    引言：借名买房协议乃一种无名合同，其只能在借名人与出名人之间产生债权债务关系，借名人基于债权而主张阻却执行没有法律依据。 一、案例检索与分析 第 1 则 -THE FIRST- 借名买房的性质 针对借名买房协议的性质，台湾著名学者王泽鉴教授、林诚二教授、吴从周教授等人认为是借名买房协议，乃无名契约。 实践中，该观点亦被法院所接受： 裁判要旨 法院认为：在借名人（实际购房者）与出名人（名义购房者）之间形成了法律上的权利义务关系，该种法律关系适用合同法调整，属于无名合同，但其权利义务具备委托合同的基本特征，可参照委托合同的规定进行处理。 伍元俸与童宗毅、郑世林合同纠纷一案中：【（2017）川1181民初2903号】 基于物权的对世效力与排他效力，物权法贯彻物权公示原则。在借名买房案件中，由于借名人并未取得登记，为贯彻物权公示的推定效力，应该认为，出名人取得物权，而借名人仅有请求出名人转移登记的债权。 裁判要旨 夏邱明与朱宏谟双方之间存在借名买房的事实，案涉房产系不动产，已经登记于朱宏谟、李蓓蓓名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属朱宏谟、李蓓蓓； 夏邱明与交通银行股份有限公司温州分行案外人执行异议之诉一案中【（2017）浙民终498号】  第 2 则 -THE SECOND- 借名买房与物权登记 一种观点认为，在借名买房中，房产实际由借名人占有、使用、收益、以及一定程度的处分（如出租、事实上的处分等），也即物权的权能基本由借名人享有，而出名人仅仅享有登记利益，故借名人才是真正的权利人，而登记簿上却将出名人记载为不动产权利人，故登记簿上权利主体错误。 首先，《最高人民法院物权法司法解释一理解与适用》[杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编著]明确了登记错误主要是以下三种： ①利用虚假资料申请首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等； ②登记机关人员基于过错导致登记错误； ③非基于法律行为导致物权变动后未及时进行更正登记的。（第60页） 同时，该书亦将借名人排除在申请异议登记的厉害关系人之外（第107页）（注，异议登记的目的在于阻却物权公信力，于此亦可得出借名买房非登记错误）明显可知，借名买房并不属于登记错误，因而并无适用《物权法解释一》第二条规定请求确认所有权。 其次，在借名买房中，借名人占有、使用涉案房产是基于借名买房协议进行的有权占有，其占有的本权是债权，而非物权。并且该约定只能在借名人与出名人之间产生债权债务关系，并不能产生对世效力，对协议之外的第三人不产生约束力，更不可能因此直接发生不动产物权变动效力。 因此，笔者认为借名买房不属于登记错误（程啸老师亦持该观点，参见《不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得》），借名人无权提出确权之诉，只能提起具有执行力的给付之诉。 裁判要旨 第一则 法院认为： 在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待 。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。 （大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁丁贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷一案中【(2011) 民提字第29号，载中华人民共和国最高人民法院公报 2012年第6期】） 第二则 法院认为： 滕礼与孙江汉口头约定借名买房并实际出资的行为属于合同行为，仅对约定双方产生约束力，并不发生物权效力，故滕礼不能据此直接享有对涉案房产的所有权，仅享有对孙江汉的债权请求权，该请求权不足以对抗潘聪享有的强制执行债权。 （广东省高级人民法院在滕礼、潘聪再审审查与审判监督一案中【（2018）粤民申9825号】） 第 3 则 -THE THIRD- 借名人享有的债权与阻却执行 如上文所述，借名人仅享有出名人变更登记的债权请求权，并未享有物权，于此，在出名人的债权人执行涉案房产时，能否阻却执行，需要进一步分析。 根据不动产登记的公示效力与推定效力，出名人享有借名房产的物权被其他交易主体所熟知，在越来越讲究交易便捷性与高效性的今天，物权公示下所彰显的交易安全愈受重视。在动态的交易安全与静态的物权归属发生冲突时，需要基于衡平的理念进行考量分析。 （1）从过错上分析：真实权利人在遇见或知晓外观事实发生之时，漠视或容忍外观事实的发生或存续，即构成过错，对于特意造成外观事实（如借名买房）的，过错程度更大。 （2）从信赖保护上分析：在交易过程中，履行能力取决于交易主体的责任财产，这里的履行能力，不仅仅是合同的第一性义务，还包括违约责任等第二性义务，在借名买房中，基于物权公示，出借人基于不动产登记对外所彰显物权，即在为商事交易做背书，交易相对人的信赖保护利益，在优先保护动态安全而牺牲权属静态安全的商事交易领域，应优先保护。但同时，亦不能无限制以牺牲借名人实际权益而保护第三人利益，应将第三人严格限制在善意第三人之列。 （3）从阻却执行是否具有正当性分析：如上所述，在借名买房中，实际享有物权的是出名人，借名人仅享有转移登记的债权请求权，基于债权的平等性，借名人以此主张阻却执行不具有正当性，其救济途径应当是基于借名协议另诉违约，进而与出名人的债权人一起参与分配。进一步而言，即便是借名人已获得法院生效的确认判决，但基于确认判决仅具有既判力，而无形成力，在未变更登记之前，借名人亦未取得物权，其主张阻却执行的依据，仍应不予支持。 裁判旨要 第一则 本院认为：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。 （陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉一案中【北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04224号】） 第二则 法院认为：即便其主张的借名买房关系成立，其只享有对登记权利人的债权，并不对涉案房产享有所有权，不得对抗本案对涉案房产的执行。 （王明玉与王兴军二审案【（2017）苏03民终4634号】） 第三则 法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋目前尚未登记至原告名下，未产生物权效力，对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院予以驳回。（郑婵娇与李佩璇、深圳市淞江爱地实业有限公司所有权确认纠纷案【（2013）深龙法民三初字第995号】） 二、法律依据与文献参考 1、【《广东省高级人民法院 关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》】：二十八、借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。 出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。 解读：借名买房有效，借名人享有债权不享有物权（只能要求办理过户手续，不能要求确认所有权，要求过户的必需具备购房资格），出名人擅自出售房屋，借名人无权追回。 2、【《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》】：18.依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法 妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性” 3、【民事审判参考与指导-2016年第3辑第48页】根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人。 理由是:第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。第二，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。第三，借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。综上，对借名人要求停止执行的诉讼请求，应不予支持。 4、【《民事审判指导与参考》2016第2期总第66辑第109-122页——最高人民法院法官司伟的《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》】“借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。 5、【北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）】第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 6、【北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要】十、借名买房的认定和处理：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。 7、【江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》2015-07-08】人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。 8、【韩延斌 《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》】当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 |
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