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近几年，商品房预售合同纠纷的案子不断增加，单是通过中国裁判文书网公布的判决或裁决书就有354945份。在实践中，由于购房者自身的谈判能力、法律认知水平的限制，在签订购房合同时未能有效、有力地维护自身合法权益，从而产生法律纠纷。 基于建筑物区分所有权理论，业主对商品房的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，但在商品房买卖交易过程中，购房者多关注专有部分所有权，对于专有部分以外的共有部分的共有和共同管理的权利关注较少。 随着建筑物外墙等共有部分的现实或潜在的经济利益为人们所认识，有些开发商在与购房人签订商品房买卖合同过程中对业主共有部分的权属通过补充协议的方式进行处分，约定属于全体业主享有共有和共同管理权利的物业归开发商所有，或者开发商享有使用及收益的权利。而购房者限于自身的谈判能力、法律认知水平等，对于该类条款没有关注或者即使有关注也没有能力要求开发商删除或变更，由此引发的纠纷越来越多。早前很多法院的裁判观点多为“业主在签订合同时放弃自己作为业主的部分权利，并不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形”，而最终驳回业主要求确认相关条款无效的诉请，但近年来有了一定的变化。 以案说法 笔者经办的一例案件便属此类情形，在一审判决败诉，原代理律师不再代理的情况下，笔者认为对于普遍存在的小区公共场所及配套设施的权益保护问题，有必要在司法实践中予以厘清及明确。因而笔者在二审代理中结合广东省高级人民法院2017年9月12日颁布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》变更诉讼策略，调整抗辩观点，明确提出“开发商在售出物业后依然无偿享有业主的共有部分使用权、收益权等权能，实际上是把使用权、收益权等从所有权人的权利中分离出来，且这种状态是永久的，该种约定显然违反了物权法定原则，应为无效条款”的代理方案。二审法院最终采纳了笔者的上诉观点，撤销了一审判决，全面支持了业主的上诉请求。鉴于本案的典型意义及社会影响，广州市中级人民法院在2017年度审理的32859个案件中，遴选本案列入2017年度房地产审判十大案例。 案件名称 杨某某、李某某与广州市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 【裁判要旨】 开发商与单个购房人不能在商品房预售合同中对建筑物共有部分作出处分。 【基本案情】 杨某某、李某某（乙方）与广州市某某房地产开发有限公司（甲方）于2016年4月6日签订了《广州市商品房买卖合同》，订明杨某某、李某某向该房地产公司购买位于海珠区某花园1801号房。在本合同附件七补充协议中，双方确认：1.小区建筑规划内的所有地下车库、地面停车位、会所、架空层及其他配套商业设施等物业的所有权或使用权、收益权、处分权归甲方所有，甲方有权将上述物业进行出售、赠予、出租、使用及经营。若乙方需取得上述物业的所有权或使用权，应与甲方另行签订相关合同。同时，乙方自愿放弃优先购买或承租该花园自编第十二期G-l、GJ-2栋地下停车库停车位的权利，并同意甲方无论在本项目停车位、停车库是否满足本项目业主需要的情况下有权直接将该花园第自编十二期G-l、GJ-2栋地下停车库、停车位对本项目业主之外的单位或个人出售或出租，此等情况下，甲方不需对乙方承担任何责任。2.小区建筑规划内的商业性质部分的外墙面使用权及收益权属甲方所有；乙方同意在签订《商品房预售合同》或《商品房（一手现房）买卖合同》时经甲方认可的业主单独使用一定范围的平台/天台/花园/其他区域。3.甲方或甲方委托的物业服务公司在不影响乙方使用该商品房的情况下，可就小区的相关公共部位、配套设施等与他人签署使用协议。该合同经广州市房地产交易登记中心登记备案。 上述《广州市商品房买卖合同》及补充协议签订后，因双方对上述合同条款的效力发生争议，杨某某、李某某遂向一审法院提起诉讼，请求确认双方于2016年3月29日签署的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议中第六条第1、2、3款无效。 【裁判结果】 一审法院认为，杨某某、李某某在签订合同时放弃自己作为业主的部分权利，并不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，也不能证明案涉条款存在以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形。杨某某、李某某以案涉条款违反法律、行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形为由要求确认案涉条款无效，缺乏依据。遂判决驳回杨某某、李某某的诉讼请求。 二审法院认为，关于案涉协议涉及的建筑规划内的会所、架空层、外墙及共用平台、天台、花园等业主共有部分处分、使用、收益权的问题。根据物权法规定，对于属于全体业主共有的物业，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定。诉讼中，该房地产公司没有提供证据证明，其在与杨某某、李某某签订案涉补充协议之前，已依照上述法律规定取得了享有上述物业共有权利的其他业主的同意，其对此应承担举证不能的法律后果。杨某某、李某某对于案涉物业业主共有部分没有处分权，故其与该房地产公司就此约定的协议条款无效。 【代理方案】 按照商品房买卖合同补充协议的约定，开发商在物业出售后依然无偿及无限期保留外墙和架空层等共有部分使用权、收益权等权能。这实际上把使用权、收益权等从所有权人的权利中分离出来，且这种状态是永久的，该种约定显然违反了物权法定原则，应确定为无效条款。此外,专有部分的所有权、共有部分共有和共同管理的权利均属于业主的主要权利，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定，业主个人无权单独决定。商品房买卖合同中通过格式条款约定共有部分的使用权、收益权等权益保留由开发商所有，该条款排除了业主的主要权利，根据合同法的规定，亦属于无效条款。 |
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