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【土地增值税清算条件】 1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。 2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 【土地增值税清算方法】 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。 计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为3％，最高税率为6％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额5％的部分，税率为3O％等等。 由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。 l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定 (1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。 (2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 2正确确定清算计税单位 房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 3认真审核销售收入的真实性 企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。 4认真审核计税的扣除项目 (1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(26)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发 票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。 (2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 (3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。 5灵活运用减免税优惠政策 土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额2％的，予以免税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在2O％之内，享受国家的免税政策。 总之，企业应正确理解国家的相关法律法规，综合考虑，根据自身的实际情况，选择合理的清算方法。 【土地增值税清算注意点】 一、明确界定清算单位 对于土地增值税清算单位中，所称单位是指根据土地增值税清算工作的需要，按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。国税发［26］187号文件规定“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。据此要把握法定三类清算单位：一是一次性单项开发的以单项房地产开发项目为清算单位；二是分期开发的房地产项目，以分期开发项目为清算单位。三是分用途开发的房地产项目，以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。不属于土地增值税清算范围的项目包括：出售使用过的房屋；开发商转为自用的商品房不属于土地增值税清算范围。 二、清楚划分住宅类别 土地增值税条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额2%的免征土地增值税”，所称的普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。因此鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的重要问题。 三、正确理解清算条件 国税发［26］187号文件明确了两类清算条件：一是必须清算的条件。必须清算的条件包括：1、房地产开发项目全部竣工完成销售2、整体转让未竣工决算房地产开发项目3、直接转让土地使用权。有上述三种情况之一的就必须进行清算。二、是可选择清算条件。可选择清算条件包括1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4、省税务机关规定的其他情况。符合上述条件之一主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，应当注意的是选择的主动权掌握在税务机关，即符合选择清算条件的纳税人税务机关要求清算的必须清算，税务机关不要求清算的可以不进行清算。 四、准确审核清算项目收入 清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。国税发［26］187号文件明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （一）把握房源情况。进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键。纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使用情况等等。 （二）对销售收入确认标准进行把关。在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算。将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。三是部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。 因此在审核时首先房地产公司销售台帐、销售发票、销售收入账、商品房销售合同四项书证核对。其次对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产。再次当前房地产销售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税。在确认销售收入时要注意收入的完整性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移。 五、准确审核清算项目成本。 房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心，也是最难查实的关键环节。问题突出表现为：一是开发商移花接木。为了把不好入账的“灰色支出”做实，采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票的方法予以转入。二是开发商和施工方相互勾结，采取虚假招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本。由于审核人员对工程施工图纸、工程概算等知识不够了解，房地产项目零星工程、辅助和配套设施工程众多，加之部分开发商与施工方属关联企业，使审核人员调查取证具有较大难度。 因此在审核时采用会计资料审核与外部调查相结合的原则。可以从决算报告入手审核企业的成本项目构成以及每一项成本项目的发票情况。对合同台帐包括、结算书、成本明细表进行核对。另外由税务机关协助调查房地产开发企业虚开发票和假发票以及虚构建筑合同或与关联的建筑公司签定虚假合同问题。以及从相关部门核实包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，以确定项目成本。 |
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