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上期文章，我们以甘坑客家小镇及时光贵州为典型案例，详析了城市依托型文旅小镇的开发模式。此篇文章，我们将对景区依托型小镇进行剖析，归纳总结其产品、运营模式、开发时序和开发要点。  景区依托型小镇 景区依托型小镇多邻近高品质景区（ 4A或5A ），目标客群是景区分流客群和在地客群，依托高品质景区带来充足稳定的游客流量。在服务需求的催生下，借力景区的泛旅游延伸，在景区重要门户或游客主通道上，形成的以旅游服务配套为核心功能的文旅小镇。  案例一：拈花湾  拈花湾的名字源于佛经故事，取意“佛祖拈花，伽叶微笑”。拈花湾位于无锡市马山半岛，距离上海、南京、杭州约1.5小时车程，离灵山大佛景区约5KM,客源以灵山圣境景区分流游客和长三角经济圈游客为主。占地面积1600亩，建面35万㎡，定位于以禅意为主题的心灵度假小镇，致力于打造“心灵度假”的休闲旅游新模式。 一、拈花湾产品模式 以一脉相承的佛禅文化，体验型的商业休闲，主题式的度假配套、丰富的主题活动实现留客，衍生旅游地产开发。
二、拈花湾运营模式 封闭式运营管理，利用“旅游+地产”的综合盈利模式来实现短期现金回流与长期运营收益相结合。 ◆ 引入文旅商板块顶级资源，提升土地价值、物业价值、旅游消费，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加游客量和留宿率。 ◆ 2016年运营情况：现金流入为7.26亿元，其中度假地产销售5亿元，景区门票7600万元，酒店及其他旅游经营性收入1.5亿元，总比约等于7:1:2。 ◆ 2017年运营情况：现金流入为3.92亿元，其中度假地产销售0.96亿元，景区门票1.1亿元，酒店收入1.86亿元，总比约等于3:3:4。 盈利模式： 1. 物业售卖：产权式公寓酒店+别墅售卖 2. 物业价格：产权式公寓酒店均价1.55万元/㎡，独栋别墅均价1.35万元/㎡。 3. 门票收入：120/人 4. 旅游经营性收益：酒店/会议/客栈收入 5. 管理费用：商业物业管理费用：第一年8元/㎡/月，第二年开始10元/㎡/月 6. 商业物业租赁/经营：指拈花湾商业街区的商业物业租赁收入 运营模式： 1. 自持—以自营、联营租赁的方式进行商业物业运营 酒店及客栈由灵山集团自营、工艺品及旅游购物与经营户联营、饮品及餐饮为租赁模式，随着景区的不断完善和知名度扩大，灵山集团方会逐步调整和减少租赁模式的面积，将部分饮品及租赁业态的餐饮调整为联营模式。 2. 出售—出售公寓别墅等度假物业回笼资金、引入途家平台，获得的租金收益与业主进行分成 3. 先封闭后开放：香月花街前期开放式管理，后期将周边酒店、地产等度假产品整体打包，封闭运营，统一管理。 案例二：天星小镇  天星小镇位于重庆金佛山西坡脚下，距离重庆主城约1小时车程，距离金佛山景区10分钟步行路程。小镇分流金佛山景区游客，以及面向来自重庆本地及周边有购置度假物业需求的中产、准中产阶级人群。天星小镇采取房地产开发与景区建设合二为一的开发模式，占地1.8平方公里，总建筑规模120万㎡，总投资逾40亿元，致力于建造集“享受自然、休闲度假、文化风情、商务休闲”于一体的原乡生活小镇。 一、天星小镇产品模式 以一脉相承的佛禅文化，多样的体验型商业休闲，完善的度假配套，丰富的主题活动实现留客，衍生旅游地产开发。
二、天星小镇运营模式 开放式运营管理，商业+度假地产整体销售，以地产收入为主要资金回笼方式。 ◆ 重庆旅游投资集团有限公司作为重庆八大投资集团之一，负责小镇的投资、营运、招商、管理等方面。 ◆ 利用交旅集团资源平台，针对优质商家进行定点招商，给予商家优惠条件，前一至三年免租，收取一定保证金。 ◆ 以政府出资改善基础设施为前提，企业投资为主体，与景区统一进行运营管理。 盈利模式： 1. 物业售卖：精装别墅+洋房售卖 2. 物业价格：均价6700元/㎡起 2. 旅游经营性收益：酒店/会所收入 3. 管理费用：商业物业租赁、经营、管理收入 运营模式 1. 自主经营 四星级的天星两江假日酒店、三线主题会所 2. 招商入驻 商业街，企业负责日常管理运作与服务 3. 售后返租 度假物业由星级酒店（山水公司）统一托管服务，签订十年返租契约，年回报率最高8%服务 4. 开放式运营管理 景区依托型小镇模式总结 一、客源市场：以景区分流客群为主 处在景区辐射圈，前期以景区分流游客为主，后期期望通过业态转型升级，逐渐拥有自身市场客群。 二、运营模式： 开放式运营管理为主，商铺以售后返租为主 以开放式运营管理为主，商业地产便于快速售卖，提供售后返租服务。 三、产品模式：配套商业+产业 与景区观光功能形成互补，以景区配套型商业、主题活动等实现留客，延伸品牌度假地产，或同时拓展会议等相关产业链条。 四、盈利模式： 以地产收益为主，旅游收益为辅 以商铺、住宅等物业出售为主要收益，售后返租、自持物业招商等的租金差收益为辅；旅游收益以自持物业的经营性收入为主，包括小门票、高端酒店等。 开发要点
奇创实践 西岭雪山 雪山小镇 打造四川一流，全国知名的西岭假日小镇 四川首个四季康养度假生活目的地 【项目委托方】成都文旅集团 【项目区位】四川成都大邑县西岭镇 【项目规模】1.2平方公里 雪山小镇背依西岭雪山风景区，距成都约2小时车程。项目在深度挖掘生态特质的基础上，对标小镇品牌特色、产品开发及经营欠缺等三大问题，提出山地度假旅游项目的开发思路。在西岭雪山打造一站式旅游目的地的发展定位下，打造高品质西岭假日小镇。放大雪山的品牌价值，实现空间和品牌延展，重点打造夏季的产品，以山地游憩、养生度假产品、休闲商业等补充现状的不足，与滑雪场、前山大飞水景区共同支撑西岭雪山景区发展。 01 要解决的问题  02 客源市场  前期主要依托西岭雪山景区客群，后期逐渐拓展市场，吸引更大范围客群，并逐步拥有自身客群。 03 产品体系  04 开发策略  景区依托型小镇要点回顾 景区依托型小镇为区位分异视角下的第二类小镇类型。前系列文章，我们介绍了城市依托型文旅小镇案例及开发模式、要点。想要获取更多内容，可点击下方链接，回看城市依托型小镇相关内容及专题概要。 |
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