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现在，城市化的深入，中国城市也如百舸争流，一日千里。 这样也造就一个结果，对城市可解读的维度也越来越多，乱花渐欲迷人眼，反而让确定性和指向性高的维度，越发弥贵。 今天，三鱼就和各位分享一个很难被掩饰的数据，从某种角度来说，他有点像城市底裤，这就是城市热力图。 01 热力图 是用不同颜色的区块叠加，在地图上实时描述人群分布、密度和变化趋势的地图，也能直观反应一个地区的规模和发展水平。 热力图还有个不太容易被关注到地方，随着城市的发展和扩张，各个城市进化出不同的城市面貌和城市结构，与城市地理，城市气候以及地方文化交相辉映。 这种城市趋势，往往会投射到板块上，而热力图恰恰能比较好的反应这种势能，就此也能成为城市板块选筹的重要参考。 那么，话不说多，我们一起来看看长三角主要城市的选筹逻辑。 02 上海，四大直辖市之一，一线城市，2017年常住人口2418.33万，中国经济中心，金融中心，贸易中心，航运中心。 上海，在长三角和全中国的楼市投资价值，相信没有多少人会质疑。 上海的热力图几乎将整张图占满，体现了魔都城市之大，密密麻麻的地铁线路覆盖全市，尽显魔都经济实力强大。 但内部的选筹，其实更为重要。从热力图上可以看出，上海人口分布于黄浦江两岸，呈中心扩散状。 热力图的布局，一如上海非常强烈的“环线感”，中心向外递减，这让上海从本质上，是一个大单核城市，房价也呈现环线递减。 但是上海，有非常独到地方，虽然以环线为门槛，但是上海，会在环线内部，无限去抹平区域价格。 内环，中环，外环价格趋近统一，整体的上海是单中心，但是区域上海时没有中心的。这样，在上海，你所要争取的就是那个环线门槛价，区域内部的，容错率就很高了。 同样，你会发现，郊环的热力图，几乎都聚焦于地铁沿线。对上海这样的潮汐式大都市而言，越接近郊环，地铁在你选筹分量，要越高。 还有第一点，尽管开发浦东这些年以来，浦东发展惊人，但直至今天，仍未改变上海经济和人口主要集中在浦西一侧。从热力的橙色部分即可看出，浦西面积极大，而浦东相形见绌。 、 03 杭州，浙江省省会，1.5线城市，2017年常住人口946.8万人，中国电子商务中心。 先解释一个问题，为什么说现在的杭州是一线城市，是个伪命题。从热力图来看，杭州的热力面积，距离一线城市，比如上海，还有是一定差距。 布局上，杭州的城市结构呈现沿江分布的特点，城市中心区在钱塘江北岸，占据杭州的绝对中心。 这里值得一提的是，滨江区发展，目前热力图上看起来饱和度不高，但在杭州孕育的钱江新城已经高度饱和的当下，杭州跨江发展，从“西湖时代”进入“钱塘江时代”，是必然选择，而这也是选筹杭州的重要参考。 而在这个孕育巨头阿里巴巴，蚂蚁金服，海康威视，吉利，娃哈哈，网易等巨头的城市，环境优美，高素质人口纷纷用脚投票。 投城市，往往就是投城运。 04 南京，江苏省省会，2017年常住人口833.5万人，东部地区重要的中心城市和教育中心。 虽然，能称之为“京”的真的不多，但和杭州相比，南京的热力图面积较小，这也是因为南京的人口基数较小。 从热力图看出，南京的城市结构呈南北长条状结构，城市中心集中分布在长江南岸，相比之下北岸显得很弱小。 但这同样也是机遇所在，杭州向南跨江，南京向北跨江，这就几乎每个大江城市的宿命，江北新区有着南京最富有现象的未来。 但是如果预算充裕，江南的南京，才是你想要的“金陵帝王州”。 还有就是，南京低工资高房价，往往容易被诟病。其实南京是一个很容易被低估的城市。 南京211高校8所，双一流高校12所，仅次于北京上海，地铁里程也仅次于北上广。 曾经在江苏省省内，南京长期被无锡和苏州压制，在中西部省会崛起的时代，江苏省终于醒悟，开始重金打造省会。未来南京能否吸引更多高素质的人口，打造千万级的都市，是南京的关键所在。 南京，也许将迎来最好的时代。 05 苏州，江苏省地级市，1.5线城市，2017年常住人口1068.4万，长江三角洲城市群重要的中心城市之一。 苏州，地表最强地级市，这是两年楼市中的黑马，一个几乎没有降价的城市。 虽是地级市，但经济实力绝不输中西部发达省会，GDP排行榜上霸榜的常客，让你不得不感慨，江浙的繁华，可见一般。 而且从热力图面积来看，苏州甚至比南京还大，可与比肩杭州，某种程度，也是这个城市能级的写照， 但是，最有意思的在于，你会发现，苏州的热力图居然呈现“井字形”分布，也就是说，没有聚焦的中心。 一方面，出于当初保护中心古城的需要，还有“一核四城”多年规划。其实，相比上海，南京，杭州，苏州是真正完成了去中心化，多核驱动的城市。 热力图上可以看到，热力比较分散，且相对较均匀分布在“井字”的纵横街道上。 其实这样的人流布局是现代且更加合理的，不会造成大规模的人员集中，造成严重的交通拥堵；同样也意味着，这些街道上，同样有可以满足居民 游客的商业中心和景区。 同样对楼市影响深远，房价在苏州板块上（除了园区这一特例外），被无限拉平，这让在苏州选筹的容错率，是长三角最高的。 而且，苏州同样有环线，这样的格局下，却很难作为一个衡量指标了，比如中环外的高铁新城和太湖新城，很可能就比原来区域中心板块房价要高。 苏州的板块选筹，就是要找到区域的未来中心，而不是城市的中心。 同样，短板也很明显，比如千万级人口的城市竟然无自己的飞机场，地级市政治短板无法回避。 但未来苏州若能整合下属县市，与上海一体化的深入，苏州的潜力必将延展。 06 最后，限于篇幅，长三角其他，诸如无锡，宁波，南通，常州，嘉兴等等强市，就不一一列举了。 |
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