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近年来，房地产市场不断活跃，房地产预售、交易买卖、按揭贷款等业务频率增强。在这个过程中，一房多卖、骗取资金的行为时常发生，严重侵犯了群众的物权。因不动产只有登记才发生法律效力，并以登记薄的记载为准。预告登记就是为保障实现物权而进行的登记，并记载于登记薄，以保护权利人的合法权益。 1 商品房等不动产预售的申请预告登记 这里特别要说的是申请预购商品房的预告登记。预购商品房是指开发商对所售不动产还在建造中或者还没有办理首次登记的不动产的预售行为，并与购买人签订商品房买卖合同。购买人为了保障将来自己物权的合法实现，根据与开发商的约定而进行预告登记。并且预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。由此通过登记公示的方法制约开发商把已经出售的不动产再次出售或者进行抵押，有效预防不动产市场交易风险，杜绝了开发商一房多卖等欺诈行为的发生，充分保护了权利人的合法权益。 2 不动产转移申请预告登记 不动产转移申请预告登记，是指不动产已经建造完成并办理了首次登记的，关于买卖、互换或者赠与等转移登记申请的预告登记。这种预告登记是因当事人双方的约定事宜而实现的登记行为。如甲乙双方约定以分期付款的形式进行买卖。甲方为了防止乙方在房款未付清之前过户及余款拖欠等情形的发生；乙方为了预防甲方一房多买或者毁约加价等行为，双方约定进行预告登记。通过预告登记限制了甲方在预告登记之后要处分不动产，如果没有乙方的同意无权处置；同时限制乙方在未付完房款之前也无法办理不动产转移登记。在日常登记工作中这种交易需求的群众非常多，可能是宣传不到位，买卖双方不知该怎么办，一般是在私下约定，没有法律效力，从而引起许多纠纷。进行不动产转移申请预告登记，能够有效制止交易中纠纷的发生，保证交易安全有效，从而便民利民。 3 抵押不动产，申请预告登记的 是指当事人就已经取得不动产权属证书，并签订了抵押合同，但暂不申请抵押登记，为了保障将来实现抵押合同约定的事项而进行的预告登记。例如，A以自己名下的房产（有不动产权证书）作抵押，与银行签订了抵押合同与主债权合同，并约定办理抵押登记的有关事项，为了预防双方毁约，进行了抵押的预告登记。 4 预购商品房设定抵押权的预告登记 指在预购商品房预告登记的前提下，当事人将预购商品房抵押给银行，以取得预购商品房后续款项为目的，并且在房屋竣工后，达到办理不动产登记的条件下，办理相应的不动产权属证书，随之将预购商品房抵押登记转化为有证房(期房转现房)的抵押登记。这种登记在登记工作中比较常见，也就是我们通常所说的按揭贷款。 需要特别注意的是： 一是当事人必须有关于预告登记的约定协议，根据约定办理预告登记；二是预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效；三是预告登记不发生物权的转移，是对合同上约定的不动产将来实现相应登记的保障；四是申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明，不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记；五是预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。 李灵莉 陕西省渭南市不动产登记中心 |
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