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陈诗梦，盐城市不动产登记中心 由于缺乏统一立法，存量房网签制度的效力存疑，且有些地方通过网签备案制度的建立和运行，实际上建立起了第二个登记簿，对不动产登记形成很大的冲击。因此，有必要对存量房网签制度的存废、效力、采取的强制介入机制以及优化改进的措施进行探讨。 1 存量房网签制度不具备登记公示的效力 目前，在房屋买卖过程中，买受人需要一个有对抗效力的权利以保障其债权的实现，针对这一需求，实践中出现了两种制度供给——网签备案和预告登记。两种制度都在不动产权属移转登记之前，起到保护债权的作用。存量房网签备案制度的流程是：如果甲与乙签订了网签买卖合同并进行了备案，在未办理登记的情况下，甲与丙再次签订买卖合同时，交易监管机构通过不为其再次办理网签备案，从而阻碍后一交易合同的履行。预告登记制度的流程是：买受人在办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 存量房网签备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护交易的安全，最大限度地促使房屋买卖合同的实现。通过登记备案来公示合同，公示的是一个特定的债权债务关系。此公示当然不具有物权的公示效力，只是使得买受人获得了一种期待权，期待在将来可以顺利实现该不动产的所有权。登记备案与否不仅对买卖合同的效力没有影响，而且更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。 预告登记属于不动产物权登记的一种，其目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。预告登记，就是为了使得买受人在签订房屋买卖合同后，能够办理所有权转移登记，从而取得不动产的所有权。应当明确的是预告登记制度虽具有一定物权公示效力，但其毕竟不是一种真正完全意义上的物权登记，所以它是具有法定期限限制的，现行法律规定的期限为3个月。超过法定期限后，预告登记失去相应法律效力。 2 存量房网签制度存在的必要性 在实践中，网签备案制度是强制介入交易的交易监管制度，当事人不申请网签，虽不导致买卖合同无效，但却实际上无法办理所有权移转登记，也就无法履行合同、完成交易。虽然网签备案制度不具有物权公示的效力，但在我国应继续保持交易监管的强制介入属性。 第一，我国房地产市场行政管制色彩浓烈。通过网签制度，政府能及时有效地搜集获取房屋交易价格信息，从而为监控和调控房价奠定基础。网签的时间，是确定国家房地产市场宏观调控政策的时间效力是否适用于某一买卖行为的标准。通过网签可以在当事人申请不动产权属移转登记前介入交易。由此，交易监管机构为房地产市场的各项管制提供了必要基础，包括以房贷政策为手段的宏观调控和税收管制所需要的相关信息。 第二，存量房网签备案制度运行的成本不高。从不动产交易辅助体系中各种服务的必要性和费用高低来看，不动产交易的辅助服务可以分为必要服务和附加服务。以我国现行网签备案制度和其他配套服务体系的运行状况为例，当事人办理涉及交易安全重大问题的手续（如申请办理网签备案，以及向有关机构申请办理资金监管），非常具有必要性。与此相对，当事人聘请律师提供法律咨询，委托经纪机构代为草拟合同办理行政手续，对于完成交易而言并无法律上的必要性，类似于一种“奢侈消费”，属于附加服务。对于所有不动产买卖的当事人而言，基础服务为其大大降低了交易风险，收益大，费用低，几乎人人都可以承受。 3 存量房网签制度的强制介入应采取登记不能机制 从国内外各地区的实践来看，当前主要的强制介入机制有三种：其一，当事人不进行存量房网签会导致买卖合同无效，可简称为合同无效机制，最典型的代表国家是德国和法国；其二，当事人不进行存量房网签则会受到行政处罚，可简称为行政处罚机制；其三，当事人不进行存量房网签合同备案会则不能申请权属移转登记，可简称为登记不能机制。比较分析来看，登记不能机制在我国较为可取，理由如下： 第一，我国迄今为止的商品房合同登记备案制度就采取登记不能机制，通过多年实践，包含法院在内的社会各界对该机制已经形成稳定认识，沿用旧制可省去剧烈变革带来的成本。 第二，当事人交易的最终目的就是办理不动产转移登记，不能进行转移对当事人造成的影响可能远胜于行政处罚或刑事处罚。所以，采取登记不能机制可有效督促当事人将存量房网签制度引入到买卖行为之中。 第三，登记不能机制不影响当事人私下订立的买卖合同效力。无论在《合同法》的规定、司法裁判的态度还是当事人的认知之中，当事人私下订立的合同都是具有法律效力的合同。当代中国经济高速发展，认可当事人私下订立的合同，可以有效制约背信行为的发生，维护社会稳定，这是制度设计必须考虑的因素。 第四，登记不能机制可以和现行制度进行对接。《不动产登记暂行条例》第16条第6款规定，不动产登记的申请人应当递交的申请材料包括“法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”。根据此规定，只要法律、行政法规或《不动产登记暂行条例》规定，登记申请人须提交交易合同已报备的证明材料，就使得网签备案作为行政法律事实成为登记申请的要件，从而依附和衔接于不动产登记制度之中。 4 存量房买卖合同网签制度改进的具体建议 4.1 机构设置上，推进登记交易一体化 目前，江苏、浙江推出的集成服务，在物理上实现了集成，但未解决根本问题。最有效的解决方式是推进登记交易一体化，打破部门壁垒，从体制机制上解决重复审查、企业群众反复被询问等问题。具体而言，存量房交易监管是对房屋交易行为进行规制，如买卖的不动产是否是经济适用住房、房改房等政策性房屋；政策性房屋是否可以上市或者是否符合上市条件等。这些工作与登记紧密相关，并不复杂。登记过程中，登记机构依法审查登记材料，对前置交易行为是否合法已经做了审查，无需再行设立专门机构进行审查。 可以参照福州模式，打破部门分割，以服务事项进行窗口设置，提供真正的“集成服务”。群众来办事，无需到多部门或多窗口分头跑，只需将材料提交给综合窗口，由行政服务中心进行全流程协调，按责转办，开展并联审批，为群众和企业提供高效集成的服务。 4.2 系统平台建设上，实现协同共享 4.2.1 搭建网签系统平台，通过技术手段进行核验 在不动产交易监管与不动产统一登记的衔接问题中，群众“多跑路”“办事难”等现象尤为突出。 建议由住建部门搭建系统平台，从不动产登记系统获取登记簿数据。申请人在提交申请时，通过技术手段对申请人的申请进行核验，取消原来需要由住建部门进行核验备案的程序。该平台可有效解决部门衔接不畅等问题，方便群众办事，有效支撑房地产市场调控和交易监管。 4.2.2 登记系统与网签系统实现协同共享 不动产登记机构作为数据的提供者，把不动产统一登记的结果数据实时共享给协同共享部门，便于不动产审批与交易部门实时获取登记结果，使不动产登记申请人不必重复提交数据，有利于提升工作效率并加强办理结果准确性。本级不动产登记机构向本级房产部门提供的共享数据来源于本级不动产登记业务库，本级不动产登记业务库实时同步更新共享库。 不动产登记机构与协同共享部门之间的共享是双向的，不动产登记机构作为数据的接收者，实时获取协同共享部门提供的不动产审批与交易的结果数据。 （1）协同共享方式。不动产登记机构与房产部门的共享方式采用实时共享方式。不动产登记信息协同共享系统提供信息推送和信息前置交换机等数据共享服务方式，通过加密安全的数据链路（或者加密的数据格式），实时向房产部门推送不动产登记结果数据，协同共享部门负责接受数据并与业务系统集成应用，实现不动产审批交易过程与不动产登记之间的业务联动。 （2）协同共享手段。通过信息前置交换机实现协同共享，在数据提供方和使用方网络相对独立、不互联互通的情况下，采用信息前置交换机的方式进行信息交换。数据提供方将交换信息实时传递到信息前置交换机，数据使用方实时从前置交换机获取信息以更新自有系统中相关信息内容。数据交换格式主要采用数据文件或数据库的形式。在业务办理过程中，数据提供方即时向数据接收方推送共享信息，并通过即时信息通知接收方。信息推送的主要内容为数据提供方和接受方共同商定的实时共享信息和数据项等。 4.3 业务流程设置上，网签与预告登记进行融合 在实践中，当事人申请预购商品房预告登记比存量房预告登记更为普遍，主要是因为新建商品房有开发周期，当事人在购买后的很长一段时间内，可能无法取得物权。因此，通过办理预购商品房预告登记的方式，保护自己的债权。而存量房买卖往往具有即时性，当事人在签订买卖合同后，很短的时间内就可以申请转移登记，并且预告登记程序繁琐，需要当事人双方到场签字，因此当事人都省略了预告登记这个环节。事实上，由于存量房网签不具备物权公示的效力，而预告登记在法定的期限内具有一定的物权公示效力，如果买受人在签订买卖合同后因为贷款等其他原因，暂时不能办理转移登记的，应当通过预告登记的方式来保护自己的债权。 因此，建议简化预告登记程序，将预告登记与存量房网签进行融合。在申请人登录网签系统平台进行网签时，根据需要自行选择，可以在合同中同时约定办理预告登记。全力推进不见面服务，在合同中约定办理预告登记的，申请人无需双方到登记机构场所进行申请，只需单方在网上提交申请材料，由登记机构调取网签合同等内容进行形式审核，即时办理，即可完成预告登记。 4.4 登记服务上，推行不见面服务 在“互联网+”和大数据时代，不见面审批（服务）已是大势所趋。目前，只需要通过搭建完善的网络信息平台即可提供相关的所有行政服务，并获取监管相关的所有数据。申请人可以通过手机、电脑或者中介机构办公场所、登记大厅的自助网签电脑进行网签，网签成功后，即可办理转移登记。 具体设想流程如下： 申请人在手机或者电脑终端等设备上申请买卖合同网签——填写相关信息后，系统自动比对，进行房源核验、购房资格审查——核验无误的，生成不动产买卖网签合同——申请人签署电子签名后完成买卖合同的网签备案——该备案信息通过楼盘表挂接，推送到不动产登记系统——申请人申请不动产转移登记——工作人员调取楼盘表信息，查阅不动产是否已进行网签——核对无误后进行不动产转移登记。 在此背景下，群众办事连一次都不用跑，通过手机、电脑等端口即可完成网签甚至不动产登记的申请事项，便捷性和效率得到大幅提升。 |
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