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【裁判要旨】审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。 【案情】 上诉人(一审原告)：阳某。 上诉人(一审被告)：桂林市某房地产开发有限公司。 法定代表人：周某，该公司总经理。 被上诉人(一审被告)：张某。 2007年12月21日，广西壮族自治区桂林市某房地产开发有限公司(以下简称某公司)与张某签订商品房买卖合同六份，约定：某公司将桂林市芳华路某小区第5栋1单元4层1号房(本案讼争房屋，下同)等六套房屋出售给张某，并于2008年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付张某，于交付后的200个工作日内(2010年10月17日前)为上述房屋办好房地产权属证书。签约当日，张某依约向某公司支付全部购房款110.1061万元，上述商品房买卖合同在桂林市房产局进行备案登记。2008年1月20日，某公司另与张某签订商品房退款退房协议书，约定：若某公司在2008年3月20日前以现金支付方式将全部购房款退还张某，则张某将上述房屋退回某公司，否则双方继续履行先前签订的商品房买卖合同。但某公司没有如约退款。2009年8月18日，某公司与阳某签订商品房买卖合同，约定：某公司将涉案房屋出售给阳某，总价款为46.8万元，付款方式为签约当日支付23.4万元，余款以银行贷款方式支付。2009年8月18日，阳某向某公司支付23.785万元，含首付款23.4万元及某公司代收办证费、对讲门、一户一表(水电)、有线电视初装费等费用3850元。2009年10月11日，某公司在《桂林晚报》刊登交房通知。2010年1月20日，某公司将房屋交付阳某，后阳某装修居住至今。2010年10月，张某向桂林市秀峰区人民法院起诉，请求：判决某公司交付房屋，并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金，以及赔偿逾期交房租金损失。2010年11月15日该院(2010)秀民初字第713号民事判决支持张某的上述诉讼请求。某公司不服提起上诉，2011年4月11日桂林市中级人民法院(2011)桂市民终字第287号民事判决驳回上诉，维持原判。2016年7月，阳某向桂林市中级人民法院诉请撤销桂林市中级人民法院(2011)桂市民终字第287号民事判决和桂林市秀峰区人民法院(2010)秀民初字第713号民事判决。同年12月28日，桂林市中级人民法院判决驳回阳某的诉讼请求。阳某和某公司均不服提起上诉。2017年7月10日，广西壮族自治区高级人民法院(2017)桂民终75号判决支持阳某和某公司的上诉请求。 【审判】广西壮族自治区桂林市中级人民法院于2016年12月28日作出(2016)桂03民撤3号判决，认为所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。依据物权法第九条第一款和第十四条的规定，不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。由于本案讼争的房屋尚未办理权属登记手续，故张某、阳某均不能成为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋均不享有物权。但因实践中不动产登记制度不完善，对于买卖不动产等需要登记产权的当事人而言，即使没有物权，但如果其因为合同而对该财产享有物权登记请求权等债权符合物权期待权的保护条件的，准予其享有不同于一般债权的物权期待权，并且在与一般债权的实现发生冲突时，法律亦优先保护物权期待权。张某与某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，张某已经全部支付购房款并且办理商品房买卖合同的备案登记手续，根据法律规定，其对讼争的房屋享有物权期待权。阳某与某公司亦签订了合法有效的商品房买卖合同，但合同约定购房款为46.8万元，阳某只给付了23.4万元，虽然房屋已经合法交付给阳某，但其对讼争房屋因未支付全部价款而不享有物权期待权，只享有债权。当张某的物权期待权与阳某的债权保护发生冲突时，依法应当保护张某的物权期待权。据此，阳某以一般债权请求排除物权期待权的主张，于法无据，不予支持。遂判决驳回阳某的诉讼请求。 广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月10日作出(2017)桂民终75号判决，认为：2007年12月21日某公司与张某签订的商品房买卖合同为合法有效合同。虽然某公司又于2009年8月18日与阳某签订商品房买卖合同，将讼争房屋出售给阳某，阳某依约支付了首付款并实际占有房屋，但无证据证明阳某与某公司之间存在恶意串通的故意，故阳某与某公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。张某主张阳某明知讼争房屋已出售给张某，仍恶意与某公司签订商品房买卖合同，但没有提供充分证据证明，依法不予支持。所以，涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致阳某与张某的民事权利发生冲突。根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人某公司就讼争房屋分别与张某和阳某订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由阳某先行占有六年多，故在买受方张某与阳某对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方阳某的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故张某以此主张优先履行，不予支持。阳某与某公司签订的商品房买卖合同约定购房余款以银行按揭方式支付，但未能办理银行按揭并不是阳某自身原因造成，亦未影响合同效力，故一审判决以阳某未支付完购房款为由，认定阳某对讼争房屋不享有物权期待权，没有法律依据，依法应予纠正。桂林市中级人民法院(2011)桂市民终字第287号民事判决主文及桂林市秀峰区人民法院(2010)秀民初字第713号民事判决主文存在错误，损害了阳某的民事权益，阳某及某公司上诉请求撤销上述判决，有事实和法律依据，依法予以支持。 【评析】一房数卖是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人，又称房屋的多重买卖。本案就是典型的一房数卖纠纷案件，主要涉及房屋所有权的变动模式、房屋预售合同登记备案的性质和效力，以及一房数卖中多个买受人的权利保护顺位问题。 一、我国民法上房屋所有权的变动模式 房屋买卖通常经过两个步骤：第一，当事人订立房屋买卖合同；第二，办理房屋权属变更登记，实现房屋所有权在当事人之间的转移。民法理论将这一过程称为物权变动。综观世界各国民事立法，基于法律行为的物权变动模式有以下三种： 一是以法国民法和日本民法为代表的债权意思主义。依此主义，当事人只须签订一个买卖合同即发生物权变动的效果，交付或者登记只是对抗第三人的要件。 二是以德国民法为代表的物权形式主义。依此主义，房屋所有权变动，除须有债权行为(如合同行为)外，还须当事人就物权变动达成一个独立于债权行为之外的合意(物权合意)，以及履行交付或登记的法定形式。 三是债权形式主义，也称意思主义与登记或交付的结合。该模式首创于奥地利，后为各国广泛采用。依此主义，物权因法律行为而变动时，除了需要当事人之间有债权合意(如买卖合同)外，仅须践行登记或交付的法定形式，即产生物权变动的效力。 我国关于基于法律行为的物权变动的立法模式系原则上采债权形式主义，例外地采债权意思主义。原则上采债权形式主义的法律依据是民法通则第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”物权法第六条、第九条、第二十三条对动产物权与不动产物权因法律行为而变动作了原则性规定。例外地采债权意思主义主要表现在物权法对土地承包经营权、地役权等少数特定物权变动模式作的规定。 在我国，房屋作为一种不动产，其物权变动模式为债权形式主义，即买卖双方既要订立有效的房屋买卖合同，又要去房产管理部门办理过户登记。 二、房屋预售合同登记备案的性质和效力 根据法律对合同成立是否要求一定的形式为标准，可以将合同分为要式合同和不要式合同。根据城市房地产管理法第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”之规定，房屋买卖合同为要式合同，原则上应当以书面形式订立房屋买卖合同。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此为商品房预售合同登记备案制度。那么，房屋预售合同是否需经登记备案而生效呢？最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”，通查城市房地产管理法以及其他法律、行政法规，未有关于房屋买卖合同需经登记而生效的规定，所以房屋买卖合同不论预售合同还是现售合同，均自合同订立时生效。 关于房屋预售合同登记备案的性质和效力问题。第一种观点认为，预售合同登记备案后，预购人对预售房屋享有的权利具有对抗第三人的法律效力。如开发商在签订预售合同后，又将涉案房屋售与第三人，预购人有权请求法院判定后一出卖行为无效。第二种观点认为，房屋预售合同登记备案类似于物权法上的不动产预告登记，即为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，经登记后的债权具有物权性质。如开发商将经过预告登记备案的房屋售与第三人，该第三人不能通过登记获得所有权。第三种观点认为，商品房预售合同登记备案是一种行政管理手段，未登记备案也不影响合同效力，保护预购人的合法权益，在很大程度上起着保护交易安全的作用。笔者赞同第三种观点，房屋预售合同登记备案是我国相关法律、行政法规就商品房预售规定的一种行政管理手段。从备案登记的对象、申请主体、性质及效力等方面看，房屋预售合同登记备案与预告登记存在较大区别，不能等同视之。房屋预售合同登记备案后，预购人除了请求卖房人履行交房义务外，在主张权利方面还享有一些便利，如合同登记备案后，预购人证明后购房人具有过错相对容易；在一定情况下，甚至可用来证明后购房人与出卖人恶意串通，损害其合法权益，从而援引合同法第五十二条第(二)项的规定，主张他们的合同无效。 三、一房数卖中多个买受人的权利保护顺位 债权形式主义模式下，房屋买卖合同的效力和房屋所有权的转移得以区分，既体现对当事人意思自治的尊重，又便利物权交易，还有效保障物权交易安全。同时，这也为一房数卖现象提供了广阔空间。在多个买受人均提出履行要求时，该如何处理？笔者现就实践中可能出现的情形加以分析。 出卖人已为一方买受人办理登记。此时，办理登记的一方买受人与出卖人的合同履行完毕，该买受人依登记现实地取得房屋所有权。此前签订的合同，有关买受人可向出卖人主张违约责任；此后签订的合同，系出卖人的无权处分行为，依无权处分的法律规定处理。 房屋尚未办理产权登记。在这种情况下，多个就同一房屋订立的合同均为有效合同，各买受人均享有请求出卖人转移房屋所有权的债权。根据债权的平等性理论，出卖人享有选择合同相对人的自由。但是，这样一来有违公平、诚实信用原则，有损交易安全，因而这样的自由应加以必要的限制。笔者认为，对于一房数卖，房屋尚未办理产权登记时，优先履行受领房屋一方买受人的合同；均未受领的，优先履行先付款一方买受人的合同；均未受领且均未付款的，优先履行合同先订立一方买受人的合同。具体如下：1.受领在先规则。即由最先从出卖人处受领标的物的买受人(房屋转移占有)取得标的物的所有权。主要原因在于：其一，由于某一买受人已经合法占有房屋，享有占有权，此种占有权涉及物权关系，具有明显的公示与公信作用，能够产生对抗第三人的效力，应优先于一般债权。其二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。先行占有讼争房屋的买受人已开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，不支持其合同履行要求不符合公平原则。其三，某个买受人占有房屋之后，往往会对房屋进行装修改造，如果对此不予保护，而要求恢复原状，则会造成财产的浪费，有违公平原则。2.付款在先规则。即由最先支付价款的买受人取得标的物的所有权。主要原因在于：其一，根据债权的平等性理论，出卖方享有任意履行的权利，如果某个买受人已经支付价款，则表明出卖人已作出选择；其二，已经全部或部分实际履行的合同应当优先于根本未履行的合同受到保护，符合公平原则，有利于提高交易效率。具体会有如下情形：(1)有的已支付价款，有的未支付价款，则应当优先保护已支付价款的买受人；(2)若数个买受人先后都已经支付了价款，则不应当考虑支付价款多少的因素，仍应当按照价款支付先后顺序确定所有权归属；(3)若数个买受人同时支付价款，则应当参考其他标准确定所有权归属，如优先保护先请求交付的买受人。3.合同订立在先规则。即数个买受人都没有交付或登记，也没有支付房款的情况下，应当由最先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权。主要原因在于：一方面，相较而言，最先签订合同的人，最早与出卖人之间形成一种信赖关系，其有权信赖自己能够按照合同约定取得房屋，一般而言其为履行合同作出了更为充分的准备。另一方面，在通常情况下，出卖人一房数卖，是为了获得更高的价款，如果由后来的买受人取得房屋所有权，则无疑纵容出卖人的行为，而由最初签订合同的买受人取得房屋所有权，可以抑制出卖人获取暴利的企图和不诚信的行为。 此外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条就一地多卖问题的规定就大体上采纳了上述规则。由于房屋和土地属于性质类似的不动产，所以笔者认为该司法解释的精神和原则也可以作为审理房屋纠纷案件的参考。 【案号】一审：(2016)桂03民撤3号 二审：(2017)桂民终75号 【作者单位】广西壮族自治区高级人民法院 来源：民事审判 |
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