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免责声明 本文根据公司2018年度全年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。 第一部分 财务摘要 1、重点指标： ü 收入33.767亿人民币，同比上升91.8%； ü 净利润8.1亿元人民币，同比上升170.1% ü 净利润率24.0%，同比上升7.0%； ü 毛利润率38.2%，同比上涨4.7%； ü 股东应占利润8.01亿人民币，同比上升176.5%； ü 每股收益0.62元人民币； ü 分派股息4亿元人民币，派息率50%； ü 毛利率占成本由33.5%升高至38.2%； ü 商誉10.45亿元人民币； ü 现金及现金等价物48.08亿人民币，同比上升446.5%； ü 经营性现金流入8.832亿人民币，同比上升207.4%； 2、经营情况： ü 增值服务毛利率显著增长： n 物业管理服务收入16.25亿元人民币，毛利率27.4%，相比去年上涨0.5%； n 社区物业增值服务收入2.89亿元人民币，毛利率50.9%，相比去年增长9.2%； n 外沿增值服务（营销、验房、广告等）收入14.63亿元人民币2.89亿元，毛利率41.7%，相比去年下降1.6%（由于第三方市场扩张）； ü 市场扩张： n 合约建筑面积从2017年的1.26亿上升至2018年的2.464亿平方米； n 第三方在管建筑面积同比提升66.9%，占比达40%； n 年内收并购面积2940万，如果计入期后收购的景阳，则达到4490万； n 年内第三方开发商获取新合同建筑面积4840万平方米，远超从大股东获取2440万平方米； n 逐步覆盖24个省、市、自治区； n 通过兼并收购新增4760万平方米合约面积：2018年4月获得南京紫竹物业51%股份；2018年8月获得深圳金鸡物业100%股份；2019年1月获青岛华人86.6643%股份；2019年2月获哈尔滨景阳物业60%股份，迅速进入当地市场，弥补区域空白，提升在全国市场内影响力； n 与地方平台企业达成合作，为地区建设添砖加瓦； n 集团住宅项目占在管面积60.4%； n 集团项目主要分布于经济发达城市群：35.7%位于大湾区，31.5%位于长江三角洲，3.6%位于成渝城市群； n 收购品牌注入价值增值：南京紫竹被收购后，议价能力与运营高端项目的能力增强，收入上升19.1%，净利润达4100万元，净利率上升0.5个百分点； n 社区增值服务：围绕人、车、房，解决住户痛点问题，实现服务多元化，达到收入2.89亿，同比增长183.7%，占总收入8.6%。 n 外延增值服务：切实解决开发商痛点，提供全周期增值服务，为后续物业管理服务奠定扎实基础；不仅向绿地、雅居乐提供营销服务，也拓展第三方客户。 3、与绿地控股合作： ü 持续双品牌运营，注重中高端住宅与商业物业；年内来自雅居乐的建筑面积为7040万平方米，新增合约面积1170万平方米；来自绿地控股的合约面积为2200万平方米，新增合约面积1270万，超过与绿地承诺面积；年内来自绿地控股第三方收购的合约面积达39600万平方米； ü 跻身中国物业服务企业综合服务第8名，物业满意度超过行业平均水平，达90.1%。 第二部分 三大业务板块发展策略 ü 业务结构：物业服务板块专注中高端住宅物业服务；社区商业板块围绕地产开发，全方位打造经济圈；资产管理服务打造卓森资产管理集团，提供高端商业资产管理、咨询业务，开拓具有极大潜力的商写市场； ü 发展方向：服务特点无人化、机械化以降低成本、提高服务效率 ü 发展预期：相信2019年会延续2018年的良好势头，保持双位数的增长。 ü 物业板块：2018年翻倍增长，在长三角、大湾区、成渝充分发挥品牌优势，深挖市场，在长三角和大湾区高单价、高竞争的市场中，30%市占率。2018年毛利率高，原因是快速复制标准，有效地减少时间与资源的浪费，没有在拓盘时牺牲利润；大客服、点对点的服务特点扩大服务半径、提高满意度；推进机械化、自动化，提高效率；面积增长：第三方面积拓展很多，说明雅生活物业管理被广泛接受，甚至被开发商作为议价依托； ü 社区商业：社区增值服务、外沿增值服务，围绕人、车、房、公共资源、宠物，解决住户痛点，以轻资产形式，提高消费频率，整合社区资源；进一步挖掘社区潜力，实现空置率降低，广告费用提升；成立家装事业部，为业主提供家政服务、家装宅配两万户以上提供拎包入住服务，得到很好经济效益。外沿增值服务：解决开发商痛点，在全国多个区域外拓项目发展；整合营销服务，开发社区租售业务（未来是存量市场），第三方满意度创历史新高；收入在2019年有望达20亿以上。 ü 卓森资产管理集团：开拓高端商险策略，专注做高端商写资产管理。基于雅居乐、绿地的丰富经验，更加专注做好高端商写，加速扩大公司在高端商写项目影响力、开拓市场。卓森合作理念与模式相对同行更加灵活，追求合作共赢、利益共享；合作模式有合资管理、全委管理、合伙人制三种模式；未来3年主要以品牌推广、拓展、品质塑标为发展三部曲。全国战略部署：聚焦北上广深，以北上广、南宁、武汉、杭州现有在管项目为基石，辐射周边项目，开拓新一二线城市。中国商业市场布局来看，一二线城市高端企业众多，发展前景好，未来一二线城市项目存量将增长57.8%，新一二线城市对超高层写字楼热情只增不减。全球60%以上超高层商写都诞生于中国。我们预期卓森毛利率38%-45%。 第三部分 问答环节 Q&A Q1：公司在高端商写方面的业务，由绿地、雅居乐共同运营到成立卓森资产管理公司，为什么会有这样的思路转变？卓森今年合约面积、在管面积、净利率期望？ 绿地卓森今年合约面积、在管面积、净利率期望？今年只转化大概300万平方米，还有提高空间，管理层如何看待？ A1： 1） 雅生活以绿地、雅生活两个品牌运作，两个品牌均以住宅为主，兼有管理商业项目，通过2018年分析业务状况和对中国物业市场的判断，我们认为商写物业是很大的蓝海。由于住宅与高端商写的管理服务标准、人员素质要求都不同（高端商写对综合素质要求高），所以在去年年底把雅生活、绿地在管商业写字楼项目剥离出来，成立卓森品牌，培育雅生活、绿地以及其他开发商的商写项目。 2） 未来三年内，卓森未来三年发展规划：2019-2021年，新增拓展面积一千三百万平方米，新增面积复合增长率56%，拓展年合作额是26亿，复合增长率46%，2021年预计在管面积达到1219万平方米，复合增长率94%，预计三年实现收入31亿人民币，收入复合增长率是111%，预计实现净利润4亿，复合增长率116%。 3） 绿地转化率：新增合约超过和绿地合约，在管面积2018年转化率相对较低。因为主要接绿地一手盘，因为在运营、效率上，一手盘优于二手盘，这就造成了转化率问题。但是在未来会逐步增长。2018年合约增长1.2亿，每年第三方拓展四千八百万；雅居乐和绿地每年新增合约面积两千四百万，占比约25%，收并购4800万左右。未来希望每年合约增加超过1亿，第三方拓展，要量质齐增，40%每年增长率，雅居乐每年新增合约面积至少1000万，绿地保底1000万，争取1500万。收并购在合约面积贡献35%。在管预测：一手盘为主，转化率可能偏低。每年在关增长7000万左右：第三方拓展，每年2000-4000万合约面积新增，会逐步在1920年转换为在管面积（攻占30%）；雅居乐、绿地双股东20-25%；收并购在管面积占比会增加到30-40%左右。同时，投资者不能片面看待转化率。接大盘、超高层项目，两年左右才能有一批楼宇交付，完整转化周期至少是4年。业绩增长是通过转化与获取优质合同来实现的。我们拿盘精耕细作，开发不同业务，在之后业绩会有很好体现。 Q2: 公司2019年收并购、区域扩张的城市布局思路如何？外延增值服务发展展望？ A2: 我们今年完成上市，想要借助资本的力量，在经济周期的低谷实现扩张，以产业布局、区域布局为出发点。我们的区域布局以大湾区为基础，在长三角、京津冀等地也进一步布局，尤其是今年在南京获取紫竹物业，进驻江苏市场，实现弯道超车。在产业结构方面，我们将通过对龙头企业的收并购、引入当地企业品牌，营造全产业链业态。我们计划积极开拓企业合作，拓宽影响力，与政府企业、中等开发商合作，也参与到一些京津冀地区国企混改中，预期业绩得到较大增长。外延增值服务的毛利率增长是因为在基础物业与外延服务之间实现较好的成本、员工、利润共享，进而实现收入结构的优化。 Q3：公司收购南京紫竹，使其业绩提升，请问这是一个个例吗？公司现金充足，计划如何使用，还会维持高派息吗？ 紫竹毛利率的提升是因为能从股东获取高端项目，单位面积收费提高；同时实现成本优化。我们不仅是财务投资，更重要的是做产业整合，优化营业模式，实现业绩增长。又如深圳金鸡公司，在我们接管后，将进行人员分流，预期今年会实现超过10%的增长。 公司业务以轻资产、轻投入为特点，现金将用来进行优质收并购，提高科技投入，以及坚持派息政策，回报投资者。当然，如果由大规模收并购，也会考虑融资、配股。 |
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