上海“下只角”变形记（下）

01

下只角的故事里，虹口一直很特别。

一条黄浦江缓缓流淌，由西南往东北流，东北面是下游，也就是我们所说的下只角。

不像闸北和普陀，若全面的说整个虹口都是下只角，想必老虹口人心里多少有点不承认的。

北外滩、鲁迅公园、四川北路、山阴路，你最熟悉的这些历史地标，都是虹口人的骄傲。

据说，“旧上海的文人，住不起上只角，又看不起下只角，他们倾向于优美高贵的居住环境，所以集中地居住在虹口区四川北路一带，他们认为，上只角是有钱人住的地方，下只角是穷人住的地方，那么既不算有钱，也不算穷人的上海人所住的地方，应该叫做中只角。”

四川北路上，一座砖木结构、红砖红瓦的三层楼房，是鲁迅的故居。

与鲁迅家仅隔一条马路的，是瞿秋白的故居。

所以老虹口人都有曲阳情结，不是没有道理。

但是一提到提篮桥，虹口人又都沉默了。

更不用说还有与彭浦新村和杨浦中原并列的凉城板块，是上海最著名的三大人口聚集地。

说回提篮桥，当年上海还是个渔村时，出海打渔就从这个地方出去，江南地方人叫“出海”为“下海”，因此有了叫“下海”的地名，十六铺那里是上游，就是“上海”。（摘自网络）

↑ 提篮桥（图片来自网络）

后来，数以万计的犹太难民也把这里视为他们的诺亚方舟。

↑ 长阳路62号至今存有一座外形别致的建筑，它是1927年由俄罗斯犹太人集资兴建的摩西会堂旧址，现已被市政府设立为上海犹太难民纪念馆。（图片来自网络）

再后来，很多“外乡人”来此搭建草棚、“滚地龙”栖身,逐渐形成集住地。

这也是虹口下只角名声的由来。

所以，一提到虹口，你一定会注意到虹镇老街。

这曾经是上海中心城区的“最大棚户区”。

一栋石库门房子内，有“大饼摊的老山东、苏州老裁缝、洗衣作坊小宁波、小热昏杜福林、卖香烟的杨老头、小皮匠”。七十二家房客是每一个下只角的缩影。

↑ 七十二家房客（图片来自网络）

90年代，上海滩推出的一档《智力大冲浪》节目风靡全城。

就在1996年，智力大冲浪推出一档7878奖平方的栏目。

↑ 90年代，上海人每个礼拜天晚上都要守在电视机前看《智力大冲浪》。

其中，最高奖品是一套房子，这在今天看来简直是不可思议，当年送的这套房子，让瑞虹新城一举成名。

至此，虹镇老街的名字，开始与进入上海最大旧改项目的行列。

自1996年启动，直到去年8月，虹口122街坊二轮征询首日正式签约率达到90.55%，超过85%的签约协议生效比例。

122街坊的成功征收，也象征着整个虹镇老街地区的旧改彻底完成。

↑ 消逝的虹口地标——虹镇老街。（图片来自网络）

当年的“小阿飞们”，也渐渐长大，最终走入这座日益繁华与现代的都市中。

虹镇老街，伴随着瑞虹的到来，而翻天覆地。

这个内环百万方的超级大盘，带来的是一种全新的生活方式。

↑ 55万平方米的瑞虹天地。（图片来自网络）

老街不老， 据说，总体量达55万平方米的瑞虹天地，光看名字都觉得洋气，星星堂、月亮湾、太阳宫，老街真的变了。

02

如今，提篮桥街道已经被撤销，调整四川北路街道管辖范围，建立北外滩街道。

而北外滩相继建成了新建路隧道、轨交12号线、北外滩交通枢纽等，沿江建成国际客运中心，是众多商务楼宇。

近处游艇游弋，远处陆家嘴。

作为上海国际航运中心和金融中心双重承载区，随着外滩景观带的贯通，建成不久的白玉兰广场，已成北外滩新地标，主楼建筑高320米，为“浦西第一高楼”。

↑ “浦西第一高楼”白玉兰广场。（图片来自网络）

此前的第一高楼，是海门路和东大名路之间一座高达263米的双子楼，立于“上海星港国际中心”项目一侧，海门路55号地块，则是六年前的全国总价地王。

2012年12月中旬，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿，不仅刷新了上海当年的地价记录，还打破了当年央企中冶在南京创造的全国地价记录（总价56.2亿）。根据总成交价及建筑面积估算，该项目此次交易折合单价高达6万元/平方米。

“新全国总价地王”的称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地，一时风头无两。

据说，此后的一段时期里，北外滩核心地带，都有上港和金茂的身影。

如今，沿线北外滩，有“最美书店”建投书局、“一滴水”国际客运中心、“音乐之门”，处处是景。

↑ （图片来自网络）

往南走，还有浦江饭店则用古典对应着现代，诉说着中国第一盏电灯在此点亮、第一部电话在此接通的传奇。

当年，巨人姚明从白金湾俯瞰的北外滩，如今早已是豪宅遍地，更是群雄云集，旭辉集团、鹏欣地产、方兴地产、中信集团、苏宁、长江集团、万达等十余家房企都在北外滩持有项目。

↑ （图片来自网络）

根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。

2017年，上海虹口区公布的“北外滩发展规划”上，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。

↑ （图片来自网络）

据CBRE研究统计，北外滩甲级办公楼有效租金在2018前9个月内增长了10%。

03

何止是北外滩，整个虹口都处在一个上风口。

● 2013年，融创以2.7万楼板价拿下虹口275街坊A-02地块，荣膺当年北外滩单价地王。

● 2016年，新城控股以总价37亿元竞得虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。

● 2018年，香港崇邦集团总价71亿!拿下虹口四川北路地铁口商办用地。

如今，再看一眼整个虹口的在售项目，那句下只角你已经没办法说出口了。

↑ 数据来源：今日房产

这是曾经的上海，老上海的上只角与下只角往往靠得很近。

在一条河两对面或这条街哪条街中形成了，一街（或一河）之隔，仿佛两个天地。

但这样的区革，在一个日趋靠近的城市融合中，会变得越来越不明显。