为地下车位产权归谁所有,则权益归谁所有。问题是,地下车库的车位并非独立空间,因此,房管部门目前也不核发单独的产权证,因此,立法上需要进一步修正完善。

2、如果地下车库并未办理单独的产权证,则看开发商是否已经将地下车库的建筑成本计入房价或计算共摊面积时是否已把地下车库的建筑面积计算在内,如已计入房价或计算共摊面积,则地下车库归属业主,反之,地下车库属开发商所有。如果地下车库的建设成本已摊入房价,且表明购房者已经支付了地下车库的对应的价款,地下车库当属全体业主共有;如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在购房者购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在这种情况下,开发商既已转让地下车库的面积,该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

3、如果该地下车库属于人防工程,那么这一部分人防工程的产权归国家所有,谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售,开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,人防工程的权益也逐步转让给业主。人防工程使用权应归全体业主所有,扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。

五、立法完善建议

(一)、其它地区和国家的相关立法规定

  1.我国台湾地区

  前已提及,我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第59条规定,建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类,其中法定停车位的所有权当然在全体业主,而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。这一规定相对分清了开发商和业主的权利范围,值得借鉴。

  2.德国

 1973年德国《住宅所有权法》规定:“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之空间”,这一规定肯定了地下车库所有权独立归属的理论。

  3.法国

  自1950年以后,法国《都市计划法》规定,在新建建筑物时,建筑者负有在建筑物基地内,为每一住户设计一停车空间的义务。依据法国现行法律,区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。如果,区分所有权人因为自己的原因没有购买停车位,开发商可以将停车位出售给非区分所有区人。

4.日本

日本现行的《建筑物区分所有权法》(1983年)并没有关于停车场问题的规定,自上个世纪50年代起,因停车场问题发生了大量的纠纷。日本地方法院对于地下车库的所有权的归属问题也存在不同的认识,直到昭和56年6月18日,日本最高法院以判决的的形式确认地下车库为专有所有权客体,从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符。日本最高法院认为,建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件,而地下车库完全符合上述两个要件,因此,地下车库可以成立独立的所有权。

  (二)加快完善相关立法,解决地下车库的所有权归属之争

  地下车库的所有权之争是社会经济发展到一定阶段必然凸现的矛盾,各个国家或地区都不例外,并且随着我国经济的进一步发展,这种矛盾会进一步突出。要想彻底解决地下车库所有权之争的矛盾,必须尽快完善相关立法。

  1.在建筑物区分所有权法律制度中明确地下车库的所有权归属。

全国人大法工委陆续公布的四个《物权法》草案中,均有建筑物区分所有权的相关规定,但是,没有明确地下车库是否属于建筑物区分所有权的共有所有权部分,而是把地下车库是否属于建筑物区分所有权之共有所有权的权利交给了开发商和业主之间的商品房买卖合同来约定,且不说这种以约定的方式确定建筑物区分所有权的各部分是否符合法理,已经建成和使用的地下车库必将陷入无休无止的所有权诉争的泥潭,《物权法》无法起到定分止争的作用。可见,《物权法》以“交由当事人约定”这种企图回避社会矛盾的立法方式无法彻底解决地下车库的所有权归属问题。因此,笔者认为,《物权法》在修正时应当明确建筑物区分所有权的共有所有权的范围,尤其应当规定地下车库是否属于共有所有权的范围,以解决其所有权归属问题。

2. 可借鉴我国台湾地区的作法,在建设规划以及配套建设立法上,对车位、车库作出强制性分类标准,采用法定停车位、鼓励停车位方式,即满足业主的实际需要,又均衡开发商的利益,起到鼓励和激发效应。同时,明确地下空间建筑的确权原则和条件,使单独出售的地下车库的产权明确,以便于物权的保护和流通。

3. 加快空间建设用地使用权立法。目前我国的地下空间利用权立法尚属空白,而地下车库等地下建筑空间正是应由地下空间利用权调整的范围。空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权,包括空间所有权和空间利用权。从用益物权立法角度看,空间权本质上即是一种用益物权,是土地所有权的一种派生的用益物权。但是,它到底是属于一项单独用益物权,还是属于传统用益物权的某种形式,我国学者之间存在着较大争议。以王利明教授为首的中国物权法研究课题组在《中国物权法草案建议稿》中,将“空间利用权”单独列为一节,作为用益物权一章中的一个单独的种类。 
综上所述,住宅小区地下车库权属问题是当前争议较大的热点问题之一,《物权法》规定的“当事人约定归属”原则从本质上并不能解决类似纷争,只有从各个方面方面不断地完善立法才能彻底解决地下车库的所有权之争。

参考文献:

(1)《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,黄松有主编,人民法院出版社。

(2)《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《中华人民共和国人民防空法》。


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