浅析直管公房的管理现状及对策

  ☞ 直管公房是指由直管公房行政主管部门代表政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建的公有房屋，房地产主管部门代表政府进行直接管理。

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原创： 木香 房产法律与实务2017-12-06
    直管公房是计划经济时代的遗留物，在改善居住环境方面作出过突出贡献。直管公房属于国家所有，本质上属于国有资产，由当地的房地产主管部门代表政府进行直接管理。但随着社会经济的发展，直管公房越来越被边缘化，致使乱象频出。笔者从直管公房的现状入手，进而探索新时代下直管公房的出路。

    一、直管公房的管理现状

    在阐述直管公房的现状之前，首先需要弄明白何为直管公房？直管公房与现行的公共租赁住房、廉租房的区别。

（一）何为直管公房

    直管公房是指由直管公房行政主管部门代表政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建的公有房屋（保障性住房除外）。[1]直管公房在国家层面上没有相应的法律法规，多数地市根据实际情况都制定出台了各自的直管公房管理办法，虽对其界定用语不尽相同，但都充分体现了直管公房的特点：（1）所有权属于国家，房地产主管部门代表政府进行直接管理；（2）直管公房来源方式均是通过国家接管、经租、收购、新建、扩建、划转、调换、拆迁安置等途径取得；（3）直管公房类型主要有两大类：住宅和非住宅；（4）目的是实现国有资产的保值、增值。

但有人认为，直管公房因其租住人群大多为低收入人员，性质又属于国有资产，应为公共租赁住房范畴。对此观点，笔者不敢苟同。根据2012年7月15日施行的《公共租赁住房管理办法》相关规定，笔者提出如下理由：（1）概念出现的时间不同。直管公房概念自上世纪七八十年代出现，或者更早；而公共租赁住房的概念出现较晚，是本世纪初才出现的，《公共租赁住房管理办法》中并未提及直管公房，但在其他规定中却有涉及，如《廉租住房保障办法》，说明这是两个不同的概念。（2）从来源上来看，直管公房是通过国家接管、经租、收购、新建、扩建、划转、调换、拆迁安置等途径取得；公共租赁住房是通过新建、改建、收购等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由社会力量投资。直管公房政府并没有投资，与公共租赁住房的相关规定不符。（3）从房屋现状来说，直管公房因建造年代久远，多为砖木结构，损坏老化比较严重，且没有生活配套设施；而公共租赁住房基本为砖混结构，生活配套设施齐全。（4）从承租对象上来看，直管公房的承租人没有严格限制，有的地市限于本地常住低收入住房困难人群；公共租赁住房的承租人为符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。（5）直管公房无建设标准和租金水平的限制，而公共租赁住房有。（6）房屋类型不同，直管公房包含住宅和非住宅两部分，而公共租赁住房仅是住宅。

那么，直管公房是否是廉租房呢？笔者认为这是两个不同的概念，根据《廉租住房保障办法》第十二条规定，腾退的公有住房是实物配租的廉租住房的来源之一，其他方面二者并无牵绊。

（二）直管公房的管理现状

     直管公房的管理现状出现了很多现实性问题，主要有：

     1.房屋老化严重，养护任务重

     直管公房建造年代久远，限于当时技术水平，房屋结构多为砖木结构，一少部分为砖混结构。这种结构的房屋在使用和侵蚀作用下，破损老化非常严重，基本都存在漏水、墙体剥落等问题。在以往的管理工作中，对直管公房的维修仅限于“不倒不塌”的标准，但在当前，这种维修模式已达不到改善居住环境的发展需要。

2.四邻侵犯直管公房相邻权利的情况比较严重。直管公房大多位于老旧城区，四邻房屋离直管公房间距较小（不足1米），有些甚至贴墙而建，更有甚者占用了公共夹道，严重侵犯直管公房的通风、采光、排水等相邻权利。

3.房租收缴标准低。如某市的直管公房租金收缴标准为砖混结构每月2.7元/平方米，砖木结构每月2元/平方米，均按使用面积收取，收缴的租金不足以保障养护房屋的需要。

4.租赁乱象层出不穷。尽管直管公房不如一般房屋舒适，但由于租金低廉、生活便利等优势，此类房屋极受租户欢迎。随之而来的便是租赁乱象层出不穷，个别租户甚至转租以谋取个人私利，更有甚者私搭乱建，致使房屋风险增加。

5.因无相应的法律法规规定，直管公房管理工作难度加大。自2001年废止《城市公有房屋管理规定》（建设部令第34号，1994年3月23日发布）后，直管公房管理方面比如租金收缴标准问题、第三人侵占直管公房问题、直管公房修缮问题、拆迁补偿问题等日益突出，管理难度增大。

二、直管公房管理的对策

（一）充分重视房屋租赁协议的作用

对于擅自转租、私搭乱建、拖欠房租等问题进行集中整治，对违反协议约定的责令限期整改，逾期的或拒不整改的，通过司法途径解决。

（二）扩展直管公房的范畴

    随着社会经济的发展，直管公房应有新鲜血液注入，不应仅限于已成为直管公房的房屋，还应扩展直管公房的范畴，比如无主房屋、由房地产主管部门代管的私人房产、所有人委托房地产主管部门管理的房屋等都可以纳入到直管公房管理中。

   （三）健全相应的法律法规规定

直管公房从整体来看，数量不小，仅x市中心城区直管公房面积有10万平方米左右，还不包含下属各县直管公房面积。对这部分国有资产如何管理，如何保值增值，是需要解决的问题，不应停于现状，任其发展消亡。目前，已有不少地市出台了《xx市直管公房管理办法》，对直管公房的管理、修缮、拆迁补偿等方面进行了详细规定，确保国有资产不流失。