一、 小区车库（车位）的分类和性质
车库是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库不同
于车位，车库本身是建筑物，一般具有四至的封闭空间，不同于开放的停车位；同时车库
一般是利用地下空间修建，不同于露天的停车位。车库不是《物权法》中建筑物区分所有
权的专有部分，但是车库具有空间的遮蔽性，在空间上具有特定性和独立性，因此可以被
独立和排他的支配和占有，因此车库是独立的特定物，可以作为独立的财产。
住宅小区的停车位、车库一般可以分为如下四种类型：第一种是住宅小区地面露天停车
位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位或车库；第四种是楼房
屋顶平台停车位。
车库作为独立的所有权客体学界没有多大疑义，但是车位可否作为独立的所有权客体存
在？王利明教授、崔建远教授认为小区车库、停车位可以成为独立的所有权客体：“停车
位可以成为独立所有权客体的原因和根据在于，首先是在技术上可以将停车位与其他物区
别开来，运用划线标号的方式作为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公
示。其次，地下停车位不是绝对必要的附属设施，没有地下车库并不影响房屋具备基本的
使用功能，有的买房人需要，而有的买房人却不需要地下车位。另外，一个买房人对特定
车位拥有所有权，并不会影响其他买房人停车，因为其他买房人可以把车停到其他车位上
去。
二、 小区车库（车位）归属
《物权法》第七十四条是现行立法中对车库（车位）的归属规定为：“建筑区划内，规划
用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用
业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
对于占用业主公共道路或者场地的车位归属，《物权法》第七十四条第三款规定了：占用
业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一点没有什么争
议。
事实上，露天停车场的建设几乎不需要任何成本，其占用的土地已经属于业主共有财产的
范围之内，将其归为业主共有是合理的。此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车，
并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。根据《物业管理条例》第五十五条
规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关买房人、买房人
大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。买房人所得收益应当主要用于补
充专项维修资金，也可以按照买房人大会的决定使用。”从该规定推知，物业管理企业代
为经营管理，可以取得相应的报酬；但是，共有的停车位、车库经营应征得物业管理企业
的同意在《物权法》出台后就显得不合理了。业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，
而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费。而业主之外的人交纳的此项费用，应该是停
车位的租金和向物业管理公司交纳的停车保管服务费。物业管理公司应当维护车辆的停放
秩序。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，应当承担相应的责任。开发商、物业公司不能将
车位收费所得据为己有，租金应该属于全体业主共有，停车保管服务费在扣除必要管理费
后的所得款应属于全体业主共有
《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或
没有约定情况下，小区车库（车位）怎样确定归属？
目前，国内专家学者对于车库的归属（当事人未约定归属）有以下几种观点：
（一）、根据投资状况确定归属
此观点认为，根据“谁投资，谁受益”的原则，如果车库的投资已经分摊到售房成本中，
最终由消费者承担，则业主对车库享有所有权。如果车库的投资没有分摊到售房成本中，
则开发商没有将车库作为附属设施一起销售，只是出售的成套商品房及其组成部分，业主
不能因为购买了建筑物区分所有的专有部分，就对车库享有所有权。
（二）、根据土地使用权属确定归属
该观点认为，土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定，一旦业主购买了专有部分，
按照地随房走的原则，房屋所占的土地使用权也相应地转移给业主，据此推论，车库也应
该确定为业主所有。
（三）、根据主从物理论确定归属
此观点把车库和车位定位为建筑物的从物，依照主物和从物的一般原理，车库和车位的所
有权当然地依据建筑物的所有权移转而转移。
（四）、根据空间利用权来确定归属
由专家和学者认为，商品房销售后，土地使用权已经属于全体业主共有，开发商利用地下
的空间修建了车库，车库应该属于开发上所有。
（五）、没有约定或者约定不明，推定为业主所有
在《物权法（草案）》中曾经规定，在没有约定或约定不明确的情况下，应当推定车库的
所有权为业主共有。理由在于：第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式
合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如
果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利；第二 ,从
合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都
是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规
则，应当作出不利于开发商的解释。
以上各种观点都存在其合理性和局限性，哪一种观点都不能解决所有纷繁复杂的现
实问题，我认为应当首先站在保护信息不对称的业主方来考虑和解决纠纷，在双方没有约
定或者约定不明的情况下，首先推断应当推定车库的所有权为业主共有，将举证责任分配
给优势方-开发商。在确定车库的所有权时，可以根据开发商提供的证据，采用投资说的观
点来判断车库的所有权归属。
三、 如何使用和利用小区车库（车位）
地下车库是对地下空间资源的利用，具有财产的价值，过去，我国《城市房地产管理法》
只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《中华人民共
和国物权法》的出台，明晰了车库的所有权，这是一个很大的进步。业主的权利得到了保
护、开发商的积极性得到有效保护。《物权法》第七十四条是现行立法中对车库（车位）
最具体的规定。仅从条文文字看，该条似乎对小区的车库（车位）权属进行了明确的界
定，但是细读该本条规定，却发现短短的文字仍然不能解答长久以来人们心中的困惑。
首先，本条第一款规定了：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业
主的需要。
（一） 、什么是“首先满足业主的需要”？
这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则
不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必
要的限制，即为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有
满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同或者租赁合同应当是无效的。优先购
买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的
人。但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
“需要”，是一个随着人们经济能力增长而不断变化的价值量。如果在购房之初，业主尚
无经济能力或计划购置汽车，但是购房后的一定时期内又产生了购买或者使用车库（车
位）的需要，怎么办？是否需要将车库（车位）的购买权在一段时期内为这部分业主保
留？这是否会造成资源的闲置和浪费，不利于开放发商的投资建设积极性的维护？我认为
《物权法》对“需要”主要有：第一，如果车库和车位属于依据规划修建，“需要”应界
定于房地产开发建设之时，根据小区业主的数量和目前的消费水平和需求。这本身就存在
很大的主观性和不确定性。第二、如果车库和车位属于规划以外修建的，应该根据业主新
增的车库（车位）需求界定。业主的需要有差异，有的家庭有使用一个车位的需要，而有
的家庭却有使用多个车位的需要，多大程度才算是“满足业主的需要”？需不需要量化业
主的这个需要？
（二）、如何满足业主的需要？
在社区早期入住率比较少的情况下，如果满足了当时业主对车库（车位）的需要，是不是
意味着剩下的车库（车位）就可以卖给小区以外的人了？那么新入住业主的需要又如何满
足？实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买
或出租车位车库的权利。当业主只有“需要”而没有能力购买，这样开发商算是满足了业
主的“需要”了么？当开发商就价格无法与业主达成协议时能否对外出售或出租？是否不
能向外出售？如果形成谈判僵局，没有缓和的机制，可以预想到开发商与业主之间将会展
开永无休止的斗争，物权法“定纷止争”的目的就难以实现。车库的所有权属于开发商而
不允许对外出售，这显然不符合所有权的处分原则。如果允许向外出售，开发商就可以以
此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。这极大地损害了业主的权益，业主们对
此却又无能为力。在实践中应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高
于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。
（三）、“首先”满足业主的需要后，如果业主转售房子时，或者已购车库（车位）业主
转让其所有权时，关于车库（车位）的二次出售是不是只能卖给本小区的业主？是不是要
经过全体业主的同意？这些方面物权法也并没有明确规定。
（四）、“满足业主的需要”由谁说了算？是开发商还是业主大会？如果由开发商来解
释，那么业主的权利就形同虚设；但业主大会在商品房销售之初，还没有成立，客观上不
可行。何况车位之争的双方正是开发商和业主。从立法学讲，需要由制定法律的机关作出
相应的解释或者通过司法解释使本条立法意图能够得以在社会生活中运用。
根据对《物权法》第七十四条的解读，可以知道，真正实施物权法还需要相关细则的出
台。因此，应该多关注近期出台的实施细则。
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