试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法

试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题

及处理方法

张则武/文

内容摘要:对已存在抵押、查封和租赁关系的房屋进行拆迁补偿时，应该如何处理,本文从理论和实践相结合的角度，分别进行论述。抵押权及于产权调换房屋;查封房屋拆迁补偿金应当由法院保全;承租人应无选择产权置换补偿的权利;承租人因添附丧失装修物的所有权，其补偿按与所有人的债权处理;经营损失应包括取得营业执照前的直接损失。

关键词:征收 拆迁补偿 抵押 查封 租赁

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在城市房屋拆迁补偿工作中，常常遇到拆迁范围内的房屋在拆迁公告之前，已存在租赁关系，或者已设定有抵押和被法院查封甚至轮候查封的问题。如果不厘清其中的法律关系及相关规定，则有可能会造成被拆迁人及相关权利人的权益得不到充分保障，造成纠纷，影响拆迁工作的顺利推进。本文拟从它们之间的法律关系和政策规定角度，结合工作实践，对以上问题进行分析、探讨，旨在抛砖引玉，与从事拆迁补偿工作的同仁共勉，同时，欢迎从事征收理论和工作研究的爱好者批评指正，也希望为被拆迁户了解拆迁补偿相关理论和规定提供参考。

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随着社会的发展，房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物在法律上的归属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权(如承租人的权利)、用益物权(如建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权)和担保物权(如抵押权)。在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，如果不考虑其他民主体的民事权利的保护，而仅仅只保护所有权人的利益，就显得不尽合理。在现实工作中，也常存在其他权利人的权益被忽视的情况。为此，有必要厘清它们之间的法律关系，以免在拆迁补偿工作中走入误区。

一、已设定抵押房屋的拆迁补偿

抵押是指债务人或者第三人不移转对特定财产的占有而将该财

〔〕1产供为债权担保。房屋抵押是指房屋所有人以房屋作为抵押物，向债权人担保债务履行的一种方式。抵押房屋的所有人为抵押人，债权人为抵押权人。抵押人可以是债务人也可以是第三人。按照法律规定，在房地产上设定的抵押权，具有物上代位性。所谓物上代位性，是指标的物因出卖、毁损灭失等原因，发生以金钱或其他

〔〕2财物(代偿物)代替时，担保物权人可以对代偿物行使权利。《物权法》第174条规定:“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿，是指抵押人可以就抵押财产的代位policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

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物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债

[3]权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。理清以上法律关系后，在拆迁补偿工作中遇到已设定了抵押的房地产时，似乎只要将补偿款直接支付给抵押权人就行了，可问题并没有那么简单。如果拆迁人直接将补偿款支付给抵押权人，应如何解释其法律关系,如果是产权转换又应如何处理,要是在设定了抵押的房屋上还存在承租户的情况，又应该怎样处理呢,为更好地理解相关法律关系，下面分别进行论述:

(一)抵押权与所有权的关系

抵押权属担保物权，是物权中他物权的一种，但它毕竟不是完整的物权，其法律效力没有象所有权那样全面和有力，此其一。其二，抵押权所担保的主债权无效问题。《物权法》第172条第1款规定:“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”可见，除非法律另有规定外，当主债权债务合同因为违反法律的强制性规定等原因而被认定为无效时，担保合同也原则上归于无效。

(二)抵押权的期限

抵押期限，是指抵押权的存续期间，即抵押权设立至抵押权人可

[4]以实现抵押权时的有效期间。根据《物权法》第202条的规定，policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

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“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”因此，抵押权所担保债权的诉讼时效结束后，抵押权人不能再行使该抵押权。一般情况，如果主债权尚未到清偿期，债权人不能请求债务人履行债务，抵押权人当然不能实现抵押权。所谓债务的清偿期，即债务人应履行债务的期限。在履行期到来之前，债

[5]权人不能请求债务人履行债务，债务人也没有义务履行。所以，抵押房屋的拆迁补偿金，还不能当然履行未到期债权。

(三)抵押权的顺位

抵押权顺位，是指为了担保两个或者两个以上的债权，在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次

[6] 序。《物权法》第199条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”从该规定来看，似乎不难理解。但问题是现实中常常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保的债权的清偿期限，后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值受偿,如果不处理好这关系，引起抵押权人之间的纠纷，将影响拆迁工作。例如:张三用李四房产作抵押向A银行贷款300万元(2009年10月1日到期)，并于2007年3月1日进行了抵押登记。之后又仍以该房产作抵押向B银行贷款200万元policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

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(2009年3月1日到期)，并于2007年5月1日进行了抵押登记。后来上述房产被列为拆迁范围，并于2009年3月1日签订了拆迁补偿协议，补偿款400万元。则应该是将300万元提存，剩余100万元分配B银行。

(四)拆迁房屋抵押权的实现形式

《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定:“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”《物权法》第174条规定抵押权人可以就拆迁补偿金优先受偿。如果从文义进行解释，此补偿金

〔〕7仅指货币补偿的形式。但补偿形式可以实行产权调换，也可作价补偿。如果实行产权调换，是否及于置换的房屋。笔者认为，依担保物权的有关原理，此条应作目的扩张性解释，即此补偿金应该泛指产权调换等代位物。建设部《城市房地产抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”

1、贷币补偿形式。如抵押人选择作价补偿形式的，应如何处理,实践中可能存在如下几种情况:(1)抵押物权所担保的债权已经到期或者出现当事人约定的可以实现担保物权的情形，在这种情况下，抵押权人当然可以立即就补偿金实现自己的优先受偿权。(2)另一种情况是抵押权人的债权还没到期。在这种情况下，代位物虽说是特定的，但毕竟已经货币化，抵押权人对其进行控制的可能性降低，其到期实现债权的可能性也会降低，为保障抵押权人的债权得以实现，policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

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