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转自：读懂ABS 一、原始权益人准入标准 对原始权益人的要求，基本上可以参考2016年上海和深圳证券交易所发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》采取的“基础范围+综合指标评价”作为判断标准。该标准具体内容如下： 基础范围：发行人应资质良好、主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 综合指标：（1）最近一年末总资产小于200亿；（2）最近一年度营业收入小于30亿；（3）最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；（4）最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；（5）房地产业务非一二线城市占比超过50%。根据上述综合指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。 目前已发行的购房尾款ABS案例，原始权益人主体评级以AA+及以上为主，市场排名以Top50为主。所以，按照投资者偏好和发行难度，在基础范围和综合指标，尤其是综合指标方面各承销商的准入标准实际上更为严格。 二、基础资产准入 （一）基础资产准入标准 以“万科-中信证券-农银购房尾款资产支持专项计划（第五期）”为例，就每一笔基础资产而言，系指在封包日、循环购买基准日及计划管理人购买基础资产的买卖交割之时: （1） 原始权益人真实、合法、有效地拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或任何第三方其他有效的权利主张； （2） 基础资产对应的《购房合同》均适用中国法律，且在中国法律项下均合法有效，并构成相关购房人在《购房合同》项下合法、有效和有约束力的义务，原始权益人可基于《购房合同》以及《应收账款转让合同》向购房人主张权利； （3） 基础资产可依法进行转让，且无需取得任何第三方的同意； （4） 基础资产对应的《购房合同》项下的首付款项不涉及首付贷； （5） 基础资产对应的《购房合同》已由项目公司与购房人于当地国土资源局或住房和城乡建设委员会网上办公系统办理完成合同网签程序； （6） 基础资产对应的项目公司己就项目楼盘取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证； （7） 基础资产对应的项目公司已遵守并履行基础资产对应的《购房合同》项下的现实的义务，项目无完工风险； （8） 项目公司已按照《购房合同》约定的条件和方式开发建设对应的房地产项目，项目公司对《购房合同》项下销售的房产享有合法的所有权，是销售房产的唯一合法所有权人； （9） 《购房合同》中的购房人系依据中国法律在中国境内设立且合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人或其他组织，且未发生申请停止整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁； （10） 基础资产项下的《购房合同》对应收账款的还款方式做出了明确的约定，能够产生可预测的现全流收入； （11） 首次购买基础资产自购房人签署《购房合同》之日起至本专项计划封包日之间的期限不超过365日（含365日）；循环购买基础资产自购房人签署《购房合同》之日起至当期循环购买执行日之间的期限不超过365日（含365日）; （12） 基础资产项下的《购房合同》对应的应收账款还款来源为购房人向商业银行或住房公积金管理中心中请的贷款； （13） 购房人在《购房合同》项下不享有任何主张抵扣或减免应付款项的权利（不包括购房人享有因房屋实际面积误差而享有对实际购房款扣减的斗又利）； （14） 基础资产不涉及诉讼、仲裁、执行破产程序或被强制执行司法程序； （15） 就各笔基础资产而言，购房人在《购房合同》项下已支付的累计购房款项符合房屋所在地区主管部门、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、住房公积金管理中心对于房屋首付款项比例的政策要求；且每一《购房合同》项下已支付的购房款项累计不少于该份《购房合同》项下购房款总额的20%，如房屋所在地区主管部门、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、住房公积金管理中心对于首付比例的政策有调整，以调整后的首付比例为准； （16） 就资产池而言，首次购买基础资产完成之时及循环购买基础资产完成之时资产池中房产类型为住宅及公寓的基础资产的应收账款余额应不低于75%。 （二）关于基础资产部分准入标准的说明 1. 购房合同完成网签备案（第5条） 根据《城市商品房预售管理办法》第十条，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号），各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。 商品房预售合同网上签订和备案制度系房地产管理部门为防止“一房多卖”而对商品房预售进行管理的程序性要求，未进行网上签订和备案虽然不构成《合同法》第52-54条合同无效、可变更或可撤销的事由，但是否办理商品房预售合同网上签订和备案会影响银行的放款时间，进而影响到基础资产现金流的回款时间。 目前，沪深证券交易所已经明确不再受理含有未网签基础资产的项目，交易商协会虽然未做出类似指导，但是根据交易商协会创新组座谈会的表述，未来两个市场审核标准的趋同是必然结果。 2. 应收账款的还款方式/还款来源（第10、12条） 购房尾款的还款方式/来源有三种，即银行贷款、公积金贷款和分期付款。目前在项目准入标准中，一般严格限制还款方式/来源为银行贷款和公积金贷款，分期付款型购房尾款因容易造假不容易排查，故该种还款方式/来源目前基本被各机构排除。 3. 签署《购房合同》签署日至专项计划封包日/循环购买执行日之间的期限（第11条） 实践中，上述期限越长，获得银行或公积金中心审批通过的可能性越小；若超过一年，则获得银行或公积金中心审批通过已经成为小概率事件，极容易形成违约资产。所以，购房人签署《购房合同》之日起至本专项计划封包日之间的期限一般限制在一年以内。 4. 资产池中房产类型（第16条） 相较于商业地产，无论是在政策支持方面还是银行审批方面，住宅地产都要更优，同时，住宅类购房尾款的回款速度也明显好于商业类购房尾款的回款速度。所以，入池尾款中的房产类型要对非住宅地产进行限制。 |
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作者：陈勇
