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我到小区走了走，岁月静好，听到花开的声音。 文/邦妮 本期内容提要 好久没推｢值得买｣的文章。当这次邦妮在朋友圈郑重其事推荐｢观音桥的独栋别墅仅需500万｣时，顿时｢炸｣了： ——｢仅需？！｣大家纷纷表示邦妮最近一定是膨胀了； ——｢这种位置这个价格，反常必妖！｣是的，一开始邦妮也不敢相信…… 但实地踩盘后，邦妮有些激动：是｢妖｣啊！妖孽啊。看得我都想买了！虽然我离500万只差499万，买不起但真的看得上啊！ 正文约2500字，预计阅读时间7分钟。 项目实景。 观音桥，独栋别墅，一手现房——你猜猜，该多少钱？观音桥这样寸土寸金的地方，还有一手的独栋别墅，想想大剧院旁东昇府的联排都1400万，这里起码也得上个千万吧……然而实际却500万起！不仅让人意外，简直让人惊诧！ 链家信息截图。 为什么会这么便宜？买别墅、尤其是买独栋别墅的人，绝对是不图便宜只求品质的，对「反常」的价格当然会保持十分的警惕。 1 品质有没有问题？这是最关键的。 首先，在越来越多的别墅缩水成洋房、洋房建得像小高层的今天，这绝对是真正的别墅—— 1） 独门独院，每户都有私家庭院、阳台、露台； 2） 大尺度，单层面积在120~260㎡之间，客厅保留挑空。独栋建面408~543㎡，花园面积224~637㎡；类独栋建面307~510~857㎡，花园面积92~318平方米；每户都有1-2个独立私家车位； 3） 全套房设计，每间卧室都配有独立卫生间； 4） 因为是三层式坡地别墅，地下室都配备1~2个天井采光，部分全采光，整体均为三面采光。 5） 每户都是定制别墅，户型、风格略有差异，各有特色。 项目实景。最底层车库可见有两个车位，采光良好，整个建筑三面采光。 如此大尺度的全套房设计、大面积花园，放在铁山坪，就是赖特与山，价值1000~3000万——而这个项目，是在观音桥（距离观音桥商圈仅1.2公里，又紧挨着鸿恩寺公园和儿童公园），整个项目容积率只有0.7，绿化率达到约50%！ 项目实景。 2 如此难得的纯正别墅产品，在如此金贵的区域，为何如此便宜？ 答案只有一个：这是一个老项目。 资深一点的地产业内人士应该记得这个项目——「北麓官邸」，最初是由隶属于上海嘉凯城集团股份有限公司的全资子公司重庆华葡地产开发。早在2004年，华葡地产强势拿下观音桥鸿恩寺地块；2010年，开始雄心勃勃在鸿恩寺一块200多亩集城市核心商圈资源和自然森林资源于一体的土地上打造「北麓官邸」项目，定位为重庆顶级富豪量身订做、与国际接轨的「私人会所别墅」。 这是华葡地产在重庆的首个别墅项目。有业内人士事后评价说，尽管有母公司嘉凯城集团做依靠，但操作纯高端的「城中墅」项目，对华葡地产而言有点像「小学生一来就要写博士论文」。 应该说，修别墅不是问题。华葡地产母公司嘉凯城集团，浙江省国资委旗下的房产上市公司，有20多年的房地产开发及商业资产管理经验，2009年在深交所上市，中国房地产100强企业。 凭借母公司的全资投入和开发经验，「北麓官邸」请来了全球顶级坡地别墅设计师美国旧金山HuntHale Jones建筑事务所操刀。这家美国老牌建筑事务所，1993年成立于旧金山，主要为顶级富豪定制私宅，是美国豪华住宅市场规划和建筑服务的领导者。 所以，难怪「北麓官邸」的别墅也几乎每套有别，整个项目通过西班牙、托斯卡纳、意大利三种建筑特征营造纯地中海风格，真的有一种老绅士般永不过时的纯正派头，品质足以让看过很多别墅产品的人信服。 项目鸟瞰。 华葡地产欠缺的，是高端项目的整体运营经验。查询过去的报道可知，2012年5月，「北麓官邸」就在前期推出联排、叠拼别墅后，开始推出独栋官邸，当时的定价就是1000万级！但事实证明，当时的华葡地产并没有赢得千万级客户的心。 到2013年6月，「北麓官邸」的独栋、类独栋总价控制到了580~800万。时至今日，「北麓官邸」总共304户包括独栋、类独栋、联排、洋房等形态的产品，如今联排早已卖完，洋房只剩1套，独栋还有5套、类独栋51套待售。 是稀缺的「城中墅」价值没有宣传到位？高端客户资源太少？品牌知名度影响力不够？对市场的分析判断有误？项目后续推广开发资金不够？……恐怕多种因素都有。 群雄逐鹿的地产行业，从来都是资金实力、战略眼光、市场应变能力的综合较量，沉舟侧畔千帆过。2016年下半年，嘉凯城集团发展重心移出重庆；2018年11月9日，嘉凯城(SZ000918)发布转让房产项目资产包进展公告——杭州锦蓝置业有限公司以3.55亿元接手了包括重庆华葡房地产开发有限公司100%股权在内的嘉凯城挂牌资产。公告显示彼时重庆华葡总资产为7.04亿元，总负债已达6.60亿元。 本来，华葡地产的一页成了过去式，「北麓官邸」多少会带有过气的悲凉。可易主却带来了命运的反转——收购华葡地产的杭州锦蓝置业，是万科(SZ000002)的控股子公司！颇有深意啊……
项目实景。
3 「北麓官邸」的价值一定会被重新发现。因为锦（wan）蓝（ke）。 实话说，「北麓官邸」目前的景象，与它所处的地段和高端住区的形象还是很有差距的：小区景观因为常年没有维护提升，显得老旧（当然，邦妮倒也觉得有种自然生长的原生态的美）；有的别墅阳台上已经积满一层落叶，有一两栋未完工别墅甚至烂尾……
项目实景。 但小区里有人居住的地方，还是一幅很宁静、诗意、美好的画面——
项目实景。 邦妮踩盘那天，意外碰到了刚从鸿恩寺公园散步回来、住在「北麓官邸」的前单位老总。他2014年买的「北麓官邸」洋房，套内1.4万。说起住在「北麓官邸」的感受，他坦言「就是物管差」，小区设施、环境多年未改进，业主们正准备自筹资金把陈旧的小区大门重新修过，还正准备换物管……「这下好了，听说万科来了！」 万科是否真的接管「北麓官邸」的物管？邦妮多方打听，相关方面表示：没有最后敲定之前一切都不（you）确（ke）定（neng）。 是不是万科的物管，其实邦妮觉得也不是太重要。至少「北麓官邸」新接手的股东是万科旗下的，项目案名的前缀是要变了，最终是不是直接把「嘉凯城」换成「万科」也不重要。资本归属是万科，总会不一样。 关键是，资本市场的暗流，让邦妮深感「北麓官邸」可能是一个巨大的「洼地」——它「城中墅」的地段优势、产品品质明摆在那里，只是因为前任开发商日渐式微到最终退出，项目不但没有「亮」出来反而日渐黯淡：从2016年嘉凯城战略退出重庆市场到2018年底易主，它就以一种沉寂的方式完整错过了重庆持续时间最长的一波大行情，就像一只停牌的股票错过了整整一个牛市。等再次开盘，天地已换，要补齐落下的涨幅，还不是一天两天的功夫就能完成——这对有意入手的人来说，绝对是机会。 而更让人激动的是，新接手的资方有意尽快盘活项目，并没有肆意加价，反而基于项目年久的缘故，保持了低调的良心定价——从近年有限的几幅土地成交情况看，观音桥区域的楼板价已经翻番，「北麓官邸」独栋别墅还维持了5年前的水平。
近五年观音桥土地成交。如最后一行8823元/㎡的楼面价，折算出来每亩单价近600万。 500万起买如此核心地段、稀缺到绝版的「城中墅」，相当于用买面粉的钱买到了面包，怎么看都千值万值。毕竟今天的500万，不过是2套普通高层的价格——在观音桥，500万还买不到两套高层。 今年，邦妮准备用行动推荐值得买——凡是对项目有兴趣、想入手的朋友，请加以下我家邦小妮微信，我们会给你更多信息，为你争取更多福利。
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