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来源：朱罗纪 去年下半年，还有很多人质疑佳兆业今年完不成任务，结果还是完成了。2018年，佳兆业实现权益销售额700.6亿，增57%。核心净利润达到47亿元，大幅增长304%。 但是年报发布后股价连续两日大跌，市值跌到了205亿。我理解，原因主要是，2018年的归属股东净利润不增反减，这是事实。 但在大湾区纲要的背景下，我认为投资者的反应过大了。评价谁最受益大湾区，显然要看谁在大湾区的投资集中度高，以及业绩释放的漂亮。佳兆业的基本面相比去年是继续向好的，长线看，依然是“大湾区龙头”最有力的竞争者——不讨论全国性的开发商，现在大湾区的上市龙头有四家，未来龙头就将从这里面产生。 2018年对佳兆业而言，应是一个巩固之年。从年报看，这一年主要是三件事比较漂亮：高价高增速、负债率继续下降、土地储备大幅增长（尤其是第三点）。 NO. 1｜壹 高单价、高增速 2018年，佳兆业的销售单价达到了18261元，同比大升14%。在2016年，销售单价是13150元，2017年是16048元。不得不说，这个价格太猛了，佳兆业已经成为中国上市房企房屋售价最高的公司之一，甚至超过了以中高档开发为核心的华润置地。而且，参考去年房价的走势，这个平均售价的升幅也比较猛。 考究原因，主要是因为佳兆业的土地储备主力都聚集在大湾区的缘故。2018年的销售额中，大湾区占比逼近6成，仅深圳占比就达3成，拉高了均价。 2016-2018三年，销售单价的复合增长率是18%。如果我们继续看好大湾区，那么就意味着，佳兆业的这个销售价格，在未来依然具备长线的增长潜力。成本锁定，也意味着更高的毛利率。 2019年，管理层的承诺是，销售目标达到875亿，增幅25%——今年房企调低增长目标是一个普遍行为。目前公司在手货值是1580亿，意味着去化率达到56%便可完成目标。这个去化率目标和去年是一致的，但是2019年的市场，在一二线城市，大概率会比去年好。因此，这个目标我认为佳兆业可以超额完成。那么，到2020年管理层原初承诺的冲刺千亿时刻，还是比较轻松的。 从今年开局看，头部房企销售业绩出现下滑，显示出市场压力。但是千亿级房企增长势头依然较猛。佳兆业属于那个最猛的，1-2月，佳兆业实现销售额83.3亿，增长72.8%，销售面积47.3万平米，增长53.9%。在上市房企业绩涨幅中，增幅排名第一，等于是为全年奠定了一个好的开始。 NO. 2｜贰 负债率继续下降，短期偿债能力大幅提升 2018年是佳兆业提速控质的第一年，净负债率降到236%，比2017年降了64个百分点。在2016年，佳兆业净负债率是308%，2017年是300%。管理层在业绩会承诺，希望在2019年降到200%以内，“希望是180-190%”。 客观讲，这个净负债率在行内偏高，需要尽快降下来。但我们要看到动态，佳兆业不可能一下子降到万科那种30%的水平——如果到了那种水平，相信股价也都飞上天去了。从2018年的动作看，降得还是比较迅速的。佳兆业2018年全年都没有借新钱——目前总负债1090亿，比2017年略微减少了20亿。等于是说，1年时间，规模增加了57%，并且买了300多万平米的土地和600万占地的旧改，但是总负债未有增加。 另外要着重讲一点，这个总负债中，1年内到期债务170亿，只占16%，在去年基础上继续减少。在2018年底，佳兆业持有的现金达到229亿，完全覆盖。 这些整体都说明，如果从绝对值看，依然需要持续的降负债。但如果从动态看，佳兆业的财务状况是在“一年比一年好”。 NO. 3｜叁 旧改1.8万亿货值，捍卫“旧改王”。 下面看佳兆业最大家底子——土储。这是佳兆业赖以取胜的法宝，也是我们长线来评比几家龙头的重要参考指标。 照例要分两部分看。 截至2018年底，佳兆业的“熟地储备”为建面2400万平米，货值4640亿元。新增300多万平米，成本4750元/平米，地价占房价的比重只有26%，意味着土地成本得到了非常好的控制。这其中，大湾区占了1300万平米（占比54%），如果按金额计算，大湾区的货值是3369亿，占比73%。深圳一城316万平米，金额占比35%。 下图为2018年新增土地及分布。 下图为累计土地储备（不包括未纳入储备的旧改）。 佳兆业真正的“护城河”，是那些没有纳入土储的“旧改”——这是大湾区几家区域龙头之间现在比拼的重点。今年的业绩会上，每家公司都会重点阐述自家在大湾区的城市更新储备与策略。比如绿景，重点强调母公司会将1200万平米的旧改逐步注入上市公司。 在大湾区，房企未来获得面粉的最主要途径，就是旧改，失旧改者未必失大湾区，但要想做龙头，唯得学会做旧改。恒大在这一点上是非常清醒且迅速的，短短几年，囤下45个或建面2900万平米的旧改。 佳兆业是中国第一个成立城市更新集团的房企，在城市更新领域也储备了大量的专业人才，在城市更新项目的拆赔、规划、建设等领域，他们的专业能力更强，这些在我之前的文章里都有过阐述了。 2018年，佳兆业在旧改上的土地储备又出现了迅猛扩张——首次超过了3000万平米（注意全是占地面积）。对比2017年，我们可以得出几个结论。 1、旧改持续猛烈发力，全力押宝大湾区。储备土地从2017年的2390万平米猛增到2018年的超3000万平米，总新增610万平米，增幅26%。并且，99.5%位于大湾区，大湾区之外几乎忽略不计。显示佳兆业继续“押宝大湾区”，也显示它在捍卫“大湾区旧改第一龙头”的姿态。 2、广州是佳兆业2018年旧改扩张的核心重镇，从2017年的580万平米爆增至2018年的951万平米，增371万平米，增幅64%。惠州其次，从2017年的270万平米增至2018年的343万平米，增幅27%。中山从2017年的610万平米增至2018年的699万平米，增89万平米，15%。深圳从2017年的890万平米增至2018年的954万平米，增64万平米，7.2%（这是因为深圳土地特别难拿的缘故）。 3、旧改用地的吞储几乎都发生去年第三四季度，踏准节奏。在2018年年中报告之际，佳兆业的旧改储备和2017年基本一样，也即意味着，这些项目都是在去年第三、四季度，也即是大湾区纲要发布之前所拿下的。拿完地之后大湾区纲要发布，等于说是坐地升值。 4、广深已基本完成布局。经过去年这番储备，佳兆业旧改已经形成广深两城为核心的格局。广州占比一跃和深圳平起平坐，规模都接近1000万平米占地，占比都是31%，两者合计达到63%。这两个城市是大湾区未来动能最强的城市，佳兆业在两地各囤下接近巨量土地，已经是远超对手。 这些项目，撇除土地贡献率、拆迁还建，即便是以50%计，容积率为4，均价3万来计，货值高达1.8万亿。也据此计算，佳兆业在整个大湾区的土地建面储备可能接近8000万平米。 最后一个问题。谈到旧改，就免不了要谈释放速度，因为旧改的确存在着不确定性。我在之前的文章也谈到，佳兆业已经步入旧改的收获期。这次的业绩会又添了一些新信息。 管理层披露，2018年，佳兆业成功转化包括深圳东门道、广州小坪村、珠海水岸华都3个旧改约57万平米进入土储。这个规模低于预期，今年会达到70万平米（占地）。另外，2008-2018年十年，佳兆业每年平均转化旧改项目的建筑面积约达94万平米，表现已经非常稳定。 年报里特地披露了这些旧改项目的释放节奏。其中，未来1-2年可实现的供地项目有10个（9个在深圳，1个在上海），可售面积160万平米，货值900亿以上。像其中宝安西乡的伴悦山（即图中百灵达项目），今年就有可能发售。 这张图里，浓缩了佳兆业近期的优质项目——地铁上盖，值得仔细看。 里面有一个非常值钱的项目，深南大道科学馆站的佳兆业环球金融中心，今年有望封顶，18万平米超高地标，一个项目两百亿。 而未来3-5年的旧改释放，基本上也都是深圳广州两城。这意味着项目更加好卖，涨价动能更大，毛利水平更高。
这些重头的旧改项目，尤其是位于深圳的项目，开始稳步的释放，对于佳兆业未来的业绩，锁定，是有巨大确定性的。只要这几年佳兆业选择得当，在降负债与上规模之间做好平衡，那么，越往后走，它的巨量优质土储的优势就越能够展现出来。 想实现财富起飞吗？加入深圳房产投资VIP俱乐部———房投圈壹号吧。 这里是深圳众多投资大神的聚集地，由深圳壹地产团队倾力打造，总编辑文杰淘楼创始人陶文杰领衔，壹地产新闻组执笔，为你带来第一手的房产实操干货！赶紧扫一扫，加入吧！ |
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