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·投资读书会-每周挖票交流· 本文是楼主的第68篇文章，属于挖票系列，今年归入投资读书会，属于挖掘的第3个每周一股研讨标的。上一个标的是上海医药。 数据来源：2017年年报、2018年一季报、半年报和三季报、2018年业绩快报以及部分券商研报数据、以及以往交流。 本来要写汾酒的跟进的，但最近一直在看保利地产，也有吃持仓，索性就写保利地产的跟进报告吧！咱们闲言少叙，进入正题了，先来看保利的业务。 公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。经过 25 年的专业发展，公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两 翼”的综合性地产开发企业。 在房地产开发业务方面，公司聚焦刚性需求和改善需求，始终坚持以中小户型的普通住宅开发 为主的开发策略；坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略，在重点深耕珠 三角、长三角、京津冀等城市群的同时，结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西 岸等国家重点发展区域。此外，经过多年的开发经验积累，公司形成了公开市场招拍挂、旧城改造、 合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力，为公司的可持续发展奠定坚实基础。 在坚持房地产主业的同时，公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务。房地产金融方面， 公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，实现对更 多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。社区消费服务方面，公司充分挖掘业户资 源的消费需求，致力于打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商。 简单的说，业务就是买地盖房子买房子。 下面切入来谈一谈保利地产的核心竞争力： 1.前瞻战略眼光和卓越的管理能力 公司自 1992 年成立之初便坚定以房地产开发为主业，房地产主业占比始终保持在 95%以上。清晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升，2017 年 公司以 3092 亿元的签约销售规模稳居行业前五。 2. 可持续发展资源优势 公司始终坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。截至目 前，公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局，在全国 92 个城市拥有超过 9000 万平方米待开发土地资源【2017年年报】，保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源灵活应对市场变数。 点评：保利的发展是十分稳健的。 3、多元化融资方式及低成本融资优势 公司充分发挥央企优势，不断探索、创新融资方式，构建了以银行信贷为主、股权融资、直接 债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道，使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的能力，助力公司可持续发展。同时，公司凭借多年积累的雄厚经营实力和企业信誉，赢得各类金融机构的高度信任，具备突出的低成本融资能力。截至报告期末，公司银行贷款授信额度近 3600 亿元， 剩余未使用额度超 2000 亿元，有息负债综合融资成本仅 4.82%。 点评：这块是保利很大的一项优势，融资成本非常低，这也是我看中保利的一大原因。 4、专业的管理团队和高效的执行力 公司以出色的行业地位和优秀的企业文化汇聚了大批房地产专业人才。公司核心管理团队人员 稳定，项目运作经验丰富，确保公司战略的有效实施；同时，公司运营团队专业技能突出、学习能力强、人员结构合理，为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。公司不断完善激励方式，通过股权激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一，形成强大的企业凝聚力。 公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内 部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出雷厉风行、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。 这块后续会继续跟进一下股权激励、关于管理方面，公司做了26年了，属于中规中矩、中等偏上的管理能力。 5、突出的品牌影响力 公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念， 致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，公司品牌价值持续 提高。2017 年末，公司品牌价值达 528.3 亿元，连续八年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”， 并连续十五年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合 发布中国房地产百强企业，2017 年综合实力位列第四名。 这块的看点主要还在于融资利率，央企背景就是财大气粗，融资利率极低，差距都是利润啊！ 下面回归财报部分： 保利地产近三年的营收分别为1234亿、1547.5亿和1463亿元，净利润分别为123.4亿、124.2亿和156.2亿元。 其中2017年各季度的营收分别为： 一季度179亿、二季度365.5亿、三季度210.8亿和四季度707.6亿 各季度的净利润分别为： 一季度18.9亿、二季度37.6亿、三季度26.1亿和四季度73.5亿 下面主要还是看看分业务的具体情况： 其中房地产销售的营收为1374.6亿元，毛利率为30.50%，其他营收为86.9亿元，其他营收的占比为5.9%，所以保利地产的核心业务在于占比达到94.1%的房地产销售，是一个地地道道的房地产开发公司。 除此之外，保利地产还持有广东高速和中航地产的股权价值分别为8亿和4.6亿元 2017年的经营计划： 全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资2570 亿元，计划新开工面积 3300 万平方米，计划竣工面积 1900 万平方米。 3月份年报就出来了，到时候一核对即可。 下面是保利地产的分红情况： 分红率30%，还可以。 下面跟进一下公司的发展成长历史： 净利润角度： 持续稳健增长！ 营收从2009年的230亿增长到2017年的1463亿，增长了6.36倍； 归属母公司的净利润从2009年的35.2亿增长到2017年的156亿，增长了4.43倍； 总体处于稳健成长状态。 9年加权净资产收益率的平均值为19.30% 9年毛利率的平均值为33.53% 总体还是很不错的。 下面看一下股东情况： 证金和汇金均有持股 下面是保利地产的股权激励：
管理层的利益相关度还是比较高的，基本上每年都有股权激励。 好了，下面看2018年一季报的情况：
2018年一季报，保利地产的营收为201.2亿，归属母公司净利润为18.9亿元，比去年同期营收增长12.41%，净利润增长0.26%； 2018 年第一季度，公司销售业绩保持高增长，累计实现签约金额 869.33 亿元，同比增长 51.4%； 实现签约面积 592.76 万平方米，同比增长 41.7%。在拓展方面，公司坚持以一二线城市为主，积极 推进城市群深耕战略。报告期内，公司国内新拓展项目 33 个，新增容积率面积 717 万平方米，总 获取成本 488.63 亿元，其中一二线城市拓展金额占比 71.5%；国外新拓展伦敦项目。报告期内，公 司新开工面积659万平方米，竣工面积219万平方米，在建面积6609万平方米，分别同比增长28.7%、 7.9%和 38.87%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目 531 个，总占地面积 7311 万平方米，总建 筑面积 20752 万平方米，可售容积率面积 14875 万平方米，待开发面积 9542 万平方米。 2018年半年报：
2018年半年报，营收为595.1亿元，净利润为65亿元，营收同比增长9.28%，净利润同比增长15.13%。 2018 年上半年，公司实现签约金额 2153.12 亿元，同比增长 46.86%；6 月份实现签约金额 601.93 亿元，首次实现单月签约突破 600 亿元；1-6 月实现签约面积 1453.92 万平方米，同比增长 37.93%。 在行业销售规模增速放缓的背景下，公司把握行业集中度提升的机遇，实现销售规模的快速增长。 1-6 月，公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主，其中一二线城市签约金额占比近 78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达 31%和 20%。报告期内，广州实现签约金额超 200 亿元，佛山、杭州超 100 亿元，北京等 14 个城市超 50 亿元，是公司城市深耕策略的优势展现。 产品结构方面，公司始终坚持普通住宅中小户型定位，聚焦刚需和改善性的居住需求。2018 年 1-6 月，公司住宅产品销售金额占比达 90%，其中 144 平方米以下中小户型住宅产品占比达 90%。 2018 年上半年，公司新拓展国内项目 69 个，新增容积率面积 1510 万平方米，总成本 1072 亿 元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为 68%和 50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角 等核心城市群周边。 截至报告期末，公司拥有待开发面积 8950 万平方米，其中一二线城市 5425 万平方米，占比约 61%；珠三角和长三角两大核心城市群 4124 万平方米，占比约 46%，与市场趋势相匹配，为公司持 续发展储备了优质资源。报告期内，公司新开工面积 2359 万平方米，竣工面积 761 万平方米，分别 同比增长 85%和 11%。 点评：2018年上半年，保利地产的一二线核心城市群占比约46%，为未来的增长留足了空间。 收购兼并成为公司房地产业务重要的资源获取渠道 报告期内，完成收购保利（香港）控股有 限公司 50%股权方案的股权交割工作，基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。 同时，报告期内，公司通过并购、合作等方式获取项目 45 个，占拓展项目总数的 64%。 社区消费服务方面，保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合，通过融合一二手物业代 理业务，提升市场竞争力，共同打造国内销售代理行业领航者；保利物业报告期内收购湖南天创物业，提升校园物业管理竞争能力，实现多业态布局发展，同时积极加大业务外拓，报告期内新增外 拓合同面积 2632 万平方米，累计外拓合同面积占比达 29.98%。 2018年三季报：
2018年三季度，保利地产营收总计为949.2亿元，同比去年增长25.66%,归属母公司净利润为96亿元，同比去年增长16.04%； 一般一季度和三季度是淡季，二季度和四季度，尤其是四季度是旺季，看年末的情况了。 2018 年前三季度，公司实现净利润 134.90 亿元，归属上市公司股东的净利润 95.96 亿元，分别同比 增长 32.84%和 16.04%；毛利率为 32.71%，较去年同期增长 0.48 个百分点；实现销售回笼 2603 亿元，同 比增长 43.6%。截至报告期末，公司总资产 8570.27 亿元，净资产 1725.08 亿元，资产负债率为 79.87%； 扣除预收款项后，其他负债占总资产比重仅为 42.83%，负债结构较为合理。 此外还有一个值得注意的是： 2018年4月20日、2018年5月3日、2018年7月6日，公司依次发行5亿元、20亿元、25亿元中期票据， 利率分别为4.59%、4.88%、4.60%，上述事项详见2018年4月24日、2018年5月5日、2018年7月10日披露的 《保利房地产（集团）股份有限公司2018年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号2018-028）、《保 利房地产（集团）股份有限公司2018年度第二期中期票据发行结果公告》（公告编号2018-029）、《保利 房地产（集团）股份有限公司2018年度第三期中期票据发行结果公告》（公告编号2018-045）。 保利地产发行的票据利率很低，分别为5亿元、20亿元、25亿元中期票据， 利率分别为4.59%、4.88%、4.60%。 保利地产2018年业绩快报【2019年1月15日数据】如下：
报告期内，公司经营规模扩大，受项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响，公司营业总收入同比增长32.31%，营业利润及利润总额分别同比增长38.41%和38.29%，归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%。公司报告期内实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%。 2018年保利地产，营收为1936.2亿元，比去年同期增长32.31%，归属莫干山净利润为188亿，比去年同期增长了20.33%，加权净资产收益率为16.44%。 从这个数据看，即便保利地产保持与去年同期的估值不变，整体收益也会增厚16.44%，这是一个合理的企业投资资产回报预期。 下面看看保利地产的估值情况： 从市净率角度看：
2019年2月17日，当前为1.22，平均市净率为1.95倍，也就是说，正常回归到均值，大致有59.83%的潜在收益，对应的股价约为20.25元；最低为1.01，也就是在2014年最恶劣的情况下，股价会下跌17.8%到10.48元； 地产的话，主要还是看市盈率：
2019年2月17日，保利地产当前的市盈率为8.02倍，均值为12.17倍，这样来看，回到均值的话，应该是51.74%的涨幅，也就是19.22元上下。若到最极端的时候，4.9倍市盈率，则会下跌39%到7.74元左右，那次是在2014年左右，目前看，情况还没那么恶劣。胜率大于赔率。 从市值角度看：
2019年2月17日，当前保利地产的市值为1507亿元，最高点为1955亿元，也就是还没有回到前高，从保利地产的运营角度看，净资产也在1235.24亿元了。以保利地产的资产质量，给予一定的溢价，是很正常的。从地产龙头10-15倍的市盈率角度看，正常保利地产的2018年的合理市值应该在1880亿-2820亿，合理看就给到1880-2256亿元，距离目前1507亿的市值，大致有24.75-49.70%的涨幅空间。 声明：本文为击球区的标的跟进文章，有持仓利益相关，所做结论仅供参考与交流，不可作为投资建议，据此操作，后果由相关个人承担。 |
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