一、案例A房地产公司地下车位不在可售面积内，也不在计容面积内，但以每个 20 万元价格对外销售； B房地产公司地下车位不在计容面积内，也不在可售面积内，对外签署 70 年租赁协议，一次性收取租金 20 万元； C房地产公司将人防面积划为车位对外转让使用权，价格 15 万元每个。 请问：三家公司地下车位是否参与项目土增清算？ 打开幸福里，查看更多图片 二、争议焦点在实务中对于有产权车位的处理一般没有什么争议，一般都认可作为单独开发产品进行处理，而对于不计容、无产权的地下车位则争议颇多，这种争议主要集中在两个方面：一是无产权车位能否销售？二是转让无产权车位是按照销售不动产处理还是按照出租不动产处理？ 首先关于地下无产权车位能否销售？目前有两种声音比较具有代表性，一是依据国务院《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。持这类观点的一般是业主方，认为地下无产权车位属于公共部位、共用设施设备，开发商无权销售。持这种观点的朋友忽略了两个问题，一是物业管理条例并没有明确界定地下车位属于公共部位，反而在建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条'凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。二是地下车位初始状态是无法投入使用的，仍需开发商投入大量资金进行装修完善。 持另一种观点的朋友主要根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。 由此来看，地下车库作为一个独立的建筑部分，是可以由开发商进行处分，包括转让、租赁。 好的，我们来看第二个问题，转让无产权车位是按照销售不动产处理还是按照出租不动产处理？这个问题在国家层面规定不明确，各省市的规定也是一地鸡毛，没有一个统一的执行口径，因为这种不确定性，给纳税人带来极大的不便。 三、政策依据国税发[2006]187 号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会 公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费 用。 问题争议的焦点在于第3点：建成后有偿转让的，应计算收 入，并准予扣除成本、费用。那么建成后销售是有偿转让，转让使用权也是有偿转让，纳税人到底是应该按照销售不动产来处理还是按照转让使用权来处理呢？全国各地对于地下车位转让使用权规定不尽相同，下面列举7个具有代表性的税务局的规定。 四、案例解析A公司地下车位销售，应参与土地增值税清算，按其它类型归属； B公司地下车位租赁协议为70年，与地上房屋期限一致，实质为销不动产行为，应参与土地增值税清算，按其它类型归属； C公司人防车位对外转让使用权，实质也为销不动产行为，无需考虑人防的其它属性均属于无产权的情形，应参与土地增值税清算，按其它类型归属。 五、观点总结（1）作为公共配套移交全体业主，计入成本由可售开发产品分摊，土地增值税清算时能扣除。这里面有两个注意事项，一是如何判定为公共配套，实务中可以从三个方面来判定，即建设工程规划许可证是否列明为公共配套、初始产权证明上是否注明属于全体业主共有以及是否办理移交手续；二是大部分项目在清算时点尚未成立业主委员会，如何证明移交给了全体业主呢？在实操中常见为移交给物业公司进行管理即完成移交给全体业主。 （2）对外租赁（20 年期限以内）并签订租赁协议的，按出租业务交纳相关税费，土地增值税清算时成本、费用不能扣除，取得的收入作为其他业务收入，成本费用计入其他业务成本。 （3）对外销售或转让与地上房屋同期限的使用权，按可销售开发产品对待，确认相关收入与成本，土地增值税清算时能扣除。 （4）无产权地下车位与人防车位无需区分，按交易实质应税行为纳税。 最后，抛给大家一个思考题，请问机械车位销售是否纳入土地增值税清算范围？可以留言讨论哦~ |
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