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作者：文鳐地产律师团队 基本案情 2011年4月16日，世豪公司与王新雄、周红签订《商品房买卖合同》，约定王新雄、周红采用银行按揭贷款的方式向世豪公司购买其开发建设房屋。 同时，买卖合同附件六《合同补充协议》第三条第七项约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买卖人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之二计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用……”王新雄、周红按约支付了首付款209634元。 2011年8月4日，王新雄、中国农业银行股份有限公司南平分行（以下简称农行南平分行）、世豪公司签订了《个人住房公积金借款合同》，约定，王新雄向农行南平分行借款350000元，世豪公司承担连带责任保证，当王新雄未按期还款时，农行南平分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。 同日，三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定王新雄向农行南平分行借款138000元，世豪公司承担连带责任保证，当王新雄未按期还款时，农行南平分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。 2012年2月1日、4月12日，农行南平分行营业部分两次向世豪公司寄送了《担保人履行责任通知书》，告知世豪公司其为王新雄担保的债务已逾期。 2012年4月27日，农行南平分行从世豪公司的账户中扣款489407.42元。 同时，因王新雄、周红与案外人存在其他五件诉讼案件，该房屋分别五次被法院预查封。 面临的问题 《商品房预售合同》签订并经备案后，业主办理银行按揭贷款。后因业主无法还款或对外承担其他债务导致法院对预售商品房预查封，开发商因承担阶段性保证责任偿还贷款，能否主张解除合同？ 何为预查封？ 【相关法律法规】 最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，下称《通知》） 第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 十六条 国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 十八条 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 二十二条 国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。 【评析】 根据上述规定，在涉及《通知》第十五条的三类房屋时，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，同时按照《通知》第十八条、二十二条规定，预查封的效力等同于正式查封，且在预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。 虽然在效力上等同，但严格意义上，就房屋查封而言，正式查封和预查封所查封的标的是不相同的： 正式查封的查封标的是登记在被执行人名下的房屋，属于物权范畴，我国的不动产物权变动以登记生效主义为准，只要法院向房产登记部门下达协助执行通知书，即可阻却房转移房屋或处分的目的。 预查封的房屋属于尚未进行权属登记，其所有权仍应归开发商所有，购房者并不享有预售商品房的所有权，仅享有购房合同项下请求开发商交付房屋的债权及依合同约定办理房屋登记的权利。 因此，预查封所查封的标的应该是被执行人（购房者）根据商品房买卖合同请求开发商交付房屋办理产权登记的权利，应属于债权范畴。当商品房买卖合同双方当事人完全履行各自的合同义务，商品房被顺利登记至被执行人（购房者）名下成为个人财产，此时房屋自动转化成为被查封的对象。 预查封期间开发商能否解除合同 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》） 第十八条 被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 【评析】 根据上述规定，虽然针对的是被执行人购买第三人保留所有权的房产的，尽管被人民法院查封后，并没有限制第三人依法解除合同，根据法理即被执行人购买第三人财产所签订的合同，非因查封的存在而不能解除。查封（预查封）的效力虽然可以阻止将被查封的财产向第三人的处分，但并没有限制合同双方当事人依据合同行使正当的解除权。 商品房买卖合同被解除，使得预查封申请人失去了对商品房处分并受偿的权利，但该合同解除行为在客观上并未导致商品房的所有权在预查封前后产生不一致的效果，即预查封前后商品房本身的物权均未发生变化仍处在出卖人名下，亦未发生物权转移至他人名下以及商品房上设定了新的权利负担的结果。 而在司法实践中，从现有的案例来看，大部分法院认为预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。 如：人民法院报指导案例江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案中，明确预查封期间，开发商可依据约定解除权请求解除商品房买卖合同。因此，预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。 本案法院认为 首先，本案《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第三条第7点明确约定了世豪公司有权行使合同解除权的条件，即世豪公司承担按揭贷款担保期内，王新雄、周红延期缴纳按揭本息，致使银行从世豪公司账户扣款的，经世豪公司通知，王新雄、周红超过30日仍未归还被扣款项，世豪公司有权解除合同。本案中，由于王新雄、周红未按借款合同的约定按期向银行支付贷款本金及利息，银行根据借款合同约定世豪公司所应承担的阶段性保证责任，直接从世豪公司账户中扣划489407.42元，而至起诉时王新雄、周红仍未向世豪公司支付被银行扣划的款项，故应认定合同约定的世豪公司解除合同的条件已经成就，且因涉案商品房尚未交付给王新雄、周红，亦未办理产权转移登记，合同尚未履行完毕，权利义务并未终止，世豪公司依法得以行使合同解除权，世豪公司依照该条的约定诉请要求解除《商品房买卖合同》，应予支持。 其次，本案涉讼商品房因王新雄、周红与案外人的其他五件诉讼案件，而分别五次被原审法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。本案中，因涉讼商品房尚未办理房屋所有权登记，故原审法院系对该商品房实施预查封行为。涉讼商品房在预查封时尚不为王新雄、周红所有，王新雄、周红仅享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权利属于债权，其实现以双方当事人对《商品房买卖合同》及其附件的正常履行为前提。原审法院在审理其他五件诉讼案件中，正是基于王新雄、周红享有的物权期待权而对涉讼商品房进行预查封。但当《商品房买卖合同》被解除后，王新雄、周红取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现，亦应当依法解除。因此，法院进行的预查封并不能导致世豪公司约定的解除权丧失。 第三，世豪公司承担还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的已无法实现，如合同未能解除，涉讼商品房又将为法院强制执行所处置，对世豪公司而言显失公平。相反，即使合同解除，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，王新雄、周红仍享有因支付价款而形成的对世豪公司的债权。 第四，一审判决根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，认定双方当事人的约定解除合同条款不能对抗法院的依法查封行为，但该规定第二十六条第一款旨在限制被执行人对被查封、扣押、冻结财产的恶意处分行为，并不适用于本案，原判该项认定不当，应以纠正。因此，世豪公司诉请解除合同的事实清楚，依据充分，应予支持。 文鳐总结 尽管预查封效力上等同于正式查封，但预查封期间不可以解除商品房买卖合同既没有法律依据也没有法理基础。 但为什么法院执行部门对预查封期间商品房买卖合同的解除不予直接认可？原因在于合同解除的结果与法院预查封行为相违背，商品房买卖合同解除，将直接导致法院的无法继续执行或已执行无效，损害申请执行人（债权人）的利益。 房地产开发商作为权利人行使合同解除权与法院的司法行为、申请执行人（债权人）的权益保障是两个不同层次的问题。具体而言，开发商已经承担了阶段性的保证责任，商品房买卖合同在订立时即约定了解除事由，那么相关条件成就时解除合同是买受人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故此时约定解除权是可以行使的（商品房买卖合同中，基本上都会在附件中约定合同解除事由，如未按期偿还银行按揭贷款等）。 而不能因为案外债权人申请预查封买受人的房产后，以维护法院权威、申请执行人（债权人）的权益为由而损害房地产开发商按约定解除合同的权利。 而事实上，开发商解除买卖合同，并没有对被执行人的合同权益减损。合同解除后，被执行人（买受人）对开发商因合同解除享有要求返还购房款的权利，且该笔债权也可以作为申请执行人的执行标的。 因此，因业主无法还款且对外承担其他债务导致法院对预售商品房预查封，开发商因承担阶段性保证责任偿还贷款后，可以主张解除合同。 那么，房屋买卖合同解除后，法院是否主动解除房屋的预查封？是否会中止对预查封房屋的执行？预查封效力是否可以及于应退还的房款呢？我们下期在进行分析。 |
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