今日土拍 | 电建9000楼面价拿下皇冠湖地块，地块分析抢先看！

前言

今日，成都市拍卖两宗地块，一宗位于龙泉驿皇冠湖，地块面积152亩，商业占比上限10%，若达到最高限价将转入竞配建无偿移交租赁住房环节；另外一宗位于新津牧马山，地块面积41亩，为纯住宅地块。

最终，皇冠湖地块未达到最高限价，由中国电建以楼面价9000元/㎡拿下，溢价率2%；牧马山地块由成都山水渡建设有限责任公司拿下，楼面价为5683元/㎡，溢价率14%。

地块信息一览

成交地块1#

龙泉驿皇冠湖地块

地块位置

地块位于绕城与五环之间的大面板块，紧邻龙泉新城区、地铁二号线界牌站口，享地铁红利，交通通达性较好。

区域规划

本地块所在片区地处政府规划的皇冠湖西部组团，整体定位为“皇冠湖现代服务业聚集区”，以国际机构总部、未来科技城、金融、商贸等功能为主，目前布局了新城吾悦广场、奥克斯龙泉商业广场、龙泉世豪综合体等商业体。

交通配套

区域干道交通环境完善，紧邻地铁二号线，多条公交线路经过地块，整体可达到性强；地块除东边道路外，其余规划道路已形成。北侧因靠近地铁2号线高架桥，具有一定噪音影响。

周边配套

片区临近世纪广场、龙泉老城商圈，可享新城吾悦广场以及龙泉世纪广场等大型商业配套。现阶段周边商业气氛较为薄弱，小型社区商业极度缺乏，未来周边项目呈现后将有所改观；此外，周边医疗、教育资源主要集中在龙泉老城片区，距本案地块距离较远。

生态资源配套

区域生态人文资源丰富，地处龙泉“绿心”南侧，地块周边2公里内享市政打造3000亩皇冠湖生态公园及书房村生态公园两大公园。

地块四至

地块东侧道路尚未形成，分布多个近年建成或即将交房的新项目；西、北侧周边分布大量闲置空地、耕地，南部分布大量老旧厂房及老旧生活区。

区域土地市场

区域近年以二类住宅用地出让为主，拍卖成交土地12宗。近年成交地块集中分布于大面板块西部，区域名企云集热度不断攀升。2017年新希望入驻大面板块，楼面价已破万，达到11000元/㎡。距离本地块不远处，曾于1月份成交一宗158亩地块，楼面价达到6400元/㎡，由北大资源拿下，现已打造为北大资源紫镜东来项目。

区域竞争格局

目前区域受政府限价政策影响，在售项目较少。在售项目包括卧龙谷壹号、华润云庭等项目，上批次高层在售均价8000-16000元/㎡。待推项目也较多，包括华润云庭、北大资源紫镜东来、卧龙谷玖号等。低密产品蓝光公园华府和世茂城供应有洋房产品，卧龙谷壹号供应有联排和叠拼产品，整体低密产品库存量受前期去化已较低，在区域内有一定空白契机。

现阶段在售项目货量较少，多处于待售或尾盘阶段。未来一年内市场主要竞争项目为华润云庭、北大资源紫境东来、卧龙谷玖号等。根据土地拍卖情况，还会有更多名企项目入驻此板块，后续竞争格局将更为激烈。

项目机会点探讨

【板块价值机会1：区域规划】片区地处政府规划的皇冠湖西部组团，整体定位为“皇冠湖现代服务业聚集区”，以国际机构总部、未来科技城、金融、商贸等功能为主。

【板块价值机会2：交通完善】区域干道交通环境完善，地块紧邻地铁2号线界牌站，多条公交线路经过，整体可达到性强。

【板块价值机会3：生态资源】区域生态人文资源丰富，地处龙泉“绿心”南侧，地块周边2公里内享市政打造3000亩皇冠湖生态公园及书房村生态公园两大公园，后续公园的呈现将有利提升项目价值。

地块紧临地铁，邻近在建的皇冠湖近3000亩水生态公园及书房村生态观光公园，资源环境较好。

低密物业有一定产品空白，因直接竞品北大资源紫镜东来项目规划为叠拼产品，固建议本地块可考虑高层+洋房+联排的产品布局。高层、洋房产品以走量为策略，承接大面及三圣乡外溢客群；联排产品区隔主力竞品项目，以提升项目品质为目的。

成交地块2#

新津牧马山地块

地块位置

地处五环与第二绕城的之间的牧马山板块，南接新津主城区、北临航空港，区域受天府新区红利处于快速发展阶段。

区域规划

牧马山片区处于双流与新津县的交界处，片区整体以新津县为主导，以花源镇为核心，定位为牧山星城产业功能区。借势天府新区发展规划，片区重点发展高端住宅、商贸服务、城市物流配送、文化教育、汽贸服务、旅游文化等现代服务业为主。

交通配套

区域干道交通完善，经牧华路、正公路可达城南核心区，进城方向可经成双大道和大件路到达，轨道交通规划（地铁10号线）利好，整体可达到性强；目前地块东部沿河地段道路尚未开通，周边一公里内仅有一条公交线路，区域内部交通有待完善。

周边配套

片区配套现阶段主要依托花源镇原始配套为主，高端商业、医疗、教育配套需驾车往双流、天府新区等地，周边小型商业极度匮乏，生活氛围薄弱。但伴随未来廊桥水乡商业街与淘花源广场的建成，片区商业将有所改善。

地块四至

地块四周除西侧、北侧道路尚未开通，北侧临香榭湾与学校，东侧临较优质河景资源—杨柳河。

区域土地市场

区域近年以二类住宅用地出让为主，年成交量较少，09年-15年内楼面价在2000元/㎡以内。2017年中房以4800元/㎡的楼面价入驻区域，创区域新高，土地热度骤升。

区域竞争格局

目前区域在售项目较少，产品以联排为主，大多处于尾盘状态，主力成交总价在200-300万/套，多数项目为早年规划产品，竞争力较弱。区域内整体有较大体量未推地块，待售项目龙湖双珑原著即将开盘，后续还有不少房企项目将亮相，未来版块内别墅市场竞争压力较大。

项目机会点探讨

【板块价值机会1：区域规划】区域借势天府新区发展规划，片区重点发展高端住宅、商贸服务、城市物流配送、文化教育、汽贸服务、旅游文化等现代服务业为主。

【板块价值机会2：区域属性】牧马山为成都别墅产品最为集中的区域，早年以中国十大别墅之一自居，区域内山地资源丰富，且本地块临近杨柳河，较为适宜打造为高端产品。

【板块价值机会3：竞争格局】目前区域在售项目较少，产品以联排为主，大多处于尾盘状态，主力成交总价在200-300万/套，多数项目为早年规划产品，竞争力较弱。若重新定义产品，寻求创新凸显差异化，仍存有较大市场契机.

本地块处传统别墅区，规模较小，容积率较低但有航空限高。东临杨柳河，河景资源优质，是本地块主要的价值点之一。

可考虑依托河景资源和价格优势，承接双流及城南外溢客户需求，打造为以叠拼+洋房产品为主的纯低密社区。

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