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伴随着个人所得税改革的推进，尤其是租房专项扣除中，许多“包租婆”曾说，若要拿去抵扣则涨租30%。 然而，真的是这样的吗？下边将为您一 一讲解。 个人出租住房所涉及的税种一共有6种，主要税种为增值税、个人所得税和房产税。具体来讲有：增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、个人所得税、房产税。 增值税计算公式：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%=5000÷（1+5%）×1.5%=71.43元 根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。文件中纳税人是“个人”出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，根据上述文件规定，个人包括个体工商户和其他个人，也就是个人出租住房适用上述条款，出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 除了在征收率上的减免以外，个人出租住房还可以享受小微企业减免增值税的优惠。根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是要注意的是，此项优惠只适用于自然人。 附加税：城市维护建设税、教育附加 、地方教育附加（以市区为例） 计算公式：应纳税额=同期增值税实缴税额×12% 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。第四条规定，城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 城市维护建设税由于是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税为计税依据，并随同增值税、消费税征收，因此减免增值税、消费税也就意味着减免城市维护建设税。因此当其他个人享受免征增值税税收优惠的，同时也免征城市维护建设税。 教育费附加与地方教育费附加的附加率分别为3%和2% 个人所得税《中华人民共和国个人所得税法》第二条第（七）项规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（七）财产租赁所得。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）第六条第（七）项规定，个人所得税法规定的各项个人所得的范围：（七）财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 个人出租住房按照“财产租赁所得”项目计征个人所得税，财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。财产租赁所得适用20%的比例税率；但是在《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。因此，对于个人出租住房应纳税额的计算如下： （1）每月租金不超过4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（800元为限）-800］×10% （2）每月租金在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（800元为限）］×（1-20%）×10% 特别说明：目前很多的省份个人所得税实行的核实征收，税率通常为1.5%--2%之间。 房产税（仅限实行房产税的省份）根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。” 个人出租住房房产税从租计算的公式为： 应纳税额=租金收入×4% 此外，在财税〔2008〕24号文明确了个人出租住房免征城镇土地使用税以及印花税。 |
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