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免责声明 本文根据公司2018年度全年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。 第一部分 财务摘要
1、重点指标： ü 收入增加59.4%至441.4亿元； ü 毛利额148.9亿元，毛利率为33.7%，低于2017年34.4%； ü 其中，物业开发毛利额为138.1亿元，物业开发毛利率为35.6%； ü 年内溢利为人民币90亿元； ü 核心溢利76.5亿元，同比增加65.7%，核心溢利率为17.3%，同比增加0.6个百分点，盈利水平继续领先行业； ü 归属于本公司权益持有人的核心溢利为人民币70.2亿元，增长51.7%； ü 权益股东应占溢利为人民币82.9亿元； ü 末期股息每股40港仙及特别股息每股7港仙，连同总中期股息（包括特别股息）每股28港仙，合共为每股75港仙； ü 股息总额占本公司权益股东应占核心溢利约50.6%。 2、收入结构： ü 年内，物业销售收入约为人民币338亿元，占本集团收入总额约87.9%； ü 租赁收入为人民币0.83亿元，同比减少约0.3%； ü 按区域划分：2018年，本集团的物业销售收入分别来自深圳区域、大湾区其他区域、汕头区域、南宁区域及其他区域，占比分别约为56.0%、24.3%、6.3%、13.0%及0.4%。 2、资产负债情况： ü 期末，现金及银行结余（包括受限制及已抵押存款）为人民币357.2亿元现金短债比超两倍； ü 资产负债率为78.4%，相比2017年上升2.7个百分点； ü 净债务权益比率为63.2%，低于2017年67.9%； 3、融资情况： ü 年内，成功发行14亿美元的优先票据，以及2亿新币2021年到期6.125%的优先票据； ü 总借贷589.4亿元，境内60%，境外40%； ü 期内平均借款成本为6.1%，稍有上升。 第二部分 业务回顾 1、销售业绩： ü 2018年合约销售额增加65.4%至人民币718亿元，其中权益合约销售额为人民币700.6亿元，顺利完成了2018年销售目标700亿元；全年合约销售面积为440万平方米； ü 交付面积（不包括車位）比2017年的229.4万平方米减少约18.8%至186.2万平方米； ü 销售结构：合约销售中，深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、新加坡及其他区域占比分别约为34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%，主要合约销售来自于大湾区及南宁区域； ü 南宁区域的销售贡献则主要来源自南宁 · 玖龙台及南宁 · 玖誉湖项目； ü 年内，集团于深圳地铁沿线的项目深圳「龙光 · 玖钻」、「玖龙台」和「玖龙玺」推盘后市场反应热烈，销售屡创佳绩，成交套数和成交面积都在深圳市场市场位居第一； ü 汕头市场继续稳居第一； ü 2019年，深圳的龙光 · 玖龙台及惠州的龙光城将继续推售新一期货源。 2、土地储备： ü 坚持区域深耕战略，已基本实现粤港澳大湾区「9+2」城市群全覆盖； ü 通过多元化和逆周期的土地获取方式，在大湾区内一二线城市拥有充裕优质低成本土储； ü 聚焦于主流人群刚性需求的住宅开发业务； ü 集团于2018年通过公开市场「招拍挂」形式成功增加32各项目，土地储备约747万平方米，并策略性布局环上海一小时都市生活圈，培育新的增长点； ü 期末，集团的土地储备的总建筑面积约为3626万平方米，平均土地储备成本为每平方米人民币3,985元，若以货值计算，粤港澳大湾区占比超过71%； ü 截至2018年12月31日，集团储备总建面4934万平方米，总货值约为人民币6,520亿元，其中土地储备货值占62%，孵化中并购及城市更新项目货值占38%，粤港澳大湾区总货值约占82%。 ü 城市更新类项目投入资金少而利润率高，是龙光于大湾区内补充土储的重要来源； ü 期内，已经成功孵化珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目，货值达180亿元； ü 未来，集团还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售，成为新的利润增长点。 第三部分 市场策略 1、市场展望 ü 随着基础设施和生活配套完善，粤港澳大湾区将形成1小时优质生活圈； ü 随着房地产行业未来将进入加速整合期，行业将出现大量并购的机会； ü 大湾区具有制度、产业、市场独特优势，人口与经济将迎来大发展，资产价值具有巨大升值潜力。 第四部分 未来展望/战略 ü 凭借于房地产行业丰富的运营经验，集团未来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目； ü 2019年实现跨周期稳定增长，全面权益合约销售目标850亿元； ü 多个新项目将推出市场，全面推货金额达1500亿元，其中大湾区占65％；2 ü 未来三到五年：粤港澳大湾区龙头房企地位； ü 未来三到五年：核心利润全国前十。 第五部分 问答环节 Q&A Q1： 1）城市更新周期和资金情况是怎样的，2019年的贡献点在哪里 2）2019年旧改投资安排？ A1： 1）粤港澳作为世界一流湾区和科创中心，起点定位很高，跟国际对标，未来经济增长位于全国前列，纲要的引发，大湾区政策清晰明显，将会聚集各类高端人才，资产价值会大幅提升。而旧改，中国只有大湾区有。龙光现在在大湾区有40多个旧改项目，价值很高。去年旧改货值200个亿，周期1年半，并不长，今年计划改造货值达700亿，重点有三个项目。龙光一共拥有2500多亿旧改储备，主要集中在深圳，以后每年保证2-300亿元旧改。 2）深圳东莞惠州旧改机会较好。 Q2: 1）销售结转项目、区域分布 以及毛利情况大概是怎样的？ 2）龙光将如何维持较高的毛利水平，有没有信心做到？ A2: 1）龙光2018年销售结转550亿，其中500亿将为2019年确认收入，确认收入比例达80%；区域分布上大湾区占了60%，深圳作为单一城市占比最高，为30%；毛利水平较高，均在30%以上。 2）一方面目前龙光有6500亿左右储备，其中80%集中在大湾区，平均地价 3900元/平方米，土地成本较低，受益于大湾区政策利好和未来的价值潜力，未来3-5年都能保持高毛利。房地产主要是投资，在哪里拿地、什么时间点拿，是否便宜都很重要，龙光抓住了很好的时机，区域选择的价值也很高。另一方面，龙光具有穿周期项目，如龙光城，在市场波动下，这些穿周期项目能够保证公司收益。 Q3： 1）龙光现金流以及一年期美元债到期情况是怎样的？ 2）土地今年的投资额是多少？ 3）现在股价表现良好，是否有配售计划，派息率是怎样的？ A3： 1）2019年没有到期美元债，融资安排非常稳健的。 2）龙光基本保持土地投资按合约销售额50%支出，这样才能保持较好的负债率。 3）对于股价、配售想法，龙光认为目前股价是被低估的，加上现在现金流充足，储备价值也很高，区域发展潜力巨大，没有进行配售的理由。往年派息率维持在35%+5%，今年也不会低于40%，给投资者更有价值的回报是龙光的目标。 Q4 1）龙光大作为湾区的直接受益者，也相继在长三角、海外如新加坡有项目，未来三年区域拓展计划是怎样的？ 2）去年龙光租金收入不到一个亿，对于房企多元化，龙光会有怎样的打算？ A4: 1）大湾区具有很好的发展潜力，龙光也会继续看好和关注大湾区，特别是深圳，作为大湾区的引领，具有很高的市场价值，龙光不会轻易转移，未来会继续聚焦大湾区。其他会针对上海区域有价值的项目进行一定的投资。总的来说，在投资方面，龙光主要关注的是投资价值，保持投资平衡，也会注重风险控制。 2)龙光以主席为代表坚持不搞多元化，目前资金主要投资可销售物业，现金流对企业来说具备很高的价值，多元化无疑会占用资金，影响主业发展。公司很看好物业，对于持有物业的经营也很看重，未来投资重点会放在深圳轨道交通物业。总结来说，龙光暂时资金将放在价值更高的地方，为投资者带来更高的回报。 @今日话题 @路雨路雨
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