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（一）长期租赁（永久使用）车位是指是转让使用权 为了实现永久使用人防车位，房产商和购买者约定前20年为有偿租赁，其余期限为无偿赠与。如果上述约定被考认定为租赁合同，房产商可以规避土地增值税，同时也可以延迟缴纳企业所得税。但是无论世界怎么变，税局的心不损；潮流混乱也不乱，税局始终劝勉。无论是转让使用权还是长期租赁，税收政策均趋向一致！税务机关也将车位永久使用合同认定为转让使用权，基于以下理由： 第一、人防车位属于可转让的物权。大多数人防车位是未能取得出生证的，但是法律明确规定房产商可以获得使用权和收益权，使用权和收益权属于用益物权，用益物权是可以转让的。 第二、合同名称不等于合同性质。永久使用合同一般运用“使用”关键词，故意规避“转让”字眼。由于房产商明显的规避转让的倾向，所以应结合合同的内容进行分析，不能单从合同名称中推断出该合同的性质，更不能当然得出上述合同为租赁合同+赠与合同的结论。 第三、人防车位的价款与有产权的车位相差不远。人防车位因处分权受到限制，所以人防车位价格低于有产权的车位，一般是低15%。人防车位的实际使用期限与有产权的车位是基本一致的。20年租赁期的人防车位不可能与有产权的车位的价格相差无几。所以应当认定20年后也不是无偿使用。没有前面一次性收足的使用费，就不会有后面免费使用的特权。即使是租赁，也属于融资租赁，融资租赁与转让的税收处理基本一致。 第四、永久使用人防车位的付款方式不符合租赁的交易习惯。首先合同约定的一次性支付款项的方式符合买卖合同的特点，不符合租赁、特别是车位租赁合同的交易习惯。其次房产商一般规定人防车位的使用费为固定对价，而租赁合同一般是约定比例递增租金的。最后永久使用人防车位的定金规定也不符合租赁合同的特征。定金一般用作订立买卖合同，而租赁合同应使用押金条款。 （二）永久使用人防车位和转让使用权的税务处理 由于两者的性质是一致的，在税务处理也应当一致。 1、增值税：大多数税务机关将一次性收租二十年以上的人防车位视同转让“永久使用权”，履行税务机关有权确定税目的职权，按照转让不动产的原则征收增值税。 2、企业所得税：由于按照销售使用权确定收入，按照销售商品或者销售财产的税目进行处理，无论属于何种税目都是一次确认收入，不能分期确认收入。所以，税收征管不认同用时间换取利润空间的合同安排。 3、土地增值税：税务机关基本是将地下人防车位的销售收入确定为土地增值税的应税收入，其建设成本也允许扣除。但是也有少数税务机关认为不应计入土地增值税的应税收入，其建设成本也不允许扣除。 4、房产税：根据财政部和国家税务总局的规范性文件规定，地下人防设施属于房产税的征税对象，按照使用人的不同分为自用和租赁两种方式申报缴纳房产税。 5、印花税：按产权转移合同缴纳印花税。  |
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