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【案情】 刘某与王某是好朋友。2002年，王某单位集资建房，双方商议，刘某以王某的名义全额缴纳6万余元集资款，购得家属院房产一处。该房屋在权属登记时，因王某单位有规定，所有人仍登记在王某名下，刘某一直在该房屋居住。2011年6月刘某与周某签订买卖合同，以18万元的价格将房屋卖给周某，并将房屋交付周某入住。入住后，因该房屋一直未能办理过户手续，协商未果，周某将刘某和王某起诉至法院，要求二被告协助办理过户手续。 【分歧】 周某的诉讼请求能否成立，存在两种意见： 第一种意见认为，周某要求二被告协助办理过户手续的请求能够成立。周某作为房屋的买受人，支付了相应的款项后，却迟迟不能取得房屋产权，刘某作为出卖人，应当承担违约责任。王某虽然是该房产名义上的所有人，但实际上并未集资，也没有居住，对该房产不应享受任何利益，房屋的买受人有权要求王某协助办理过户手续。 第二种意见认为，周某的请求不能成立。刘某虽然缴纳了该房产集资款，但并没有依法登记，并没有取得房屋产权，其处分该房产的行为属于无权处分。王某不是与周某签订房屋买卖合同的相对人，没有履行合同的义务。 【评析】 笔者同意第二种意见，理由是： 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。 刘某在自己没有取得该房屋产权的情况下，不能对房产进行处分。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。说明房屋买卖过程中物权行为与债权行为并不是混同的，刘某无权处分该房产，但双方签订的买卖合同仍然可以是有效的。周某有权依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，要求刘某承担相应的法律责任。至于周某要求王某协助办理过户的诉讼请求，因为双方之间并不存在合同关系，缺乏法律依据，不能得到支持。故本案应当驳回周某的诉讼请求。 （作者单位：河南省南阳市卧龙区人民法院） |
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