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民商实务 追寻法意 解析案例 探索规则 登记备案 & 预告登记 编辑：糖樱 登记备案与预告登记，是人们较为熟悉的两个制度概念。其中，对登记备案，人们是因为商品房预购而了解熟悉；预告登记，是因为《物权法》的颁布，而让人们有所了解。然而，对登记备案与预告登记的区别，知道和了解的，则并不多。因而，经常发生因混淆两者关系，而产生的民事或行政纠纷。 登记备案只适用于商品房预售合同；而预告登记，则有预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。 登记备案，是一种行政管理制度，仅在行政程序上对预购人具有保护功能；而预告登记，这是一种特殊的不动产物权登记，其目的是确保将来发生不动产物权变动的请求权，属于准物权。 预告登记相对于预售合同登记备案更具有实用性，在其他条件相同的情况下，办理了预告登记的买受人较办理了商品房预售合同登记备案的买受人，享有更为充分的权利保障。 登记备案制度，其法律依据是《城市商品房预售管理办法》的规定；而预告登记制度，其法律依据是《物权法》及《房屋登记办法》。 关于登记备案的规定 《城市商品房预售管理办法》 第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 关于预告登记的规定 1.《物权法》 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2.《房屋登记办法》 第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。 第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。 第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）已登记备案的商品房预售合同； （四）当事人关于预告登记的约定； （五）其他必要材料。 预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。 第七十一条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料； （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）抵押合同； （四）主债权合同； （五）预购商品房预告登记证明； （六）当事人关于预告登记的约定； （七）其他必要材料。 第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权转让合同； （四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书； （五）当事人关于预告登记的约定； （六）其他必要材料。 第七十三条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）抵押合同； （四）主债权合同； （五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明； （六）当事人关于预告登记的约定； （七）其他必要材料。 |
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来自： 昵称29501983 > 《房产、土地、工程及土地承包经营》
