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2007年5月，谢某之子尤某携三证（房屋所有权证、契证、土地使用权证）到杭州某房产代理有限公司委托出售其母亲位于杭州市西湖区窑背巷6号2单元室的房屋，挂牌价为58万元。高某从网上得知该信息后欲购买该房屋。2007年5月29日晚上7时左右，某房产代理有限公司员工带高某夫妇到窑背巷6号2单元室实地查看，当时由谢某本人进行接待。当晚，高某打电话给房产公司表示愿意购买此房屋，希望与房东进一步协商房价问题，于是房产公司通知尤某到房产公司协商此事，双方确定总房款为57.5万元。房产公司打电话联系谢某本人到公司签订《房屋居间转让意向协议》，谢某称时间太晚了（当时已经是晚上10时左右），其年纪大了不便出门，先由他儿子代签协议。于是房产公司、高某及尤某共同签订了《房屋居间转让意向协议》，该协议约定：总房款为人民币57.5万元，房款的支付方式为贷款组合；高某为表示对房产公司居间提供房屋的购买诚意，支付购买该房的意向金20000元交由房产公司先行代为保管，同时高某授权房产公司如谢某同意高某提出的购买条件，则由房产公司代高某将该意向金作为购买该房的定金支付给谢某；谢某同意定金暂交房产公司保管，待谢某与高某签订正式的《房屋转让合同》后由房产公司将定金按三方约定的方式处理；在谢某签订本协议后，谢某方未能依约签订《房屋转让合同》，则谢某应向高某赔偿等同于双倍定金数额的损失；买卖双方基于以上条件已达成一致意见，双方同意于2007年6月30日之前到房产公司签订《杭州市房屋转让合同》；代理人尤某（330106195909180）全权代表产权人谢某的全部意见。该协议签定后，高某分别于2007年5月29日、30日支付了20000元意向金。协议签定后谢某多次要求与高某签订正式的《房屋转让合同》，但均被谢某拒绝。之后，高某得知谢某已将该房屋以61.8万元的价格出售给第三人。于是委托我所律师向杭州某区人民法院提起诉讼要求谢某返还20000元定金并按协议约定支付40000元违约金。
【双方争议焦点】
高某认为由谢某之子尤某签订的《房屋居间转让意向协议》对双方均具有约束力，谢某违返协议约定将房屋出售给第三人，应当按协议约定支付违约金。
谢某辩称其子未经其授权与高某签订《房屋居间转让意向协议》，该协议对其不具有约束力，高某无权要求其返还定金及支付违约金。
【律师代理意见】
一、尤某系受被告即其母亲的委托出售位于窑背巷6号2单元室的房屋，尤某是以被告的名义与原告签订《房屋居间转让意向协议》，该协议的效力直接归属于被告。
原告与尤某夫妇签订《房屋居间转让意向协议》前，由中介公司业务员胡某带领，原告曾到窑背巷对房屋进行实地查看，并与被告进行了简单的交流，当原告表示购买意向，想与被告进一步协商时，被告非常明确地说：具体情况与他儿子即尤某讲。而且该房屋是由其儿媳孙某到中介公司挂牌出售，当天看完房屋后，原告决定购买该房屋后，也是由中介公司工作人员联系到孙某，然后其夫妇过来与原告协商具体购房条件，而且这中间尤某夫妇还回家取三证即所有权证、契证、土地使用权证以便签订《房屋居间转让意向协议》。由此可以看出，虽然被告并没有签署书面的授权委托书，但被告授权其儿子出售房屋的意愿是非常明确的，根据《民法通则》第65条规定：授予代理权的形式可以用书面形式，也可以用口头形式。因此，代理人认为，尤某夫妇并没有私自出售房屋，而是基于其母亲的委托出售房屋，并与原告签订协议。
二、退一步讲，即使被告未授予其儿子代理权，那么尤某夫妇的行为也已经构成表见代理直接对被告产生效力，不需要被告追认。
《合同法》第49条对表见代理作出了明确规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，代理人认为，原告有充分的理由相信尤某夫妇有代理权的。
1、尤某与被告的特殊关系，使原告有理由相信其有代理权。表见代理是一种事实上虽然无代理权，而表面上是以使他人信其有代理权的一种行为。代理人与本人是否具有一定的联系，是认定构成表见代理的重要依据。如果无权代理人与本人间具有一定特殊利益关系时，将构成表见代理。本案中，尤某与被告谢某系母子关系，而且我们在这里也不能忽视中国千百年来的传统，即父母的家财由儿子来继承，尤某在与原告签订协议过程中也非常明确地说道：我妈妈的房子就是我的房子，一切由我作主。也正是基于尤某与被告的这种特殊关系，原告才会与尤某签订协议。
2、被告未对其儿子和儿媳出售其房屋的行为表示反对，并且还让原告与其儿子讲，使原告有理由相信尤某有代理权。
3、尤良海在与原告签订《房屋居间转让意向协议》过程中，还回其母亲家取来三证，使原告有理由相信尤良海有代理权。
4、原告是通过我国知名的房屋中介公司购买房屋。经过实地查看，确认当事人身份，确认三证等规范操作程序后，双方才签订协议。原告没有理由去怀疑尤良海的代理权。
另外，代理人需要指出的是，被告的行为是一种极不诚信的行为，我们可以来对比一下《房屋居间转让意向协议》与被告与第三人签订的《房屋转让合同》约定的房屋价格：一个是57.5万元，一个是61.8万元。被告以及儿子尤某夫妇为了追求更高的经济利益，在与原告签订协议后，又将房屋出售给他人，现在又反过来主张尤某没有代理权，系私自出售其房屋，违背最起码诚实信用原则。
三、原告支付的10000元定金应由谁来返还，违约损失赔偿金额如何确定。代理人认为根据《房屋居间转让意向协议》的约定，被告应当向原告返还20000元的定金以及支付4万元的违约金。
《房屋居间转让意向协议》约定：原告支付20000元意向金，当被告同意原告提出的购买条件后该意向金作为购买该房的定金支付给被告，并由中介公司代收代管。协议经原告以及被告代理人签字，说明双方已经对购买条件协商一致，因此意向金就是购房定金，虽然中介公司出具的票据上写着为意向金，但双方协议明确该意向金在双方对购买条件达成一致后，即转为定金，因此该意向金就是定金。而且由于中介公司对此20000元定金仅是代收代管，真正是收款主体是被告，因此应当由被告向原告返还20000元定金。另外，被告违反协议约定，未与原告签订《房屋转让合同》，应当按协议约定向原告赔偿等同于双倍定金数额的损失，即支付4万元的违约金。鉴于目前杭州房地产市场火热的局面，原告的实际损失远远超过4万元，这从被告先后两次出售该房屋的4.3万元的差价也可以看出。根据我国《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。 委托代理问题产生的原因：
1、委托人与代理人之间的利益冲突：公司股东的利益目标是实现其投资收益的最大化，换句话说，就是使公司价值最大化，公司的利润最大化。但是，经营者的利益目标则是实现其个人在当前阶段及在未来的收益最大化。 2、委托人与代理人之间的信息不对称：信息不对称主要是由于有限理性（委托人不能完全预测代理人的行为）、交易费用和行为人故意隐瞒信息所造成的。
3、代理成本：代理成本包括委托人监督支出、代理人保证支出和剩余损失。代理人的决策与委托人福利最大化的决策之间会存在某些偏差，委托人的福利将遭受一定的货币损失，称为剩余损失。 代理的种类有哪些？委托和代理有什么区别和联系？ 委托和代理的区别在于：第一，委托规范的是委托人和受托人双方之间的关系；而代理规范的是本人、代理人和第三人的关系。第二，代理关系中代理人代理的对象是进行意思表示和接受意思表示的行为；而委托中受托人代为实施的行为可以是法律行为，也可以是事实行为。第三，代理包括对内和对外两种关系，对内是代理人和被代理人之间的关系，而对外是代理人和第三人之间的关系；而委托只是委托人和受托人之间的关系。
至于委托合同和代理权授予行为之间的关系，在大陆法系国家，学说和立法一般采分离说，即委托合同和代理权授予行为是各自独立的。且一般认为委托合同是原因行为，但是代理权授予行为独立于此原因行为，且具有无因性。而在英美法系国家，一般认为，委托合同和代理权授予行为是同一的，">所谓代理，就是指一方授予他方代理权，他方依代理权与第三方进行法律行为，其行为后果由一方承担的一种民事法律制度。委托是一方将一定的事务委诸于另一方实施的法律制度。
委托和代理的区别在于：第一，委托规范的是委托人和受托人双方之间的关系；而代理规范的是本人、代理人和第三人的关系。第二，代理关系中代理人代理的对象是进行意思表示和接受意思表示的行为；而委托中受托人代为实施的行为可以是法律行为，也可以是事实行为。第三，代理包括对内和对外两种关系，对内是代理人和被代理人之间的关系，而对外是代理人和第三人之间的关系；而委托只是委托人和受托人之间的关系。
至于委托合同和代理权授予行为之间的关系，在大陆法系国家，学说和立法一般采分离说，即委托合同和代理权授予行为是各自独立的。且一般认为委托合同是原因行为，但是代理权授予行为独立于此原因行为，且具有无因性。而在英美法系国家，一般认为，委托合同和代理权授予行为是同一的，
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