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房地产是借款人获得金融机构贷款最常用的担保物，因此具有极强的金融属性。一旦房地产价格出现下行趋势，购房者很有可能会出现大规模违约、断供，银行等金融机构被动持有房屋资产、资产流动性下降，甚至有可能导致金融危机。如何处理这些“不良房产”，将这些房地产通过市场化的手段配置给那些能出价最高的机构或个人具有非常重要的意义。 首先，能够减少社会资源的浪费，让不良房产能够再次利用； 其次，充分保护违约债权中各方当事人的权益，保障社会信用体系的健康发展； 最后，为银行等金融机构提供以适当的价格快速变现“不良房产”的泄洪通道，降低了社会系统金融风险爆发的可能。 经过多年的发展与培育，以美国为代表的发达国家已经形成了完善的止赎屋处置体系，这个市场已经成为美国房地产市场的重要组成部分，发挥着重要作用。当前，中国银行业的不良贷款率与不良贷款规模不断攀升。由于中国银行业过去的主流贷款风控手段就是房地产抵押，如果处理不得当，很可能会带来房价大跌、银行等金融机构资产质量与流动性进一步恶化、乃至破产的系统性风险。因此认真研究美国止赎屋市场，对于中国房地产业、金融业都具有重要的现实意义。 一、美国止赎屋的介绍 （一）止赎屋的定义 在美国，“foreclosure”一词被用于形容因拖欠贷款或欠缴税款等原因而导致屋主丧失对房屋的赎回权进而房屋被强制公开拍卖处分的过程，“foreclosure”亦被译成“法拍”或“止赎”，经foreclosure程序处置的房子被称为“法拍屋”或“止赎屋”（foreclosed property）。不过，国内“法拍屋”通常指的是被法院主导拍卖的房屋，其并不能完全代表“foreclosed property”的完整含义，“止赎屋”的范畴更广些。尽管如此，美国“止赎屋”仍然可以与国内“法拍屋”进行对比研究。为表述准确，本中涉及美国被公开处置的房屋，用“止赎屋”，涉及国内的，则用“法拍屋”来表述。 （二）止赎屋市场生态系统图 图1:法拍屋生态系统图 （三）止赎的分类 止赎分为司法止赎与非司法止赎，司法止赎是指司法止赎贷款人的止赎申请通过后，法院会发出司法出售的指令，被授权的机构会根据法院的指令进行公开出售或拍卖。非司法止赎如果抵押合同或者信托契约有明确约定，在发生违约的情况下，贷款人可以行使非司法止赎。 图2：司法止赎和非司法止赎的对比 止赎的第一个阶段是预止赎（Pre-foreclosure），通常是在借款人违约达2-3个月后，贷款人会发出预止赎的通知以提醒或警告借款人；止赎第二个阶段是止赎（foreclosure）。在短售失败之后，银行可以申请法院进行公开拍卖。第三个阶段是银行持有（Real Estate Owned, REO）。 二、美国止赎屋的市场规模 （一）美国止赎启动数呈倒V型分布 图3：美国止赎启动趋势图 （二）止赎启动数与美国房价大体呈相反的走势 图4：美国止赎数量与房价对比图 （三）美国止赎屋成交率稳定保持在较高水平 图5:止赎屋成交量（S）/止赎数量(F)与REO/止赎数量(F)的对比 三、启示与建议 （一）启示 1、止赎屋市场是银行处置不良贷款抵押物的重要通道，也是调节经济周期的重要制度安排。美国止赎屋市场发挥了重要的泄洪渠功能，为银行积压的大量止赎屋提供了快速处置的通道，在短期内帮助银行盘活了不良资产、增加了资产流动性。我国银行贷款的风险控制手段主要依赖以房地产等资产的质押担保，银行在未来较长一段时间面临巨大的房地产抵押物处置压力。因此，大力发展司法拍卖市场，提高此市场的交易效率，对国内银行业盘活不良信贷资产具有重要意义。 2、发展止赎屋市场必须高度重视对债权人利益的保护。从对债权人利益保护方面来看，美国法律赋予债权人实现债权的效率要比国内高，当债务人违约，债权人可以根据事前约定取得担保物的产权，债权的实现无需依赖法院等权利机关的审判和批准。我国亦有必要未雨绸缪，通过完善相应的法律法规，加强对债权人权利的保护，促进债权人实现债权的效率，以提前应对个人房贷违约潮的到来，防范系统性金融风险。 3、健全的止赎救济体系有助于推动止赎屋的交易。美国已经建立起了相对完善的止赎救济体系，包括住房补贴、医疗服务、就业培训、心理咨询等一系列措施来保障止赎家庭的基本生活，一定程度上免除了止赎家庭的生存后顾之忧。而由于国内对债务人在发生违约房屋被强制执行后的救济体系不完善，债务人可能采取极端方式抵制法院的裁决结果，房屋交接陷入停滞状况。 4、多样化的参与者和投资模式有利于止赎屋市场的繁荣。在美国，止赎屋投资市场参与者众多，投资模式多样化，既有个人投资者，也有机构投资者；既有通过“购买-出售”的高周转率模式进行投资，亦有通过“购买-出租”的长期投资模式进行投资。当前国内市场投资模式比较单一，基本通过低价购入，再等待升值后转手出售获益。 （二）建议 1、政策建议 一是应该出台相关的政策，鼓励更多机构和企业运用创新手段服务司法拍卖市场，扶持和培育一批全国性的网络司法拍卖平台和法拍服务机构。同时鼓励各级政府、法院将围绕司法拍卖相关的诸如资讯制作、信息发布、资格审查、标的评估、数据统计、法律咨询等服务工作尽可能外包给社会机构，用政府采购模式来提高服务效率和质量。 二是强化法拍信息披露，政府要从宏观和微观两个层面来加强，一方面要建立对法拍屋市场总体交易信息的定期披露制度，合理引导房地产市场预期，促进房地产市场理性交易行为；另一方面政府必须建立起一套让被执行人、债权人、竞拍人信赖的、公平公正和阳光透明的体制机制，强化对拍卖过程信息透明管理。 三是加大对债权人合法权益保障力度，同时重视构建完善的债务人救济体系。法院用好查封等强制措施，提高对债务人房屋资产的执行效率。并且，政府要逐步完善对被执行人家庭失去房屋后的的基本生活保障制度。此外，政府在强化个人征信信息的录入和使用的同时，需要同步加强个人信用修复机制的建立。 四是政府应该大力支持房地产证券化，并出台相关配套制度。政府要密切关注房产证券化对金融风险扩散的影响，避免美国次贷危机在国内重演，但不可因噎废食，而应该加快REITs常态化推进。 2、对企业的建议 一是建议业内企业要高度关注房地产网络司法拍卖市场。止赎屋市场是二手房产市场的组成部分，这个特殊市场的行情与总体房地产市场周期之间存在一定的关联，如果能深入研究这个市场的供应量、成交量以及成交价格等信息，可以对判断房地产总体行情提供重要支撑。 二是建议房地产投资企业把从司法拍卖市场获取相对低廉的存量房产进行改造提升、深度开发作为重要策略。房地产开发商尤其是定位于城市更新、老楼改造等开发商可以考虑通过司法拍卖渠道介入存量房产，对其进行统一标准化改造，通过品牌注入，提升房屋价值后，或出租或出售，既迎合了市场需求，降低了投资成本，又获得了良好的投资回报。 三是建议企业可以考虑用互联网技术来进一步提高司法拍卖效率。国内已经出现了一些法拍屋投资服务商，如淘宝、抢先拍、浙商资产管理研究院。浙商资产管理研究院经过两年半的数据积累，推出了不良资产（房地产）网络司法拍卖数据库可以为客户提供数据支持。建议一些新型的创业者亦可考虑介入法拍屋服务市场，为竞拍人提供多元化、个性化服务。如为竞拍人提供尽调服务，为竞拍人提供价值评估服务，为中标人提供售后租赁服务等等。 |
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