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西边，绕城高速以内的西客站片区已经快填满了；南边，二环南以南正有大片大片的住宅崛起；东边，从CBD到唐冶以东，正在呈现集中连片的大开发！ 对济南的楼市版图，我们粗略将它划分为14个片区。看图：  从这14个片区看，二环东路以东占据了绝大部分，这里是济南楼市的主战场。 在这14个片区中，每个片区内有哪些楼盘？片区有哪些利弊因素？自西往东，我们一个个地看看这些片区。 1、西客站片区 这里拥有济南乃至山东最重要的高铁枢纽，济南西客站！片区的大规模开发始于2010年前后。经过近10年的发展，片区内的住宅用地已经开发殆尽。 目前，片区内待售产品较多的楼盘，只不过有四五个，分别为杨柳春风、中建锦绣首府、西棠甲第、金科城。 (蓝色圈内还有较多未售产品） 目前，片区内毛坯房产品的价格在1.5万左右。西棠甲第最近由精装改毛坯，价格从之前的一万八九大幅下调至一万五六；中建锦绣首府此前为精装产品，未来不排除也推出毛坯房产品。 片区的利好：片区规划较好，环境也不错；经过近十年开发，片区成熟度已经较高；学校、商业配套等正在完善。 片区敏感点：济南产业重头在东部，西部产业偏弱，人口吸引力稍差。 西客站以西正在建国际医学中心，将来能否有效提升周边的产业实力待观察。 2、二环南片区 在济南二环南路两侧，有多个大型楼盘正在开发，大致为如下：  这些楼盘中，融汇城、绿地国际城偏刚需；万科山望、绿地新里城、领秀城、公元九里等都是改善性产品，价格在两万左右及以上。 片区优势： 这些楼盘属于市中区，市中区的基础教育实力比较强大。而且，市中区新建的学校，多是与知名教育集团签约，部分已经投用的学校升学情况较佳。 另外，除了融汇城，其他项目距离济南老城区的距离都较近，交通也算方便，比较适合济南南部老城内的外溢需求。 片区敏感点： 融汇城、绿地国际城周边成熟度还比较一般，另外几个楼盘没有太明显的劣势。另外，融汇城曾爆出质量问题，暂不推荐大家购买。 3、华山片区 中海华山项目很大，足以称得上一个片区。片区内在售产品包括中海珑岸、中海珑玺、御山首府等，未来还有凯旋门、中海云著等组团。  片区最大的利好，环境真的很棒，有山有水，更有大片的公园绿地，很适合一家人去观山赏水。 片区的敏感点：片区对外交通比较依赖二环东路，向东、向南的交通尚待打通。而且，经过片区的地铁M4线并未列入济南第二轮地铁规划。另外，部分产品临近高架或高速公路，适当留意噪音污染。 4、CBD片区 这是济南高端楼盘聚集区，毛坯房产品的价格在两万三四以上，精装产品则在两万七八至三万之间。 片区为济南未来的中央商务区，周边有大量的商务办公人员；片区规划有南北绸带公园、东西景观廊道，居住环境应该也会整体不错。 片区敏感点：目前学校未定；通往片区外的路网不多，未来进出片区可能会有交通压力。 5、新东站片区 这里的楼盘可以分为两部分：张马片区楼盘、其他楼盘。 张马片区的楼盘很多： 片区产品以刚需为主，毛坯房低的有一万三四，高的在一万五左右。 片区的利好：片区城市站位较高，而且它距离东部CBD、高新区核心区等都不算远。工业北路以北部分规划也比较先进，路网、绿地等都比较充足。 片区敏感点：片区整体成熟度还比较一般，很多道路还有待打通，尤其是一些跨越胶济铁路的南北向道路进展缓慢。 6、盛福片区及以西 盛福片区在售楼盘只有一个，即万科翡翠公园，未来还有中垠御苑、CBD建投等项目。而在盛福庄片区以西，还有翡翠大观、海尔项目，其实也可以列入这个片区。  片区价格较高，精装产品价格到两万五六了。 片区优势：属于历下区；距离高新区核心区、CBD等较近。 片区敏感点：前述片区以西的两个项目，距离黄台电厂稍近；而片区内的项目，周边成熟度还比较一般。 7、汉峪片区 这是济南另一个高端居住区。片区内有很多2017年成交的高价地项目，也有一些此前成交的低价地项目。 (黑色圈内还有较多未售产品） 目前片区内毛坯房产品价格在两万左右，高端精装产品则达到近三万元左右。 片区居住环境较好，又紧邻奥体、汉峪金谷、高新区核心区等。 这是一个缺点比较少的片区，在房价大涨之前的2015年，我们就多次向大家推荐这个片区。 稍微留意的是，在地铁通车之前，地上交通情况在未来几年内可能会拥堵起来。 8、9：长岭山片区、雪山片区 为了方便大家看图阅读，我们将这两个片区做在了一张图上。  (蓝色字体项目为在售项目） 这两个片区，在高新区核心区以东。 其中，长岭山片区的楼盘局限在南部，这里距离CBD核心区及汉峪金谷都很近，属于价格较高的改善性产品。 雪山片区则主要为刚需产品，毛坯房价格在一万三四左右。 片区优势：整体距离济南东部核心区比较近，比较适合在高新区核心区及周边工作的小伙伴入手。 片区敏感点：部分楼盘可能受炼油厂的负面影响；片区北部整体成熟度还一般。 10、万达城 同前述中海华山项目相同，我们把万达城也作为一个独立片区，因为它实在是太大了。此前，我们曾专门就这两个楼盘做过比较（详情点这里）。  万达城是一个配套相当强大的楼盘，而且属于绕城高速以内很难得土地，目前售价在1.7万元左右，为装修产品。 项目敏感点：没有太大不利因素。由于项目实在太大，建设周期可能较长。 11、郭店片区 到了东绕城高速以外了，这里距离我们摘草莓那个地方已经不远了。 片区内目前主要有两个楼盘在售，分别为荣盛华府和加州东部世界城。 价格是这个片区的一个优势，毛坯房价格在1.1万元左右。另外，片区北部规划有济南国际内陆港，规划布局有很多产业。 周围敏感点：留意片区北侧的工业用地。 12、唐冶中心 到“宇宙中心”了。唐冶的楼盘现在呈现分化形式，一部分楼盘还是刚需，价格在1.5万左右；另外还有一些论套计价的高端别墅产品。 (蓝色字体项目为在售项目） 这个片区的规划比较综合，有商业、行政、办公等各种配套。而且，片区的开发可以追溯至2009年前后的火炬东第了，南部的居住氛围已经比较成熟，片区整体居住环境也不错。 片区敏感点:负面因素不多；对于高新区以西的客户来说稍远。 13、高新东区孙村片区 这个片区的产品跟唐冶有相似之处，也是呈现两极分化，既有1.1万至1.3万的刚需产品，也有论套计价的别墅。  (蓝色字体项目为在售项目） 片区内有彩虹湖，在售产品距离山体较近，周围有山有水，环境不错。 片区敏感点：片区内工业用地稍多。 14、彩石片区 这个因烂尾楼彩石山庄而闻名的片区，居住环境不错。片区内有两个在售楼盘，中铁城、希思庄园，另外融创刚刚在片区内联合拿下一大片住宅土地 片区居住环境不错。除了距离远，无明显不利因素。 除了以上14个片区，济南二环内也可以成为一个大片区。但二环内的楼盘分布较散，差距也太大，这里就不做论述了。 如果你觉得以上信息有用，记得转发给你的亲朋好友哦。 —全文完—— |
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