|
国内以信托方式处置“烂尾楼”已经取得了政府部门、投资者的广泛认可。信托的主要目的是实现投资者的利益，投资者的风险控制始终是第一位的。《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》意见稿中，开展房地产投资信托业务仍要经过银监会审批，监管部门对于目前的房地产信托投资仍然持谨慎态度，因此由于目前信托产品审批紧，监管严格，所以降低了房地产信托的风险。房地产信托投资风险由于政策原因目前相对较小，但从未来的发展看，中国的房地产信托基金将有很大的发展空间，房地产投资基金的风险主要来自项目本身，同时信托处置“烂尾楼”处于探索发展阶段，风险不可避免。 （一）信托产品的选择。 信托产品的选择是房地产“烂尾楼”信托的首要工作。1、充分的调查和分析，只有那些完成大部分主体工程，资金缺口占工程总投资不大，工程施工质量较好，具备进一步建设开发的条件的项目才能更好地实现信托投资的目的：首选产权单一、债权债务关系较明确，地理位置优越的产品项目作为信托产品。2、信托公司在进行产品项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个较准确、真实的认识。信托投资公司会同会计师事务所、律师事务所、信用评级机构、资产评估机构及财务顾问对烂尾楼进行详尽的尽职调查，使可回收现金流建立在稳健保守的估值基础之上，为信托成功迈出第一步。 （二）优先受偿顺序的确定 利用信托固有的“防火墙”功能，彻底理顺原烂尾楼的债权债务关系后，优先受偿顺序的确定是信托方案设计的关键。为最大限度地保证信托资金的安全，控制风险，在信托方案设计中应明确房产销售的收入优先偿还信托财产自身产生的债务并扣除相关费用后，剩余收益按顺序分配：第一顺序是投资者（信托公司），而银行和其他债权人、开发商等属于后续顺序的受益者，此方案设计一方面控制投资风险，另一方面也是良好的激励机制。 （三）银信合作，财产第三方监管制度。 在产品项目运作过程中，加强资金监控，做到专款专用。2006年7月，中国银监会下发了《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》，规定自2006年8月1日起，信托公司如果办理新的集合资金信托业务，应将集合资金信托项下的信托财产交由合格的商业银行进行第三方监管。实际上，在上述通知出台前已有信托公司主动引进了信托财产托管制度。现在事实上，银信双方已经在信托资金托管、信贷资产转让、项目融资、处置不良资产等领域展开全面合作，逐步确立战略合作伙伴关系。实践证明银行第三方托管从制度和监管上提升了信托财产的安全，保障了投资者的利益，也提高了信托投资公司的社会公信力。在“烂尾楼”信托中借鉴已有成功的经验，实行银行第三方财产监管制度，做到专款专用，同时更进一步，在项目楼盘逐步销售后，回笼的资金仍由受托人监管，全面控制资金风险。 （四）法律的完善、政策的支持，确立房地产投资信托基金的法律地位。 2007年伊始中国银监会正式下发修订后《信托公司管理办法》，《集合资金信托计划管理办法》，今年3月份银监会召集五家信托公司共同起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿，此草案据称将在年内出台。监管部门的举措的表明，政府正视现阶段信托公司的生存环境和实际情况，不仅限制和控制，也循序渐进，分阶段对国内房地产信托投资基金进行科学合理的引导和培育。 我国房地产金融长期以来落后于房地产开发，房地产信托业务也急需专门法律和政策的支持。完善房地产信托立法，抓紧制定《信托公司房地产投资信托业务管理办法》，让它为以后立法作参考。目前最重要的是应明确房地产信托投资基金的法律地位，房地产投资信托中，信托机构对投资者发行的是一种信托受益凭证（《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿中称为信托单位，本文暂仍沿用原称谓），依据我国现行《证券法》，信托投资公司发行的信托受益凭证被明文禁止列入证券的范畴，将目前房地产投资基金称为房地产信托计划是一时权宜之举，不符合此产品的证券特性。结合信托公司代客理财的功能，信托计划集合理财的性质，应正式为房地产投资信托正名，确立房地产投资信托基金的法律地位。其次，简化规范房地产产权登记，因为如果产权不清晰，就无法进行房地产信托。再次，信托登记制度的构建。我国实行的是信托登记而非公示制度，信托登记制度的建立是当前信托监管机构很重要的课题。在条件成熟的情况下，监管部门可以就“烂尾楼”信托制定专项法律，规范此项信托业务管理流程，促进房地产信托基金长期稳健的发展。 （五）有效的信息披露制度。 虽然信托在我国不是新生事物，但很多投资者对信托原理、信托关系的权利义务并不清楚。再加上法律与监管有待完善，使得一些信托公司在项目操作上空间大，投资者的知情权被侵害。如对于受益权转让，投资者并不了解信托财产是否完成公告及登记手续。我国信托法在财产登记方面没有详细规定，受益权转让如果不履行公示登记手续，财产隔离功能就不能发挥，该财产的债权人仍对其有追索权。海外房地产基金要求信息定时披露，财务高度透明，目的是最大限度保障投资者的利益。 （六）房地产收益信托凭证的上市流通。 目前我国信托受益权的转让一般需要投资人自己找到愿意受让的新投资人，然后共同到信托投资公司完成手续上的更新才能实现，困难比较大。房地产信托在我国是一个很不成熟的金融产品，目前最大的问题，是它流通性的安排。畅通的流通渠道是房地产投资基金成功的关键。房地产投资信托证券化，一般小额投资人也能凭借其持有的房地产证券分享投资收益，然而他们并没有直接的所有权和支配权，这就要求其持有的凭证能在二级市场流通。房地产收益信托凭证能上市流通，鼓舞了投资者的热情，也减少了其投资风险。
|
|
|
