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在多数人都迷茫徘徊之时，往往就是机会诞生之地。 1 米宅是做不动产配置研究的，我们数年的研究，绝大多数时候只是为了一个目的： 为确定性而战！ 所谓为确定性而战，就是在城市进化的版图中，找到确定性价值最高的板块或项目。 房产这玩意儿，绝大多数时候，我们都在赌一个预期。 然而，在数年的研究过程中，我们发现太多的预期都存在无法兑现的可能。 比如，前段时间我们在粤港澳大湾区的考察，我们发现： 有太多的概念无法落地，有太多的规划无法兑现，有太多的产业园区皆都是坑，有太多的轨交地铁因为各种原因一再搁置…… 仔细想想，粤港澳大湾区还是全国都市圈做的最好、城市进化最成熟、经济基础最好、产业活力最高、人口流入效率最高、政策扶持最好的一片沃土。 那么，其他城市所谓概念落地会变成何种模样？我真的不敢想象。 归零概念预期，回归居住本身，回归当下现状，越来越重要。 因此，我们越来越关注城市、板块、房产当下的样子——
更关键的是，上述这些不仅是规划，更要看是否在建、何时竣工！ 有人口支撑的房产，有成熟配套的房产，贴近就业中心的房产，才是确定性最高的房产，才是真正有价值的房产。 2 遗憾的是： 绝大多数时候，价值越确定的的房产，价格亦越高。 比如，CBD向南5km有这么一个板块——  从地铁轨交上来说，不仅有确定性的地铁落地，而且是双地铁落地，而落地的地铁还是郑州目前价值比较高的两条地铁——5号线和4号线。 5号线是郑州目前唯一的一条环线，可以对接郑州绝大多数的轨交和商圈；4号线的价值在于直达CBD和北龙湖，可以对接郑州目前成熟的就业中心和未来的金融岛。 从配套上来说，区域内有已经落地的滨河公园，还有已经兑现营业的万科广场和一站购物广场，以及盛澳金尊府还将引入郑州排名前十的创新街小学（已确定签约）。 更重要的是，这个片区，在30分钟通勤时间内，可以通达郑州目前最成熟的两大就业中心——CBD和高铁商务区。而且，从这个片区到两大商务区，都有地铁连接。 以上质素，通通满足我们对于确定性的要求，对于房产价值的要求。 而这个板块亦正如我们上面所谈到的： 确定性越高的板块，价格亦越高。 这是板块内周边典型项目二手房的价格图——   片区内品质最高、开发商品牌相对较好、更贴近滨河景观的万科美景龙堂，价格最高，精装三房的均价在21000元/㎡以上；距离双地铁口最近，密度极高，品质一般的美景鸿城，价格居中，简装三房均价在18500元/㎡左右；距离地铁口最远，品质相对最一般的阳光城5号院，价格最低，均价在17500元/㎡左右…… 也就是说，这个片区品质最差、位置最一般的项目，价格也要在17500元/㎡以上。 这种价格体系，放眼郑州，已不能再说便宜。 确定性的价值和价格呈强正比关系！ 3 当然，也有个例外存在——
 从价格上来说，金尊府16200元/㎡的均价，基本上已经属于同片区最低； 从区位上来说，金尊府属于整个板块内的核心区位，步行500米就是5号线/4号线的七里河站，1.5km就是万科广场，项目内部还有创新街小学签约落地，30分钟可以通达CBD和高铁商务区…… 这种盘，基本上到手至少是3000元/㎡的利差空间。 为什么会出现这种情况？ 可能很大一部分原因来自于，大家对盛澳这家房企的犹疑和徘徊。 平心而论，我个人认为，盛澳这家房企，是真心想用心做好金尊府这个开山之作的。 我就举几个例子： 首先，金尊府做到了0地上车位，0底商。 车位和底商，其实是最能考量一家房企良心的两个点，这其中夹杂着大量的利益博弈。 地下车位的平均综合成本至少是8万/个，而地上车位的综合成本近乎于0。 一般来说，控规是允许社区存在10%以内的地上车位的。因此，郑州绝大多数的社区为了凑车位配比，会在地上预留10%的地面车位，即便平时不用，但也会预留。 但是，金尊府在规划阶段就强制做到了地面0车位，全地下车位。为此，最少要额外支出3000万的成本。 至于底商，控规也是允许一个社区可以建设占总体量8%的底商。郑州市场上底商的售价，基本要高出住宅50%以上。 因此，即便底商对整个社区的居住氛围和纯粹感产生巨大的影响，但绝大多数社区为了高额的底商溢价，也基本上都围着住宅建了一圈底商。 而盛澳金尊府坚持做到了0底商，为此也牺牲了将4个亿的利润。 说实话，肯为了社区的品质，而牺牲数亿利润的房企，在郑州不多见。 这样做的好处显然而易见—— 因为没有底商的存在，最大程度的保证了居住氛围的完整；因为没有地上车位的存在，整个社区的景观更成体系，也把更多的社区空间让渡给了业主。  然后，它还牺牲了速度，坚持做中式园林，倡导居住体验的回归。 我们都知道现在在郑州做新中式建筑风格的很多，比如北龙湖地王窝里的一系列豪宅项目。但是，真正去做中式园林的却很少。 为什么？ 因为中式园林太耗时间，太耗费工夫，大量的细节都需要手工匠人雕琢，无法批量化生产。 比如，这是金尊府在园林景观中，所运用的一种传统工艺——青瓦立铺。  一位熟练的手工匠人，耗尽数日，尚且只能铺出不足2㎡的景观空间，只为呈现出原汁原味的传统中式风骨。 除此之外，社区中大量的景观都采用了中式特有的造景手法。 比如，胧月庭除了运用大量的太湖石做出了山水景观之外，其亭台楼阁也运用了传统中式的榫卯结构。  比如，社区入口处的石狮和单元楼栋入口处的抱鼓石，也都来自于曲阳石匠艺人的手工雕琢。而卢沟桥、人民英雄纪念碑的浮雕，皆是来自于曲阳石雕艺人的杰作。 上述种种，都需要去耗费大量的时间，去牺牲周转的速度。这在遍地都是高周转的当下，也能称得上难得。 其次，金尊府最令我感到惊讶的是，它竟然要自己做物业。 作为一个在这个行业里沉浮数年从业者，我对于愿意自己去做物业的开发商，总是充满敬佩，尤其是刚刚进场的房企。 因为，物业这件事儿太难了，几乎很少有物业公司赚到钱的。 一个好的物业公司，在前期都需要大量的开发商拿出利润来做补贴。 因此，绝大多数刚进场的房企，在初期的项目中，大都喜欢找个品牌物业托管，比如全国性的绿城物业、万科物业，本土的建业物业、康桥物业等等。 这样做的好处就是，既能打品牌，做溢价，还省去了自己做物业的利润补贴。 但是这样做的坏处也显而易见，开发商自身是很难去给外包物业补贴的，作为一个新社区，如果没有额外的物业补贴，很难提供更好的服务。 但凡愿意自己去做物业的房企，大都是真正愿意扎根到这个城市，用心做出好产品、好服务的房企。 如果想干一票就跑，完全可以外包个品牌物业，社区开发结束之后，把物业包袱一甩，撩腿就跑。 最后，金尊府还有一点，也比较值得我去敬佩。 前面，我们列举了很多片区内的二手房项目，如果我们仔细去打量这些项目的时候，会发现他们几乎都是纯刚需或者偏刚改的项目。 大量的户型都集中在85-90㎡的小三房产品，整个片区的刚需氛围相当浓厚。 其实，换做金尊府，也完全可以做出这种偏刚需的户型，快速跑量，高周转运转起来。 但是，金尊府却坚持做改善，整个社区的面积段在120-202㎡之间。 高层中，大量的户型都做到的三开间朝南，所有的户型也都能保证南北通透，并且几乎所有的户型都有面积赠送。  洋房中177㎡的户型，做到了四房三厅三卫，纯南北通透，南北通主卧套房，全明厨明卫，而且几乎没有面积浪费，反而还有双阳台、四飘窗的多重面积赠送。  透过这些户型，我们真的能感受到这是一个真正在用心去做产品，肯为之付出坚持和努力的房企。 它是在凭一己之力，牺牲周转速度，通过纯改善的产品，保证自身社区的居住低密度和氛围感，并尝试去改变整个片区的固有印象，去与之匹配确定性的地铁、商圈、学校等一系列价值。 以上种种，我们都能看到金尊府愿意为品质、为居住、为价值，去坚持、去牺牲、去付出诸多努力。 不争辩，不辩解，埋头把产品做好，就是对待质疑的最好公关。 4 在过去数年时间里，我见过太多类似金尊府的项目。 明明拥有一系列确定性的价值，比如板块成熟、地铁轨交顺畅、配套齐备、学区优秀等等。 单纯因为政策的原因，比如限价；单纯因为房企的原因，比如新房企，有犹疑；单纯因为感性偏好的原因，比如没有豪宅基因……而价格被严重低估。 事实上，历经时间周期之后，所有感性的原因都被涤荡而清，只留下切切实实、确定性的居住价值、配套价值、板块价值、地铁轨交价值…… 也正是这些价值，支撑着这些楼盘的价格快速补涨，绝大多时候，它们的涨幅超过大盘。 |
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