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2019年1月1日，新《个人所得税法》正式实施，与之配套的《关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）和《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》（国家税务总局公告2018年第60号），将新法中关于居民纳税人的“综合所得”如何进行“六项专项附加扣除”的进行了明确。新法在减税方面的努力有目共睹，但始料不及的是，在租金扣除的落地问题上，在全国范围内引起了一场轩然大波。更有激进的言论认为，这根本就是一盘不怀好意的更大的棋，“明降”的背后是为了“暗升”。那么，对于广大从事租赁行业的企业，以及广大自然人房东来说，后续可能会发生什么呢？我们今天就从几个方面来说一说。 房东会被采集到什么信息？ 60号公告的第十五条，是这么规定的，“纳税人享受住房租金专项附加扣除，应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税人识别号（社会统一信用代码）、租赁起止时间等信息；纳税人有配偶的，填写配偶姓名、身份证件类型及号码。纳税人需要留存备查资料包括：住房租赁合同或协议等资料”。 承租方申报个人所得税扣除项目，为何需要提供房东的信息？文件制定者的初衷是什么，不可考。据媒体援引税务总局人士的话，说当时根本没想这么多。这一点笔者是相信的，对于在大数据为战略思维的行政执法机关来说（尤其是税制复杂，数据量极其庞大的税务局），有两个基本思维：一是证据思维。你说有租房，总不能随口编一个名字就说我可以扣吧。跟谁租了，那个人叫什么，身份证是什么，房子在哪里，总要说个一二三四五出来吧。二是数据化思维。在大数据战略的背景下，数据关联匹配、数据质量管理是摆在核心地位的事情。但是，这些姑且都是猜。不管有意还是无意，事实是引起了广大民众的不乐意。不少企业和个人房东都说，承租方你敢出卖我，让税局顺藤摸瓜查到我，我就提租金。 但是，这几天事情急转直下。经过新升级的官方APP中，“出租单位统一社会信用代码”和“身份证号”突然都不再是必填项。而且原本通过填写信用代码自动带出的单位名称，也变成了由纳税人自己手动填写，并且没有任何校验规则。 前面我们提到过数据关联、匹配的问题。如果是通过录入代码自动带出单位名称，这个就叫“关联上”了；同样的，录入准确的姓名和身份证号，并且能通过校验，这个也叫“关联上”了。只有这样才可能形成在实务中有用的数据，这才具备了真正的大数据的基础。而目前这个规则下的数据基本上已是不可用的了。别说什么留下线索了可以事后再查啊，你可以想像一下，可能涉及数亿计自然人的线索，如果没有大数据支撑，这个工作量是一线税务机关可以承受的吗？ 现实中的房产租赁税负几何？ 首先，我们要知道名义税负和实际税负的区别。名义税负，就是现行税制所规定的，理论上应当达到的税负水平。实际税负，是指按税务局的征管能力能够实现的，实际达到的税负水平。 名义税负知多少 我们现以广西南宁市为例，盘点一下房产租赁的名义税负。 首先，说一下自然人房东的税负： 1.增值税 按国家税务总局公告2016年第16号的规定，出租住房的应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%；出租非住房的应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。 同时，国家还在不断加强减税力度。根据最新发布的《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号），对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税（之前是3万元以下）。 2.除增值税外的其它税费 根据《关于个人转让和租赁房产有关地方税费政策问题的公告》（南宁市地税局2017年第1号公告），个人租赁住房的，每月取得租金收入在3万以下的，个人所得税、房产税等税费的综合核定征收率5%；在3万以上的，核定征收率5.38%。随着上面说的财税[2019]13号的实施，想必很快也做相应的调整。而且随着减税降负的大趋势，极有可能还会继续下调。 简单总结一下，对于绝大绝大多数的个人房东来说，就算租客真的突破千难万险把你出卖给税务局了，而税务局真的下了大棋，完善了大数据来追查房东“应该交”（我们还没有讨论一个社会公平的问题啊——你有房子出租拿财产性收入，交税难道不是本份吗）而没交的税款，也就5个点左右。假如一套房子月租金3000元，税也就是150元。 然后，我们再说一下企业房东的税负。这个就是真的比较高了。 1.增值税方面，如果是取得老房产的适用简易计税法按5%征增值税；如果不属于老房产的，小规模纳税人适用简易计税法5%的增值税（月销售额10万以下可免征），一般纳税人则要采取一般计税法适用10%的增值税。同时，专门从事租赁的企业往往缺乏持久的进项抵扣，前期因项目建设而产生的进项抵扣用不了太久，而日常经营没有大额的进项，这使得在一般计税法下的税负有点高。 2.在土地使用税方面，如果房东是同时拥有土地的，则需要按所在区域的适用单位税额来计征土地使用税。 3.企业所得税方面，对于专门从事租赁的企业来说，往往缺乏与主营业务收入相匹配的主营业务成本（除非均为转租），其成本费用主要来源于不动产和装修的折旧摊销。如果项目贷款较大，在持续经营期仍旧有较多的利息费用，否则就只有少量的人力成本和日常行政管理开支了。鉴于这里面的可能性比较多，导致不同企业的所得税税负离散区间比较大（可从前期的0%至后期的20%以上），讨论平均税负率也缺乏现实意义了。 4.房产税留到最后说，因为特别想告诉大家的是，广西在房产税方面有一个优惠政策（很多人没有注意到）。根据《自治区地方税务局关于落实支持房地产去库存工作的通知》（桂地税发[2016]22号文），从2016年度起，企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，但租金明显偏低且无正当理由的，按原值计征房产税。翻译成大白话就是，就算你是用来出租的，也能够不按“从租方式”用租金收入的12%来计征房产税，而是按“从价方式”打7折后按1.2%来交。 5.印花税，租金的千分之一。 这么一盘点，我们发现，企业提供租赁服务，总体税负确实是比较高的，最高有可能达到租金收入的30%-40%以上。 实际税负又几何 企业和个人的名义税负和实际税负差距有多大？可能根本无从知晓了。部分企业通过账外方式少缴了税，只要是租客不需要发票的，就都没有主动交税。 而个人房东的，从我们观察周围的社会实践来看，估计依法全额交过税的也在少数。总体的实际税负显然远远小于名义税负2%。中国的个人房东普通缺乏“税感”，大多数人完全不知道目前实际落地的名义税负到底有多少。因此一听说有可能被税局盯上，立马就紧张起来了。 这一场热闹背后真正体现出的趋势是什么？ 经过上面的盘点，我们会发现，对于个人房东来说，即便是看名义税负，也是非常轻的。退一万步来讲，就算真的严查严管，产生了实际税负并全额向后传导了，也并不会造成多少上涨。对于企业房东来说，真正困扰他们的是结构性的税制问题，而这正是近年来从中央到地方都竭力在改革、调整和松绑的内容。至于“阴谋论”说税务局想使全民成为“卧底”，通过专项附加扣除信息的收集发现线索，从而征更多的税，这个真是离题万里了。还是拿财税[2019]13号和《关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2019年第2号）这两个新出的普惠型税收优惠政策来说，单是这两个文件给全国人民省下的税金体量，要远远大于少部分房东出租而未交的税额吧。 那么，这一场热闹背后的真正体现出的趋势是什么呢？答案是：大数据的趋势不可逆转。 个人所得税需要借鉴国际先进经验，优化成为全面的综合所得税制，早已是业内共识。而综合所得的征收管理之所以极难实现，完全是技术层面的，瓶颈就是数据。据官方解读，这次改革使税务局史无前例地在国家层面调动了（并在不断完善中）涉及公安、银行、公积金、民政、教育、医疗、社保等等多方面的行政和社会资源，打造囊括全体居民的大数据。此例一开，税务征收管理的科学化、体系化将得以迅速完善，覆盖各个行业的大数据建设又进了一大步。 我们来猜猜税务机关后面会怎么办？ 普惠性的结构减税势不可挡，没有必要妖魔化“六项专项附加扣除”的数据采集。为了平息社会民众对于租金上涨、个人税收扣除无法落地的担心，最有可能采取的措施是，放松数据采集的限制性要求（如上文分析），同时在企业和个人出租税收方面进一步出台优惠政策。请大家拭目以待。 从事租赁行业的企业应该怎么办？ 近日有文章论述了房租涨跌力度和市场供求之间的关系，其结论是，个税改革并不必然会造成租金上涨的结果，关键因素还是市场供求关系，以及租赁产品的竞争。笔者深以为然。 |
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