小区地下室究竟属于开发商还是业主

华南一线讯（记者周益臻）近段时间，对湛江徐闻同发花园小区所有业主来说，绝对是揪心的日子。原本已平平静静使用了三四年的地下室车库，突然被开发商封闭并声称要出售。导致业主没地方停车，严重影响了业主正常生活，业主与开发商的纠纷持续不断并逐步升级。业主委员会投诉称，在购房时购房合同已约定地下室为分摊面积，分摊给所有业主。开发商不顾合同约定偷偷把地下室确权给自己，属于违法行为。

记者接到投诉后，深入该小区调查。临近中午，记者赶到该小区，看到该小区停满了小车，有些过道、绿地、公共活动场所也被停了车。一位业主说，这些小车原本都是停在地下室的，开发商封闭地下室车位后，不得不停在小区内。

在地下室，记者看到密密麻麻的都是车位线，被划为车位并已上锁。连电梯、楼梯间通道、生活水泵房和排烟风机房的门前也被划为车位。整个地下室凌乱不堪，存在很大的消防隐患。

在《商品房买卖合同》上，记者看到该商品房建筑面积136.41平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积高达26.5269平方米。

据商品房合同附件二显示：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。这其中就包括了地下室。

依据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》第一百四十二条规定：“建设使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。同发花园小区地面停车位是由开发商自行建造的，该项目在规划审批上并未规划为地面停车位，而是规划建设附属设施，且该小区地面停车位也不能办理不动产权登记，因此，该地面停车位应归属全体业主共同使用，车位若有收益应归全体业主共有。

徐闻县国土资源局3月5日发文称，该局根据湛江同舟共发房地产开发有限公司的请求，2016年10月20日给同舟共发公司建筑的地下一层颁发了不动产权证书（证号：粤（2016）徐闻县不动产权第0001252号），2017年12月23日，该局依照同舟共发公司的申请，将车位分割为214个车位并办理房屋所有权变更登记（分割登记）。

法律界人士认为，商品房买卖合同已明确约定地下室车位属于公摊建筑面积，开发商出售房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主身上，并且按比例收款了。因此，地下室车位归属于全体业主，车位收益归属于全体业主。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。开发商的投资已经随着商品房所有权、土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的地下车位收益归全体业主共有。

该法律界人士说，湛江同舟共发房地产开发有限公司虽已取得大部分小区地下室车位的产权，但其单方确权行为违法且违反《商品房买卖合同》约定，严重损害了全体业主的合法权益，开发商对车位的单方确权行为依法不得对抗业主。