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高得生 江苏金砖律师事务所 审判研究ilawtalk 预查封期间买房人断供法律影响 来自审判研究 00:00 14:00 商品房预售合同签署后，买受人因为其他债权债务关系（如民间借贷纠纷、买卖合同纠纷等）被其他债权人申请法院对所购商品房采取了预查封保全措施，此种情形下，买受人常常因为资信状况恶化而选择断供。那么，在法院预查封期间，开发商能否解除合同？如果可以解除合同，生效裁决、判决能否对抗法院的强制执行？ 一、预查封期间各方主体之间的法律关系 根据上述法律关系图示我们可以发现，预查封期间涉及到的法律主体包括买受人、开发商、贷款银行和其他债权人等四方当事人，他们之间的法律关系分别为： 1 . 开发商与买受人之间是商品房预售合同关系。 2 . 贷款银行与买受人之间是金融借款合同关系，同时买受人与贷款银行之间还签署有抵押合同，买受人同意以所购买的预售商品房作为抵押物向贷款银行提供物的担保。 3 . 开发商与贷款银行之间是阶段性担保关系，开发商在买受人所购的商品房办理不动产权证书并办理完毕他项权证后，开发商的阶段性担保责任解除。 4 . 买受人与其他债权人之间是其他债权债务关系，通常情况下可能是民间借贷关系、买卖合同关系等。 二、买受人断供后，预查封期间开发商能否解除与买受人的《商品房买卖合同》 一般而言，在开发商与买受人的商品房买卖合同补充协议 / 补充条款当中，均会约定出卖人因买受人断供被银行要求承担保证责任后的解除商品房买卖合同条款。那么，开发商在向银行承担保证责任后，能否依据双方约定的条款，要求解除与买受人的商品房买卖合同？对于这个问题，司法实践中存在较大的争议，也存在不同的法律观点。 第一种观点是预查封期间，开发商可以解除合同。这种观点的主要理由是法律应尊重合同约定，在约定不违反法律强制性规定的情形下，断供导致开发商承担担保责任后可解除合同条款有效。解除权是基于合同本身的内容，是开发商在被预查封财产上原有基础法律关系进行依法变更的权利，也未超出当事人的预期范围。 第二种观点是预查封期间，开发商不能解除合同。强调维护预查封的效力，解除合同的行为可能导致预查封的效力和后续实施受到影响。 第三种观点是预查封期间，开发商可以行使法定解除权，不能行使约定解除权。审判实务中，这种观点也是目前江苏高院所把握的司法尺度。江苏省高院民一庭俞灌南庭长《在全省民事审判工作例会上的讲话》（2016年）中对此问题进行了阐述，俞灌南庭长认为预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得该房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能通过合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。在预查封的情形下，只有符合法律规定的解除情形，才能允许当事人依据合同法第九十四条的规定，依法定解除合同。 对此，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2017年）中也有类似观点的表述。 三、开发商以诉讼、仲裁方式解除合同后，生效裁决、判决能否对抗人民法院的强制执行 在回答该问题之前，需要再来详细了解什么是预查封，预查封具有什么样的法律效力？ 预查封来源于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，［1］其中第15条第（三）项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第18条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《合同法》的规定，开发商解除商品房预售合同的法律后果是收回房屋，注销商品房预售合同登记备案手续，将买受人已付房款返还买受人。同时，开发商可以要求买受人赔偿损失。 在预查封情形下，开发商能否以生效裁决、判决已确认商品房预售合同已解除，买受人对预售商品房已不享有房屋交付请求权和所有权移转登记请求权来对抗法院的强制执行，要求解除预查封呢？ 《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》［2］第3条规定：
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第13条规定：
根据上述两份江苏省高院的司法文件规定可知，开发商以诉讼、仲裁方式解除合同后，是不能以生效裁决、判决对抗法院的强制执行的，也不能要求法院解除预查封和停止执行。在此情况下，开发商实际上陷入了两难境地，虽然解除了预售合同，却无法要求解除预查封，无法收回房屋。同时，开发商还负有将买受人已付房款返还买受人的义务，而开发商向银行承担保证责任的所有代偿款项只能以追偿的方式主张。 四、江苏司法实践关于预查封商品房权利人的判断标准 笔者认为，上述江苏高院的司法文件暗含了江苏法院关于预查封商品房权利人的判断标准，这样的判断标准也获得了最高人民法院相关司法解释的支撑。 与《物权法》关于登记始产生物权的规定不同，最高院的相关司法解释实际上已经部分修正了执行程序中预售商品房所有权人的判断标准。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》［3］第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 根据上述规定，在预查封或者执行程序中，预售商品房买受人在支付房款（含贷款）后，法院实际上认为预售房产是作为买受人的责任财产，可以作为被执行的标的财产的，尽管预售商品房未过户登记至买受人名下，但开发商却不再对预售商品房享有物权，预售商品房也不再是开发商的财产。当然，为了平衡各方利益，对于哪些预售商品房可以作为买受人的责任，法律的相关规定也越来越严格。 五、法院处理预查封期间开发商解除商品房买卖合同问题的价值分析 观察法院在预查封期间买受人断供所引发的相关法律问题处理方式，我们认为法院主要的价值取向包括以下两个方面： 1 . 执行优先，效率第一，防止案件久拖不决。执行难是法院所面临的重大挑战，基本解决执行难也是最高人民法院着力解决的重大民生问题。法院在预查封期间限制开发商解除预售合同的权利并规定解除合同的生效裁决、判决不得对抗预查封、强制执行也体现了法院的这一价值追求。 2 . 公平原则。在房地产市场不断上扬的情况下，预售商品房实际上是不断升值的，谁在法律上享有商品房的所有权，谁的权利就可以得以最大程度的保护或者说利益所受到的损失最小。 根据目前的做法，银行的利益可以要求开发商承担阶段性担保得以保证，银行办理了抵押预告登记（预抵押登记）后，开发商代买受人偿还按揭贷款部分可从该房屋变价款中优先支付，其余款项作为开发商对买受人的普通债权。房屋的溢价部分和首付款归属于买受人，买受人的其他债权人包括预查封申请人可以对该部分款项要求执行和分配。该操作方式可以综合保护买受人、银行、开发商以及其他债权人各方的利益，体现了法律所追求的公平价值。 ［1］法发［2004］5号。 ［2］苏高法［2018］86号。 ［3］法释［2015］10号。 刘得生律师：“你还没有拼尽全力，怎么知道案件没有转折”。江苏金砖律师事务所合伙人，吉林大学法学学士，苏州大学法学硕士，专注于房地产租售纠纷、政府法律顾问领域。 |
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