|
作者：胡剑峰（律师） 湖北立丰律师事务所建设工程房地产业务部占传德律师团队、普通合伙人。  导语 土地使用权与人们的生活、生产经营息息相关，因其具有巨大的经济价值，土地使用权的转让行为十分常见。大到房地产企业项目资产出售，小到集体土地承包权流转甚至宅基地转让，均涉及到土地使用权的转让，那么这些行为是否会涉嫌触犯非法转让土地使用权罪呢？下面就几种典型的情形进行分析： 01 在土地上进行一定的投资后转让的情形 根据《城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。由此可见，房地产开发企业对土地进行一定的投资后再转让，并不违反土地管理法规，不属于犯罪行为。同样的，承包的集体土地、购买的宅基地（假设达到法律规定的入刑数量）进行一定的投资后转让，一般不认定为犯罪。 因此，进行一定投资后的土地转让行为不构成非法转让土地使用权罪。 02 房地产开发项目公司股东转让股权的情形 房地产企业转让资产，为了避免繁琐的手续，规避税金，同时预防刑事犯罪，往往通过设立项目公司开发土地，以转让项目公司股权的方式转让资产。那么该行为是否构成非法转让土地使用权罪呢？笔者认为不构成犯罪，一方面土地的使用权仍然在项目公司名下，并未发生转移；另一方面股权转让属于依据公司法的合法行为，并无违反土地管理法规的行为。司法实践中主流观点也认定不构成犯罪。 然而也有少量的判例认定为犯罪，例如武义县人民法院（2017）金武刑初字第204号判决等，该类判决中的行为人要么采取明显的空壳公司、阴阳合同等方式进行土地使用权转让，要么存在严重的腐败行为。法院从而以合法形式掩盖非法目的为由判决行为人构成非法转让土地使用权罪。 因此，房产企业采取股权转让形式转让项目公司资产，仍然存在一定的刑事法律风险。应避免单纯以转让土地使用权进行牟利的方式。 03 变更土地使用性质的情形 现实生活中，土地流转十分常见，多多少少会存在流转手续不正规，登记瑕疵的情况。尤其是集体土地承包权流转，往往存在手续不全等程序问题。该类情形虽说也是违反了土地管理法规的行为，但法院一般不会认定为刑事犯罪。但在流转过程中变更土地的使用性质，如将工业用地变更为商业用地、农业用地用于非农建设等。往往会认定为严重违反土地管理法规，从而以非法转让土地使用权罪追究刑事责任。 因此，应当坚决避免土地流转过程中变更土地使用性质。 结论 综合以上几种情形，在土地使用权转让过程中，为防止构成非法转让土地使用权罪，应极力避免净地转让，杜绝明显以倒卖土地作为牟利目的的行为，尤其不能在流转过程中私自变更土地使用性质。 编辑：陆雅茜 |
|
|
