商业地产 | 合同与税收风险

税收风险控制

今天谈谈税的问题，没有经验的人会奇怪，我们在谈合同，怎么会谈到税？其实税跟合同是息息相关的，因为合同决定业务，业务决定税，所以说你怎么签合同，就会产生怎么样的税

很多人有一个误区，认为税是个财务概念，事实上，虽然纳税的职能是在财务部的，但是，税其实不是财务概念，它是个法律概念。因为用来规范税的，不是财务制度，而是法律。

所以税收风险的后果是很严重的，前段时间崔冯之争引发的娱乐圈的震动，就说明了这个问题的严重性，现在江湖有很多谣传，说这个跑了，那个跑了，虽然都还不能证实，但它已经表明这不是一件小事。

对于企业来讲，税收风险来自两个方面，都跟合同有关。

一个是账务、税务与合同不匹配。因为合同决定账务与税务，因此，出现这种情况是以合同为基准来判断的。那么这种不匹配要么是错账，要么是假账。

另一个是合同与发票不匹配，这种情况就更严重了，因为这时不是虚开发票，就是假票。

由于税收涉及刑法，所以一旦出现税收风险，就不仅仅是造成经济损失的问题，很可能是要坐牢的问题。

企业在税收上出问题主要是为了避税，因为没有处理好，结果变成了偷税漏税，而要想合理避税就得把税务筹划的工作做到前面，一旦合同已经签订，业务已经发生，再想在合法范围内找到合理的避税方案就比较难了。

而且，商业企业税务负担本来就很重，所以更需要税务筹划。因此，在合同审批过程中，要有法税同审的理念，不但要审法务，还要审税务。

关于法税同审，就不仅仅是租赁合同的范畴，它涉及企业更大范围的业务设计和合约规划，包括从公司设立到各项具体业务的合同，都要进行统筹设计，从而可以在合法范围内使企业实现税负最低。

商业项目所需承担的税收

在营改增之后，商业项目的税收发生了很大的变化。

➤目前一个商业项目所需要承担的税收明细包括：

 1 

房产税

现在关于房产税的议论比较多，都在讨论收还是不收？什么时间收？怎么收？实际上，这种讨论针对的是住宅，对于经营性物业其实一直都在收房产税。只是对私人拥有的经营性物业的征收没有那么严格而已，但是企业所拥有的经营性物业是一直在交房产税的。

很多人不知道的是，即使这个经营性物业是企业自用的或者是空置并没有产生收入的，企业仍然要交房产税。因为房产税是一种财产税，它并不管你有没有收益，只要你拥有这个财产，你就要缴税。

因此，房产税就有两种征收方法：

如果有租金收入，按从租的方式征收，目前的税率是年租金收入的12%。

如果没有租金收入，按从价的方式征收，目前的税率是房产余值的1.2%。

这里要注意一点，购物中心的租赁面积是按套内建筑面积来计租的，但是在合同中除了注明套内建筑面积之外，最好再明确一个转换后的建筑面积。以免在缴纳房产税时出现歧义。

 2 

增值税

增值税是流转税，它是针对商品或者服务在流转过程中增值的部分所征收的税。因此，只要有收入，不管是否盈利都需要缴纳增值税。

但由于是针对增值的部分进行征收，所以企业在缴税时，是可以用上游的进项税进行抵扣的。但是对于商业管理公司来说，比较尴尬的是，我们的进项很少。因此，如果没有合理的筹划，我们的增值税负担是比较重的。

增值税是以收入为计税依据，对于我们来讲会涉及两块。

第一，房租是按11%计税。

第二，物业费是按6%计税。

这里我们要注意的是，主力店跟我们约定的往往只是一个总费用。这里面包含租金和物业费，在合同中，我们最好是把它拆开，否则在税上我们就会吃亏。

 3 

城建税与教育附加税

它们是增值税的一种附加税，是以增值税税额为计税依据的。加起来大约为收入的0.6%。

 4 

印花税

印花税是针对合同交的税，只要你签合同就要交这个税。它针对不同的合同是不一样的，对于租赁合同，它的税率是租赁金额的0.1%。

 5 

企业所得税

企业所得税是针对企业经营所得而征收的税，也就是说只有在盈利的时候才有这个税。它的税率是企业净收入的25%。

我们会看到在企业经营的各个环节，都需要缴纳相应的税，因此，税还是很重的，所以我们必须要进行合理的税务筹划。

这里还需要解释一下，业内常有人用租赁税这个概念，其实租赁税并不是一个单独的税种，它是对上述在租赁环节所要缴纳的税的统称。

如何做好税务筹划

关于税务筹划，并不是指一个具体的税怎么去少交，如果是这样思考问题，离偷税漏税也就不远了。真正的税务筹划其实筹划的是业务行为，因为有什么样的业务，对应的就有什么样的税，一旦业务行为确定了，那税也就确定了。

所以税务筹划一定是在做事之前进行的，如果事都已经定了，合同也签了，那税务筹划的空间就很小了。特别是当行为都已经发生了，才觉得税太高了，这时才想起来要去合理避税，基本上已经不太可能了，你能做的就剩偷税漏税了。

商业地产的业务是比较复杂的，现在多数项目都是租售结合，很多还涉及销售返租，而且还需要为持有资产后期退出预留条件。对很多企业的财务人员来说，搞清楚这一堆业务之间的逻辑关系和业务性质就不是一件轻松的事情，更不要说去做专业的税务筹划了。

而且现在还面临营改增，税收的政策和环境都发生了很大的变化。如何在现有的税收体制下去合理避税？如何利用税收政策使我们的税负降低而不是增加？就是摆在项目总和财务总面前的一道课题。

因此，如果项目体量比较大，投资金额高，业态复杂的情况下，建议企业要专门请一个税务顾问或者是请一个专注于法税领域的律师。

至少也应该在前期就开始思考这个问题，针对企业的税负多做一些探讨。

比如说商管公司由于进项少，可能导致增值税的税负较重。而现在有一个政策是企业购买不动产可以抵扣增值税。

而现在多数商业项目都是租售结合型的，为了保证对销售部分有一定的控制力，一般开发商都会在关键位置持有一部分商铺。那么我们是不是可以让商管公司购买这些商铺，这样商管公司就可以用购房的增值税做为进项去抵扣。

但是如果采用这样的设计，在交易环节开发公司会增加一系列税收，而且商管公司在抵扣时，是两年就抵完了，以后每年商管公司还要承担一个房产税，所以这样做到底划不划算，是需要研究的。

另外，这样做了之后，商管公司就从一个完全轻资产的公司变重了，它拥有自己的资产了，这个符合不符合企业对商管公司的战略定位，这些都是需要思考的。

我这里只是随手举了一个例子，我想表达的是由于商业地产的复杂程度，在前期税务筹划方面是有大量工作可以做的。

税收的社会效应

税收具有收入调节作用，它会直接影响企业的收入，因此，它是有激励效应的。

对于商业地产来说，运营收益过低一直是行业的痛。但是运营属于存量资产的经营，特别像商业这种人力密集型行业，能解决大量就业问题，同时它像一个下金蛋的鹅一样，能够为地方政府提供持续的税收收入，所以为了鼓励企业主动持有商业项目，政府有必要提供一系列减税措施，来提高持有商业的运营收益。

  

至于怎么减？原来我一直认为应该减房产税，因为这个税很重，而且不论是否有收入都得交。但是现在我倒是认为这个税不应该减，而且要加强征收。要减的是所得税。

 

因为房产税是对占有征的税，所得税是对经营所得征收的税。如果减房产税，就意味着占有房产交税低，而投入心血去运营，因为有所得，反而缴税高，这对运营是不公平的。

 

人类社会的基本特征就是资源稀缺，因此，如何发挥资源的最大效用，从而更好地造福人类是一切社会制度的出发点。

 

所以对于那些占有资产，但是无法发挥资产效益的人就应该征税，这样如果他有钱就通过缴税为社会做出贡献。如果他无法承受这个税负，就会将资产转移到有运营能力的人手中，从而使商业物业的社会效应最大化。

 

相反，对于那些专注于运营的商业地产人是要给予奖励的，因此，对于针对经营所得征收的所得税是要降低的，从而可以鼓励更多的人投入到商业运营中来。

  

以上都是商业项目内部的税务筹划，最后再谈谈与外部有关的合同内容。

 

租赁业务的特点是，出租人向承租人提供物业供其使用，承租人按约定支付租金。因此，跟租赁业务有关的税都在出租人一方，至于承租人所要缴纳的税是跟他的经营行为有关的，跟租赁行为是没有关系的。所以在租赁合同中，关于税的内容是比较少的。

 

需要注意的有两点：

 

1、明确一下双方需要各自依法纳税。

 

因为我曾经在有的项目中见过，商户利用自己的市场地位，要求商场方为其承担税负的条款，我不知道这样的条款是否合法，但提出这样条件的商户不要也罢。

 

在此需要注意的是开发商引入外部管理公司的轻资产项目，有些品牌输出方是要求开发商承担其税负的，这个要求也是不合理的。

 

2、在扣点租金模式下，营业额的认定一定是税前收入。因为税前收入都有可能作假，税后收入商场方就更难掌控与把握了。

 

在实际中，我竟然还看到过按净利润分成的，在这种模式下，承租人完全有能力让出租人一分钱都拿不到。因此，凡是涉及扣点租金的，应一律以税前营业额为准。