用互联网金融重塑地产模式

1990年至今，中国城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际GDP增长近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。伴随着民间投资向城市聚集，中产阶级扩大的现象也主要出现在城市。预计到2025年，城市人口将再增加近1倍，这将对城市经济生活产生巨大的影响。因此，中国城市化的发展还有15年左右的时间。

（一）抓住商业地产的金融化发展大机遇

房地产行业未来的商业模式变革——向金融地产集团转型

过去以商业银行贷款为主，信托为辅，现在随着信贷资产证券化的开启，各种金融创新工具的应用，包括最新的互联网金融，都为地产金融发展创造了巨大发展机遇。

金融地产时代正在来临。2014年3月恒大地产再次增持华夏银行股票，共斥资36.5亿元收购了华夏银行5%的股份，成为华夏银行第五大股东。

2014年2月，广东越秀集团旗下越秀地产正式完成了对香港创兴银行的收购。

2013年8月，新湖中宝斥资13.3亿元竞得3.5亿股温州银行定增股份。

2015年1月，新湖中宝在大智慧收购湘财股份中，直接持有湘财证券1.1亿股股份，占其总股本的3.44%。新湖中宝作为浙江省最大的A股上市公司，一直尝试多元化经营，

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积极向金融领域扩张，尤其是在股权投资领域，公司拥有证券（长城证券0.72%股权、湘财证券3.44%股权）、期货（新湖期货91.67%股权）、银行（盛京银行6.82%股权、温州银行13.86%股权）和保险（阳光保险6.26%股权，尚待保监会审批）等丰富金融资源，未来有望继续增加股权比例，并可能加大对其他金融牌照的获取力度。

（二）用互联网思维开发房地产新业务

房地产的互联网思维：房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等提供服务为核心发展目标的城市配套服务商。用真正的互联网思维改造房地产，就是对于产业链的拓展。互联网思维最先影响的房地产环节.

1.营销

房产电商正在取代广告，成为公认的房地产互联网主流营销模式，渗透率大幅提高。目前房产电商全行业60亿的规模。在手机APP上，人们已能看到，链家、搜房、易居、中原等中介公司都开发了自己的软件。销售环节的改变，也会影响到开发环节。以前都是房子快上市了才打广告，现在可以在房子设计时就做广告，通过抓取用户、交流反馈来影响设计，这就比较像是定制，所以在产品上市时根本不需要大量广告。

2.物业管理

互联网思维下的物业管理是一块更具想象力的蛋糕。各大开发商深耕客户资源已经是大势所趋。深圳花样年地产公司。2013年底，它将旗下的物业管理公司彩生活剥离，并已经在港交所递交了上市申请。自从2002年成立以来，这家不太出名的物业管理公司通过并购的方式迅速做大，服务逾60万个家庭，目前已经超过万科。它已经打出了“中国最大的社区服务运营商”的大旗，而不是传统的物业管理。彩生活要编织的是一张基于各种社区需求的虚拟“B2F”大网，它已经开发出了彩生活的APP平台，为业主提供各种生活服务，而进入这个平台的商家需要给彩生活付费。

2013年以来，万科开始强调对业主的服务，在万科很多小区都有食堂、菜场、社区商业等生活服务场所。2013年底万科入股徽商银行，着眼点是给业主提供金融服务。

(三)房地产如何与互联网相结合

1.以行业专业度为基础的新媒体整合营销

（1）短效渠道

A、从专业度而言，目前房地产的专业度依旧较高，但仅仅限于业内

B、用行业的专业度，进行普及型及互动，利用互联网用户较能接受的方式，包装和推销自身项目。

C、熟悉每个媒体平台的作用，针对平台做有区别的营销推广方案

D、跨界整合资源。

（2）社会化营销

A、线上社会化营销产品的应用比如：微博、微信、区域性网站的论坛、QQ群等

B、线上社会化营销产品的互动：时刻保持有效的互动，切忌外包网络公司维护。　C、线下营销道场的整合包装，植入互联网元素。

D、培养种子客户善用自身老客户及品牌粉丝客户进行口碑传播

E、定期组织线下活动，仅针对互联网客户，但绝非常规暖场活动。

F、基于互联网产品的精细的数据营销

（3）长效渠道

A、战略上高度重视

这个重视，是一个标准，在保持传统中前进，由使用互联网以及针对互联网平台的应用为起始，在开发项目前期、招拍挂、项目规划、营销定位、开工建设、项目预热、蓄水、强销、持续销售、尾盘、交付等各个环节，用互联网的方式去换位思考和运营。循序渐进的提升地产公司的信息化、互联网化水准。在公司目标层面，应该提升互联网营销的必要性和强制性。地产行业自媒体

B、构建围绕本体的互联网思维营销体系

以房地产为本地，但深度的基于房产行业以及互联网行业链接的上下游渠道，进行深度挖掘，不仅仅以产品和营销为主。例如，小米开始的口号就是“为发烧而生”，通过互联网的方式，站在客户的角度，快速的推出了极致的手机产品的概念，并且付诸实施，形成口碑效应。

而每家开发公司的优势资源各不相同，乃至有更多的产业链，有的物业很强，有的建筑很强，互联网思维需要的是基于产品本质的极致的需求，哪怕是及其严苛的。但这一切要通过各类渠道让更多的人知晓和向往。

C、成立互联网营销部门

除了战略和体系的建设，现有的营销体系，应该加入或者单独开辟针对互联网的营销公司，而不仅仅是把这些活交给代理公司，或者外包，只有企业自身才是最了解自己产品的，而互联网营销部门，正是为互联网而生的。

这个全新的部门，应该围绕结果确定全新的规范、以及流程。有强大的执行力和管理能力，对于互联网的认识，应该更加的接地气。

（四）互联网思维在社区物业服务的可行性运用

买一套房子，开发商不但会给业主房屋钥匙，还会给业主一部手机或者在业主的手机上安装公司的APP，业主到了单元门口后，不用刷门禁卡，直接刷手机二维码便可以入户。到家后，业主用手机APP等互联网支付手段预付物业费、电费、燃气费等多项费用，同时也可以用手机APP控制家里的智能电视、空调、热水器等家电。业主还能用APP，在配套的电商网站上购物和享受服务，还可以通过手机APP检查快递。空闲的时候，还可以通过手机APP与邻居交流，一起去遛狗和运动。一部手机，就把一个小区的业主甚至更多的人整合在一起，汇聚成一个互联网社区。

案例1：万科的互联网思维

1.万科的品牌影响力会经过互联网的扩散会让更多人认知。

2.万科的产品代表了追求极致性价比及居住品质。

3.拿到性价比更好，位置地段更好的地。

4.把握“最后一公里经济”，不仅仅是表现在线上电子商务，也会体现在线下，即所谓O2O。

5.万科有针对业主的专用电商平台，物业提供免费送货上门服务。

6.邻里关系更加和谐，未来的人居环境更加优秀，百万买房，千万买邻。

7.互联网技术提升居住舒适度，比如根据可穿戴设备，在回家路上，智能家居发挥作用，调节光线、温度、做饭。

8.因为互联网的传播，传统的广告已经不是主流宣传通路了。

9.每个小区都有属于自己的APP，解决衣食住行的相关问题。

10.城市的配套服务提供商。

万科提出了城市配套服务提供商，从四季食堂，到快递代收，还有万物仓，万科已经开始布局，这些都是线下享受的服务，也是互联网界一直讨论的O2O最后一公里的问题，万科用自己线下的方式，已经解决的很好。

案例2: 万达的互联网之路探索

1、阿里巴巴在电商领域占据绝对优势，体量和各方面资源也比较丰富，万达等新成立的电商未来各种营销或都会遭遇阿里巴巴的阻击。

2、万达电商面临非常多的问题，万达缺少的是导流和数据处理能力，不管是大数据、交互体验、支付等，很多资源技术的实现其实都依赖于百度和腾讯。而百度、腾讯作为小股东（各持15%股份），能有多大的动力、愿意拿出多少资源支持合资公司的建设还是未知。万达毕竟是讲求层层汇报的传统实业公司，在O2O实践中，如想满足百度、腾讯方面的操作需求，万达就要在支付等方面做出相当大的牺牲。

3、万达电商现有的管理团队对O2O模式的把握、执行力等都相对欠缺，未来要看百度和腾讯是否愿意派出人力整合进万达电商的团队。

4、“O2O真正的核心是消费的互动体验，关键是互动、重点是体验；融合思维才能做O2O”等这些指导思想对万达电商的指导意义不大。导致了“万汇网”这个花了50亿人民币堆砌起来的网站、APP像几个优等学生的毕业作品。大数据、O2O等这些概念都是实现万达电商的技术基础手段。从架构层来说，这些应用都是底层，基础层，不是主导因素，也不是核心因素。

核心思路：构建万达电商品牌提升连接用户的能力

找到万达电商真正的价值链。让万达电商品牌重新去连接消费者，不断地提升连接能力，让消费者对这个平台、对这个品牌产生不可分割的效果，那么话语权才又重新回到了平台上，才能重新去控制和对接品牌商家。

阿里淘宝的核心，就是建立了中心化的购物零售平台，打造的任何规则、体系、生态，本质上是建立与消费者的连接，让消费者想到和做到网购，淘宝才是入口，而不是想到网购，去某个品牌的独立网站。一切的用户交易沉淀数据与服务，也是基于用户本身，而不属于商家自己。

具体做法：技术与心术的结合运用

1、技术。做APP、做优惠券、做团购、做体验互动、做大数据等等，都是归为细节的技术一层，这些模式互联网已经相对成熟，关键是这些技术是要为心术服务，也要围绕心术而展开的。

2、心术。以心术为中心圆，让心术注入消费者的心智与情感层面，技术围绕心术打造半径。

（五）地区新的经济增长点给商业地产带来巨大机遇

新经济增长点是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。就是具有较大的市场需求和潜在的市场需求,成长性好、技术和资金密集度高，能够促进产业结构优化和升级,具有高技术附加值的新产品或服务。​

1、新经济增长点必须是产业关联效应强的产业或行业，具有回顾效应、前瞻效应和旁侧效应，他的发展能带动相关产业、行业和整个国民经济的发展。

2、作为新经济增长点的产业或行业，必须有旺盛的市场需求和发展潜力，成为主导的消费热点，并由消费需求市场作为支撑，拉动生产建设和整个国民经济的发展上一个新台阶。

3、新经济增长点是随经济成长阶段和产业结构的升级而不断发生变化的，不是一成不变的，只有当国民经济发展到一定阶段，条件成熟时，某一产业或行业才会成为新经济增长点。

真正的互联网金融改造房地产，就是对于房地产行业产业链的拓展,让房地产行业向金融地产转型,房地产企业与地方政府合作,共同建立一个市场化的产业基金,解决地区经济转型升级的难题,帮地方政府招商引资,培育新的经济增长点,解决地区农业产业升级和城镇化的难题,只有解决了这些问题后,才能解决了降低房价50%仍能赚大钱,房子也能卖出去,通过主动降价50%,消灭竞争对手,淘汰多余的地产商。 经过互联网思维改造的房地产，除了房子本身的价值之外，各类配套服务提升了品牌和项目的附加值，项目的竞争属性会加强，品牌号召力会加强，项目价值会进一步提升，但这一切还是回归到产品的本质,盖低价格商质量的房子,让人们的生活更加美好。