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近两年来，由于国家整体经济L型，银行等金融机构以及非银金融机构的不良债务频繁爆发，不良资产一级市场水涨船高，作为不良资产的终极消化场所，司法拍卖房产也慢慢进入人们的视线，尤其是马云的淘宝司法拍卖平台以及一线城市限购政策兴起，也不自觉的推动了司法拍卖市场的高涨。 先说说什么是司法拍卖房产 所谓司法拍卖房产，是指被法院强制执行的房产。具体来说，由于债务人之前向银行贷款，当债务人无法偿还银行的贷款时，实际上也就造成银行贷款的逾期，因此作为债权人的银行需要通过司法手段向法院申请对债务人的抵押房产进行强制执行，即到拍卖平台上进行拍卖，拍卖回款用来偿还银行的逾期贷款。 因此，一般的司法拍卖房产均由债权人通过法院对债务人起诉或者通过仲裁裁决之后，法院执行庭对抵押物进行强制执行，经司法评估到拍卖平台公开拍卖，最后再次流入市场。 司法拍卖房产，中心在司法，拍卖房产只是国家实现司法目的地一个协助方式。整个拍卖流程都是法院代表国家强制力和公信力来实施司法的行为。因此司法拍卖房产属于国家合法合规的房产，受国家法律保护，所以无须担心房产产权的合法性。 几个常见司法拍卖房产竞拍平台及流程 1、淘宝司法拍卖：https://sf.taobao.com/； 2、上海公拍网：http://www./sf/； 3、京东司法拍卖：https://auction.jd.com/sifa.html； 4、人民法院诉讼资产网：http://www./。 以上四大司法拍卖平台，均为目前司法平台比较流行的平台。其中淘宝司法拍卖就不多说了。上海公拍网之前主要针对上海地区的资产进行拍卖，目前也已经向全国区域范围内进行拓展，后面两个为后起之秀。四个网站的内容和模式基本一致。具体的参拍细节流程请参考网站拍卖的介绍。 一般的房产司法拍卖的流程，主要分以下几步： 1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与 司法拍卖房产需要注意几点 很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。具体来讲，最大的风险来自五个地方： 该类风险一般比较少见。因为一般银行进行抵押的房产产权都比较清晰，如果不清晰，可能也不能在银行办理抵押贷款，毕竟国内银行经过这么多年的发展，风控体系还是比较成熟的。但是也有部分少量房产属于无证建筑（主要工业厂房多见），因此拍卖之前看清抵押物产证权证和土地证权证，基本上可以分清是否有产权纠纷。 这个属于租赁问题。而租赁问题也直接影响未来房产拍卖之后的腾空。由于目前法律规定，如果属于抵押前租赁，租赁权可以对抗抵押权。因此这个问题对未来拍卖后腾空带来一定的影响。对于住宅类抵押物，未来债务人不配合腾空可能需要买受人承担一部分清场腾空费用，此费用需要债务人和买受人具体谈；对于商业写字楼以及商铺等，租赁问题直接影响买受人竞拍后的租金收付问题。因此该问题需要值得关注，需要在拍卖前事先向法院法官以及相关人员了解清楚。 3）户口问题 此类问题主要针对住宅房产。目前户口问题属于公安部进行管辖，因此法院在执行过程中无法对房屋里面的户口进行处理。一般情况下，需要法院出具证明，委托律师到房产所在地派出所进行查验房屋里面是否有户口。如果没有，恭喜你；如果有，只能是要求债务人主动自觉地把户口迁移出去，因此可能需要给债务人一些费用，以便于他配合迁移房屋户口。 4）税费、水电费等问题 司法拍卖房产目前税费缴纳有两种方式：第一种为买受人承担税费，即买受人要把买、卖双方所有税费进行承担；第二种为买卖双方各自承担税费。因此拍卖之前需要向二手房中介或者国税、地税机构了解清楚当地税费缴纳情况，尤其是商业性质用房，此类税费比重较高；关于房屋的水电费等杂费，可以向物业进行询问，过户时缴纳即可。 5）贷款问题 目前司法拍卖房产已经有很多家银行机构可以办理按揭贷款，但是至于办理的流程需要提前和银行人员进行了联系。此处一般司法拍卖下面会有附上能够办理贷款机构的联系方式，为了不至于司法拍卖的流程混乱无钱支付余款，建议拍卖前好好了解贷款程序，以免造成尴尬。 最后想说的就是，拍卖是一个心理博弈的过程。为了能拍到性价比合适的房产，建议多了解市场行情，多参与竞价现场的情况，最后多总结，方能在心仪的价位取得自己心仪的房产。Good Luck For You! |
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