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住宅小区的停车位究竟属于谁?

2016-04-14  半刀博客


住宅小区的停车位究竟属于谁?

 

金诺律师事务所  赖如星


近日,一则《住宅小区的车库到底归谁全国首例车库之争一审落槌》的消息引爆了朋友圈,引发大量的关注和转发。文章称:“就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。”针对该消息,4月8日,南京市鼓楼区人民法院官方微博发布《郑重声明》,声明称上述消息不实,“文章中提到的均是并未生效的一审判决”“本案应以生效判决为准”。那么,本案的真实情况究竟是怎样的呢?


一、基本案情


1998年,江苏星汉置业有限公司(以下简称星汉公司)经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园住宅小区,并按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》、南京市规划局对该项目《建筑工程规划设计要点通知》的要求和《半地下室平面规划核准图》的核定,以0.2停车位/户的比例标准建设了半地下车库。规划核准车库数量为36个,实际建设车库数量59个。2000年,星汉公司对已建成的商品房自行定价销售,并以均价10万元/车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权。对此,原告星汉城市花园业主委员会(以下简称业委会)起诉称,被告星汉公司出售地下车库的行为违反了法律规定,也侵犯了小区全体业主的合法权益,请求法院确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为全体业主共有;星汉公司立即向业委会移交星汉城市花园地下停车库,不能移交的,支付车库的实际出售价款。被告星汉公司辩称,星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可,所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主,故被告应享有地下车库的所有权,请求法院驳回原告的诉讼请求。


二、审理过程及裁判结果


南京市鼓楼区人民法院一审作出判决:星汉公司将地下停车库移交给业委会管理,全体业主享有地下停车库的权益。星汉公司不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经审理认为,原审查明事实不清,裁定撤销原判,发回重审。


南京市鼓楼区人民法院重审后认为,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,建筑区划内在规划用于停放汽车的停车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的停车位,归业主共有。小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,故超规划建设的23个车库应属业主共有。并且,按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%的车库为业主保留。小区业主实际有权取得的车库为29个。星汉公司已交付了24个车库,尚应向业委会移交5个车库。由于业委会应移交的车库已实际出售给小区其他业主,业委会要求移交停车位的请求实际无法履行,故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款50万元。因此,判决被告星汉公司于判决生效起十日内给付原告业委会车库出售款50万元;驳回业委会的其他诉讼请求。宣判后,原告业委会及被告星汉公司均未提起上诉。


三、案件评析


虽然本案的判决已经生效,但是围绕本案相关问题的讨论却仍在持续。随着物质生活水平的提高,城市居民拥有私家车的数量不断增长,而城市土地资源有限,小区停车位仍属于相对稀缺的资源,停车难日益成为困扰业主的问题,有关与本案类似的停车位权属、使用等纠纷亦屡见不鲜。因此,本案的典型意义不言而喻。那么,住宅小区的停车位究竟属于谁所有呢?


(一)住宅小区停车位的分类


实践中,住宅小区的停车位从形式上主要分为以下几类:


第一类,独立停车位(库)。独立停车位是指开发商在小区建设的具有构造上的独立性、能够明确区分,具有利用上的独立性、可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权客体的停车位。该类停车位通常建设于住宅楼一层,与其他停车位有明确界分,多见于高档住宅小区。


第二类,地面公共停车位。顾名思义,地面公共停车位,是指占用小区公共道路及其他场地等设置的停车位。根据《物权法》的规定,该类停车位属于业主共有,通常交由物业服务企业行使管理权,所得收益属于全体业主共有,在扣除一定比例的管理费之后,用于贴补物业服务费用。


第三类,人防停车位。人防停车位是指占用住宅小区人防设施设置的停车位。《人民防空法》第三十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”修建人防工程是开发商的法定义务。根据人防工程“平战结合”的建设方针,国家鼓励平时对人防工程的使用,因此,人防工程被改造用于停放小区车辆是实践中普遍的做法,但是对于人防停车位的权属却多有争议。


第四类,非人防地下停车位。该类停车位与人防停车位一样,均设置于地下,二者的区别在于非人防停车位并不占用人防工程。而确定人防停车位与非人防停车位的法律依据并不完全一致,所以,严格而言,人防停车位与非人防停车位二者的法律性质并不相同,宜区分讨论。


(二)如何确定停车位的权属


有关停车位所有权归属的讨论,主要集中在小区停车位属于全体业主共有、开发商所有,还是国家所有。《物权法》及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等对此做出了原则性的规定,但并未细分各种类型的停车位及其归属。因此,实践中各地的做法及法院的裁判意见也不尽一致。那么,究竟应如何确定住宅小区停车位的归属呢?概括起来,主要有以下几种观点:


第一,一律属于全体业主共有。该观点认为,住宅小区停车位属于配套设施,而建设配套设施属于开发商的法定义务,因此,随着住宅小区的出售,住宅小区停车位也应移交给全体业主,属于全体业主共有。


第二,依据停车位是否计入公摊面积而定。该观点认为,如果停车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该挺停车位的面积,该停车位当属于全体业主共有。反之,如果停车位的建筑面积未作为公摊面积,则该停车位应属开发商所有。i


第三,以停车位造价是否计入业主的购房成本作为评判标准。该观点认为,如果停车位的成本已经摊入业主的购房成本,则停车位、车库归业主共有。反之,则可以通过约定的方式确定其归属。ii


第四,以停车位是否计入容积率而定。该观点认为,停车位如果计入容积率,则可以进行房地产权的初始登记,取得独立的产权证书,因此,开发商可保留其所有权。反之,如果没有计入容积率,其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中,且伴随着分摊了土地使用权的房屋产权出售给全部业主,停车位的所有权也应归业主共有。iii


笔者认为,上述四种观点分别以不同的角度提出了判断停车位的所有权归属的思路,有一定的合理根据,但均值得商榷,不宜作为确定停车位归属的标准。原因在于:


其一,小区停车位一律属于业主共有的观点缺乏法律依据。“配套设施”并非直接等同于物权法中的从物,开发商负有承担建设配套设施的义务也并不意味着配套设施的所有权属于全体业主。并且,《物权法》第74条第2款的规定也表明,开发商与业主可以通过出售、附赠或者出租等方式约定建筑区划内规划用于停放汽车的停车位、车库的归属。


其二,公摊面积标准缺乏合理性。以地面公共停车位为例,地面公共停车位一般不计算建筑面积,公摊面积更是无从谈起,但是根据《物权法》的规定,这些停车位应属于业主共有的停车位,而非属于开发商所有。再以人防工程为例,根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定,人防工程并不计入公摊面积,但仅以此认定人防停车位的所有即属于开发商所有,法律依据并不充分。


其三,停车位成本标准缺乏可执行性。建筑成本是当事人在作价格决定时的考虑因素,但是,影响交易价格的还有其他因素,在具体交易价格的形成过程中,标的物的成本计算作为开发商的内心计算,只会影响经济意义上的最后成交价格而并不能成为确定所有权归属的依据。iv并且,对于停车位的成本是否已经计入建造成本并分摊于各个业主的问题,涉及有关建筑的专业问题,暂且不论举证责任的负担难题,即使开发商可以完成举证义务,由于信息不对称,业主等其他主体也基本上很难质证、查清。所以,以停车位成本标准来确定其权属仅具有理论上的意义。


其四,容积率标准不适宜判断地下停车位权属。容积率标准反映的是建筑物是否分摊到土地使用权的一个标准。由于我国房地产立法采取的是“房地一体”原则,因此如果要获得独立的产权必须有对应的土地使用权。而只有分摊到土地使用权,才可以取得建筑物的专有权,这与房地产权属证书的取得密切相关。因此,是否计算容积率可以作为地上停车位权属认定一个标准。但是却无法解决地下停车位的归属问题。虽然《物权法》第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立,表明地下停车位也可以登记成为独立的建筑物区分所有权的客体。实践中有些地区为了鼓励开发商修建车库,作出了地下车库不计算容积率的规定,v但是,根据我国现行法律法规并未规定地下车库一律归业主共有。并且,人防工程的所有权目前在法律上并不明确,容积率标准也并不适宜用于确定人防停车位的权属。


因此,笔者认为,住宅小区停车位的归属不应简单地以某一个标准一概而论,而应当区分停车位的不同形式分别予以确定。首先,占用业主共有道路或者其他场地设置、增设的停车位属于业主共有。其次,建筑区划内规划的停车位,可由开发商和业主约定其归属。再次,由业主共同参与公摊面积分摊了所享有建设用地使用权的共有土地,且无法办理相应的权属证书的停车位,则应当属于业主共有。最后,对于人防停车位而言,目前法律并未明确人防工程的所有权归属,各地方对其态度也不尽一致。本着“平战结合”及“国家鼓励平时利用”的原则,开发商与业主可以在商品房买卖合同中对人防停车位的使用进行约定。



注释:

i 绵阳市中级人民(2015)绵民终字第632号民事判决书。

ii 深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第3158号民事判决书。

iii 刘阅春:“论小区停车位及车库的归属”,载《当代法学》2007年,第五期。

iv 陈?:“不宜用价格构成理论解决所有权归属纠纷”,载《人民法院报》2004年4月15日,第3版。

v 《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》(汕规国通[2002]104号)



 


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