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这些年，我们不少购房者在房产上吃到了甜头，也有不少人未来得及买房，仅仅是把钱存起来，显然有些吃亏。当然，这些都是建立在过去房价轮番上涨后得出的结论。现在房价已经上涨了很多，远的不说，就拿2013年与5年后的2018年比较，当时2013年全国住房均价5800元/平米左右，而2018年则超过了8700元/平米，上涨幅度达50%。要知道，这仅仅是全国的均价，事实上，一些重点城市、热点城市的房价起码已经翻倍。 问题是，未来5年还会像过去5年那样吗？我们知道，历史重来都不会简单的重复。一位长期从事金融与房产研究的资深专家表示，当前的市场环境已经发生了本质变化，现在摆在我们面前有两个问题：一是货币超发速度已经减缓，M2实际增速与经济增速“L”同步；二是房价已经达到阶段性高位，主要体现在部分区域房价收入比有所背离。专家同时也认为，无论是房价，还是货币，都不可能一步到位，有一个缓慢归位的过程。未来5年，专家从通货膨胀率、房价涨幅、存款收益三个方面比较分析：
1.未来5年通货膨胀率 我们按照M2-GDP计算方法，取2013年到2018年数据，在过去5年，我们通货膨胀率年均为7.5%，这与国家统计部门公步的CPI差别较大，CPI一般大概在2-3%，主要原因在于统计口径不一样，应该说这个7.5%的数据是包含所有项目，是比较接近居民的实际感受。 那么，未来5年会如何呢？这里我们注意到一个关键数据，那就是M2增速都是接近10%左右，但在2017和2018年已经下降到8.2%和8.1%，已经大幅低于两位数增速。这与过去经济增长一致，由量向质转变，不再、也不能依靠货币超发拉动经济增长。我们预计M2增速在未来5年还会进一步下降。与之对应，未来5年通货膨胀率降到5-6%差不多，相比此前5年7.5%的通胀率有所降低。 2.未来5年房价涨幅预测 过去5年，全国房价涨幅年均为11%左右，但未来5年房价涨幅不能拿过去的涨幅来做预测对比，毕竟基础不一样，加之所对应的政策也不一样，比如过去几年，我们实行了“棚改货币化”安置政策，触动了三四线城市房价的快速上涨，但未来显然不可持续。但我们也要明白一点，无论政策如何调整，但大基调不会变，还是需要与经济大体发展保持一致。 对于未来房价预测，我们结合城市化率、人均住房面积和人口增长趋势，以及土地政策和借鉴发达国家经验综合分析。感兴趣的朋友，可查询此前笔者公开发表文章有关具体路径的分析。未来5年，房价仍然会继续上涨，增幅由此前5年年均11%下降到6-8%。有人说，我看2019年都在求稳，政策加持下不可能涨那么多。但现在说的是未来5年，5年里增幅有高有低，无论如何也会轮一个周期闭合。 3.未来5年存款收益 这里把存现金和理财都作为存款收益。在目前环境下，确实难找收益和安全都比较可靠的理财产品，从安全角度考虑，可能更多人选择货币类，这类收益一般在3-4%左右。值得注意的是，按照现在的情况和结合未来的趋势，货币收益可能还会面临进一步下滑，未来5年，现金存款收益应在2.5-3%之间。 结论：通过以上三个方面比较，未来5年，年均通货膨胀率为5-6%，年均房价涨幅6-8%，现金收益2.5-3%，房产收益＞通货膨胀率＞现金收益。房产收益不仅大于现金收益，还能跑赢通胀。所以，未来5年房产的价值显然还是大于存款。 最后，专家还补充到，上面仅是从整体上来分析，但具体到各个城市还是有很大差别，他坚信，未来楼市大概率出现分化，也就是说有的城市房价肯定不止平均涨幅。那些就业环境好、医疗教育资源有优势的城市，5年时间还会有80%到一倍的增幅，而经济增长乏力，人口净流出的城市涨幅有限，甚至有可能滞涨。当然，都知道大城市房子好，但我们也不可能人人都买大城市的房子，毕竟不是每个人都能够得着的，“顺势而为，量力而行”是我们必须遵守的原则。 学习更多房产知识，欢迎关注本号 |
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