股市分析：保利地产业绩销售高增，融资优势明显

保利地产(600048)

事项：

保利公布 2018 年年报，全年实现营收 1945.1 亿，同比增长 32.7%，归母净利润 189 亿，同比增长 20.9%，对应 EPS1.59 元， 略高于业绩快报。公司拟每10 股派发现金红利 5 元（含税）。

平安观点：

业绩靓丽，预收充足：公司 2018年实现营收 1945.1亿元，同比增长 32.7%；归母净利润 189 亿元， 同比增长 20.9%。净利润增速不及营收主要因： 1）期内资产减值损失同比增加 22.9 亿至 23.5 亿元； 2）少数股东损益占净利润比重同比升 7.1 个百分点至 27.7%。 受结算结构影响，毛利率同比提升 1.4 个百分点至 32.5%， 考虑 2016 年来地价上升及限价影响， 毛利率或难以延续高位。 受合营及联营项目结算增加影响，期内投资收益同比增60.1%至 26.9 亿元。 由于期内销售额远大于同期结算， 期末预收款同比增长 33.1%至 2998 亿，叠加 2019 年 24%的计划竣工增速， 全年业绩仍有望保持较高增速。

销售延续高增，新开工积极进取： 公司 2018 年实现销售金额 4048.2 亿，同比增长 30.9%，市占率提升 0.4 个百分点至 2.7%；销售面积 2766.1 万平，同比增长 23.4%；销售均价 14635 元/平米，同比增长 6.1%。期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献合计 77%，其中珠三角实现销售额1170 亿元，同比增长 24%。 12 个城市单城签约过百亿，广州 400 亿，佛山、北京超 250 亿，东莞、中山等首次突破 100 亿。 2018 年新开工 4396万平，同比增长 42.9%，为年初计划的 133.2%，远超同期全国增速，开工高增长为 2019 年提供充足可售货源。 2019 年计划新开工 4500 万平，同比增长 2.4%。

拿地适度放缓，并购整合加快资源拓展： 期内新增项目 132 个，新增建面3116 万平，总成本 1927 亿元，同比分别下降 31.1%和 30.3%，为同期销售面积（金额）的 114%和 47.6%，较 2017 年分别下降 87.6 个和 51.2个百分点 。平均楼面地价 6186 元/平米，同比增长 1.1%，为同期销售均价的 42.3%，较 2017 年降 2.1 个百分点。公司拿地持续深耕一二线，一二线城市拓展金额和面积分别占比 74%、 61%。除传统招拍挂外，通过并购等方式拓展项目 75 个，占总土地拓展面积 58%，较 2017 年上升 10 个百分点。期末待开发土储 9154 万平，可保障未来 2-3 年开发需求，其中一二线城市土储占比 60%、城市圈周边核心三线占比 30%。

财务状况整体稳健，融资成本处于低位： 期末在手现金 1134.3 亿，为一年内到期负债总和（487.2亿）的 232.8%，短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为 42.6%和 80.6%，较期初下降 2.3 个和 5.9 个百分点。公司期内持续优化资金管理，全年累计实现销售回笼 3562 亿元，回笼率达 88%； 经营性净现金流由 2017 年的-293 亿上升至 2018 年的 118.9 亿。公司期内持续加大直接融资， 成功发行 3 年期中期票据 50 亿、美元债券 10 亿美元、永续中期票据 15 亿。期末有息负债综合融资成本 5.03%， 仍处于行业较低水平。