导读：尽管目前我国的农村户籍人口已明显少于城市，但农村所占据的面积却仍远远大于城市。随着城市化进程的加快，中心城区的辐射效应带动了城郊、城中村等集体土地上的房屋征收拆迁。由于农村房屋怎么拆、怎么补目前并没有全国通行的法律、法规予以调整，都是在执行各地自行制定的地方性规定。在明律师代理的案件、接到的咨询中，面临征迁的人们存在共同疑问：农村房屋拆迁，宅基地上房屋到底如何补偿？为什么总是觉得补偿特别低呢？ 目前，农村的宅基地和房屋拆迁实行的是分开补偿——宅基地的补偿在征地环节统一将补偿款补给村集体，房屋的补偿则分别给到拥有房屋所有权的村民。地补、房补分离的制度设计，主要是考虑到两个方面：其一，宅基地的所有权归农村集体经济组织，故将土地补偿给到村集体。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地供其异地重建；其二，房屋属于村民的私产，因此房屋的补偿归村民所有。 关于宅基地的补偿标准，根据《土地管理法》第47条第3款的规定，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 关于房屋的补偿标准，目前各地通行的做法是根据宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价予以确定。其中，宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定；房屋重置成新价则由房地产估价机构评估确定。 不过在明律师认为，前述通行做法及标准的合理性甚至是合法性都是值得考究的： 首先，关于宅基地的补偿，应当区分村集体是否给村民另批宅基地确定是否将宅基地补偿款给村民——批，不给；不批，则应当将宅基地全部或部分（扣除村集体提留）给予被拆迁村民。毕竟，根据《物权法》的相关规定，宅基地使用权是用益物权，因不动产征收导致用益物权消灭的，宅基地使用权人有权要求补偿。 其次，关于房屋的补偿，从如下两个方面来说，应当参照被拆迁房屋周边居住房屋市场交易价格予以确定，而放弃按照长期以来广遭诟病的“区位补偿价+重置成新价”补偿： 一方面，重置成新价往往不能保障被拆迁村民的居住条件。一户农村家庭的房屋面积一般都是100至200平方米左右，若根据重置成新，即使在北京、上海等一线城市，每平方米的评估单价一般都在1000元上下浮动。（严格意义上讲，在北京、上海“重置成新”与在西藏重置成新几乎没有区别，它主要就是补偿一个砖头瓦块钱）即使加上宅基地区位补偿、附属物补偿等，补偿总额才数十万元，有的甚至低于该村民新建一栋类似房屋的成本。村民拿着补偿款去回购相同面积的安置房再进行装修，可能就要面临“倒贴钱”了。 另一方面，2011年1月21日起，《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，中央政策及最高人民法院司法解释均明确，集体土地被征收后，地上房屋征收须参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。在北京、上海等地，往往动迁地块周边房屋交易均价已经达到了4万甚至6万元一平米，而评估公司评出的重置成新单价却不到1300元。而那个区位补偿价所依据的“当地普通住宅指导价”与“周边类似房地产的市场价格”相去甚远，往往是“指导”出来之后十数年都未曾调整过的老数。若按此标准进行补偿安置，被征地农民的居住条件难以得到保障几乎是板上钉钉的事情，这也正是农村宅基地上房屋拆迁矛盾纠纷频发的根本原因所在。 故此，在明律师认为，从速完成《土地管理法》的修改，将宅基地上房屋的补偿费用及其标准明确列入法律规定之中，是推动这块儿补偿向合理化迈进的关键一步。 |
|
|
