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官宣:北京房地产政策最新最全最专业详解

2019-04-25  心智修行

原创:北京房产之家 北京房产之家 


一、房屋分类及交易条件(含限售政策)

1.1 交易房屋如何分类?

Ø 按照规划用途,可以分为住宅,工业用房,商业、办公类项目等;

(普通已购公有住房、中央在京单位已购公有住房、直管公有住房经济适用房、按经济适用房管理的房屋、平房、四合院等;

Ø 按照是否具有政策保障性划分,可以分为保障性住房和非保障性住房;保障性住房又可分为经济适用房、两限房、公共租赁住房、廉租住房等;

Ø 按照所有权类型划分,又可分为“取得房屋所有权”房产和“取得房屋使用权”房产。


1.2 住宅与非住宅的定义与界定

Ø 定义:

【住宅】住宅是指专供居住的房屋。它包括别墅、宿舍,但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋;其土地使用年限:70 年;层高限制:住宅标准层高不应小于 2.7 米。

【非住宅】非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等;其土地使用年限:40 年或 50 年。

Ø 界定:

(最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公 寓、车库等字样)

Ø 注:公寓(看土地使用年限,从而判断性质是否为住宅。一般来讲使用年限是 70 年的属于住宅,使用年限不是 70的属于非住宅,即商办类住房


1.3 对于交易中常见的几种房屋分类的定义是什么?

【商品房】商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋,市场上所有允许上市交易的房屋类型,均统称为商品房,其中含新商品房及二手房、存量房。

【已购公房】指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房(又称房改房)。

【央产房】央产房系已购公房中的一类,其原产权单位一般为部委机关。央产房上市交易前,必须办理上市登记备案。

【经济适用房】是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。

【二类经济适用房】包括但不限于:回迁性质或康居、安居性质的房屋,以及按经济适用房管理的房屋。

【两限房】两限房指经政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项

目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

【平房】平房就是只有一层的房子,以区别于楼房。平房有很多种,市区内的平房,主要是以四合院的形式出现。而在农村有很多平房,大部分是独门独院的,大多是当地农民自己建的。

【共有产权住房】

①20179 月 20 日《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布,北京的共有产权房政策于2017 年 9 月 30 日正式实施;

② 共有产权房是政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简言之,共有产权住房低于市场价,政府和购房人各持一定比例的产权,房屋使用权归购房人,在落户、入学和购买其他普通商品住房一致。


1.4 针对各种特殊的房屋类型,上市交易的条件是什么?

一类经济适用房如果上市交易,需要达到什么条件?

契税发票填发日期或产权证登记日期满 5 年。

Ø 购房合同日期在 2008 年 4 月 11 日(含当日)之前且满五年的一类经适房,交易时不需要提供放弃优先回购证明;

Ø 购房合同日期在 2008 年 4 月 11 日之后且满五年的一类经适房上市交易时,需要到申请购房时的区县住房保障办公室开具放弃优先回购证明(重点工程不需要)。

平房、四合院如果上市交易,需要做什么?

从 2017 年 1 月 1(以下均简称产权证后方可进行交易。

央产房上市交易条件

央产房必须先办理上市交易手续,方可交易。

办理央产房上市的手续在什么地方办理?大约时效如何?

【手续】

           Ø 若产权人能到场需准备:①业主本人身份证原件;②配偶身份证(可以是复印件(同)原件;⑤物业供暖结清证明原件;⑥公共维修基金缴纳证明原件。

Ø 若产权人不能到场需准备:①公证委托书原件,委托事项为代办央产房上市审核手续;②受托人身份证原件;③产权人身份证复印件;④产权人配偶身份证复印件;⑤产权证原件;⑥原始购房协议(合同)原件;⑦物业供暖结清证明原件;⑧公共维修基金缴纳证明原件。

以上材料除物业供暖结清证明和公共维修基金缴纳证明外,其他均留存复印件。规格要求 A4 纸,二代身份证需复印正反面。


【说明】

若购房合同丢失,可到原产权单位或房屋所在区县房地局调档,复印后盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章;如原产权单位与产权人未签订购房合同,原产权单位应开具无购房合同证明,并注明单位经办人和联系电话;

办理央产房上市需要公共维修基金缴纳证明,公共维修基金需要交给产权单位,由单位出具证明。

(蓝岛西区如果还没有备案,需要房屋所在单位到央产大厅做备案才能上市登记。

【办理时效】资料齐全,央产房上市手续一般当天办结。


央产房住房面积标准是什么?

在京中央国家机关职工住房面积标准:公务员、科级以下:60 ㎡;正副科级:70 ㎡;副处级:80 ㎡;正处级:90 ㎡;副司(局)级:105 ㎡;正司(局)级:120 ㎡。

央产房住房面积超标,上市交易前应怎么做?

家庭名下所有已购公房、廉租房、使用权(单位)房屋面积之和,为计算基数:

         ①职工购买现住房超标的,能分割退回要分割退回;

②不能分割退回的,可上浮一个职级对应标准(正司局级上浮 20㎡)。在浮动范围内按超标面积×1560 元/㎡计算,超过浮动范围的按超出部分×4000 元/㎡计算,计算总和交给原单位。

【例】普通公务员家庭名下仅有一套央产房,建筑面积 75 ㎡,其补交款项:10 ㎡×1560 元 5 ㎡×4000 元=35600 元。


二、购房资质(限购政策)

1.本城市的限购政策是什么?对各类客户群体的定义和认定标准是什么?

京籍家庭的定义

居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的,即视为京籍户籍家庭。

视为京籍户籍家庭的,包括哪几类情况?

          ①持有有效《北京市工作居住证》的家庭,可视为京籍户籍家庭;

②本人为在京集体户口(学校),其集体户口本首页盖有本市公安局章,且本人页职业一栏显示“博士后”的人员或本人为外地户口,其博士后关系在北京博士后工作站,且可以提供北京居住证的人员,可视为京籍户籍家庭;

         ③驻京部队现役军官和现役武警家庭(志愿兵和士官,不属于军官,不符合本条所描述的购房资格);

         ④北京市单位集体户口(注:非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的,不能视为京籍户籍家庭);

        ⑤京籍户籍未成年子女,其父母/监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民,可按京籍单身家庭购房;

         ⑥京籍户籍未成年子女,其父母/监护人婚姻状况为已婚的外埠居民,可按京籍已婚家庭购房。

京籍户籍家庭的限购政策

北京已婚家庭限购两套住房,北京单身(未婚\离异\丧偶)家庭限购一套住房;

Ø 达到或超过上述住房套数的家庭,暂停在本市购买住房;

外埠家庭在京购房限购政策

外埠家庭在京限购 1 套住房,若家庭名下在京已有住房,则无法再次申请购买本市住房。买受人需要满足以下条件:

【社会保险】近期连续 60 个月(含)以上在本市缴纳社会保险,且同时持有本市有效居住证明,可申请购买 1 套住房。

二者条件必须同时满足。说明:因工作调转产生的断缴不超过 3 个月,认可补缴,除此之外,不认可其他类型的补缴的断缴部分。社会保险指的是养老保险;

【个人所得税】近期连续60(含以上在本市缴纳个人所得税(最长断缴不超过3个月,且同时持有本市有效居住证明,可申请购买 1 套住房。二者条件必须同时满足;

注:连续 60 个月(含)以上在本市缴纳个人所得税是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人,从申请月的上一个月开始往前推算 60 个月在本市连续缴纳个人所得税;按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人,根据其适用的计税期间,从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算 60 个月(或 20 个季度)在本市连续缴纳个人所得税。

港、澳、台、华侨、外籍人士的限购政策

港、澳、台、华侨、外籍人士购房,在北京只能购买一套用于自住的住宅类的房屋;资格审核通过后办理过户业务时需提供《涉外审批单》、有效的身份证明及译本公证。


公司、单位或集体,购房的限购政策

            ①中国大陆公司在京购房不受限制(个人独资不能在京购买住宅类房产;

           ②境外机构在京设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋;

 ③个体工商户连续 5 年(含)以上在本市缴纳个体工商户税,限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房),只能出经营者本人房本或经营者及家庭成员共有房本;

          ④单位、公司或集体购买住宅类房屋,三年内不可上市交易(以网签日期或产权证日期为准。


通州区的限购政策是什么?

北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策:

【京籍家庭】名下无任何房产,可在通州区购买 1 套商品住房;若其家庭名下已有一套本市住房,则需满足在通州落户 3 年(含)以上,或者在通州区连续 3 年(含)缴纳社会保险或者个人所得税,方可在通州区再次购买 1 套商品住房。

【外埠家庭】需要满足在本市购买商品住房条件的基础上,并近 3 年在通州区连续缴纳社会保险或者个人所得税,方可在通州区购买 1 套商品住房。


商办类用房买卖条件?

在 2017 年 3 月 26 日之前已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人。

在 2017 年 3 月 26 日之后新建商办类项目,个人不允许购买。购买商办类用房时,需要全款购买。买受人需要满足以下条件:

    ①本人名下在京无住房和商办类房产;

    ②在申请购买之日起,在京已连续缴纳满 60 个月的社会保险或者连续 60 个月缴纳个人所得税。


住宅和非住宅的限购套数关系

    ① 购买住宅类房屋:家庭名下已经拥有的按照非住宅类管理的房屋,不影响买房资质审核时的套数计算;

② 购买非住宅类房屋:个人名下已经拥有的住宅、非住宅、平房,均应计入买房资质审核时的套数计算。


住宅平房的限购政策

住宅平房出售对象为居民家庭的,必须符合以下条件之一:

①尚未拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同;

         ②已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭;

         ③在本市尚未拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税 5 年(含)以上的非本市户籍居民家庭。


房产继承、房产赠与及夫妻更名是否需要购房资质?

【房产继承】不需要购房资质;

【房产赠与】受赠人需要购房资质;若受赠人为所赠房产的共有人,则在接受部分产权时,不需要做资质审核;

【夫妻更名】接收人为非境外人士,不需要购房资质,可直接办理夫妻更名;接收人为境外人士,需要确认其有购房资质后方可办理夫妻更名(境外人士包括:外籍人士、港澳台同胞以及华侨。

购买法拍房需要购房资质?

竞拍方为自然人的(个体工商户、个人独资企业视同自然人),要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策;同70年产权住宅一样需要购房资格。


2.购房资质审核的办理要求?备件和时效是什么?

资质审核的流程及时效为多久?

【流程】提交申请-网签专员制作下发申请表-经纪人将表单与客户确认签字-将表单回传至系统-建委系统审核。

2018 年 4 月 20 日起,资质审核信息进入建委系统后,办理时限缩短至 1 个工作日。

申请通过后有效期为多长时间?

审核通过后,有效期为 3030230


3.购房资质审核过程中的注意事项和特殊情况有哪些?

关于京籍家庭购房资质的注意事项

【情况一】

北京户籍家庭名下已有“经济适用房”再次购买住房时,若为 2008 年 4 月 11 日之后购买,则客户无购房资质;

如核实后名下确有“经济适用房”,可在经济适用房满 5年后,选择“经济适用房转商品房”,计名下已拥有一套住房;

如果是 2008 年 4 月 11 日(含)之前购买的,则直接计名下已拥有一套住房;

【情况二】

北京户籍家庭已承租廉租房或是领取补贴的,提交购房资质“可初审通过”但必须签约前到原申请户口所在区县住房保障管理部门进行资质复核;

【情况三】

购房家庭房屋产权不能单独登记在没有购房资质的人员名下,只能登记在有购房资质的人员名下,或做共有权。签约时特别注意“京籍家庭”名下住房状况,避免造成纠纷。

注:本条所提及经济适用房为一类经济适用房,全文未做特殊说明时,均为一类经济适用房。

北京市在校学生集体户口申请购房资质审核时应提供哪些备件?

    ①学生配偶为京籍户口,则可按照京籍家庭审核;

     ②除上述情况外,如在京能提供连续 60(含以上社保或连续 60(含以上纳税的,可按外埠家庭审核资质;

    ③审核通过后,过户时正常提供学生户口、有效期内的身份证及学生证。

公司、单位或集体,申请购房资质审核时应提供哪些备件?

公司、单位或集体购房时,不需要做资质审核。


、全款/商业贷款

1.针对商业贷款,现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的贷款政策?最高贷款多少成?利率如何执行?

【房】以家庭为单位,在京住宅套数,网签在其家庭名下和登记在其家庭名下的住宅都认定为其拥有的房屋套数;

【贷】以家庭为单位,名下贷款用途为住房的贷款笔数,贷款笔数包含商业贷款和公积金贷款;

【特殊房产】商业用房不允许以个人名义申请贷款。


2.商业贷款存在哪些情况下,银行会拒贷?

①假资质(假资料、假收入证明、假工资流水等);

③逾期次数过多(信用卡及其他贷款逾期 2年内连续3次或累计6次,信用卡止付或呆账,进入征信黑名单;

④收入不符合贷款要求;

⑤不符合限购政策。

3.商业贷款,如果遇到国家调整利率,对于批贷未放款业务是否会有影响?怎样执行利率?已放款业务利率调整的时间节点是什么时候?

①批贷未放款:根据银行要求,执行新利率;

②已放款利率调整时间节点:次年 1 月 1 日开始执行新利率(具体按借款合同约定执行)。

特殊情况:

【花旗银行】下一季度开始执行;

【汇丰银行】次月 1 日执行新利率。

4.商业贷款的贷款年限有什么要求?

【房龄】一般不超过 30 年,且贷款年限 房龄≤55 年;

【借款人年龄】贷款年限 借款人年龄69周岁(光大银行、中国银行可贷至70 周岁,工商银行可贷至75 周岁;

【最长贷款年限】不超过 25 年;

以上三点同时满足,以贷款年限短的为准。

5.商业贷款收入证明有什么要求?

①需要达到总负债(抵押类贷款、信用贷类)月还款的二倍及以上;

②按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机;

③收入证明上需加盖工作单位公章/人事章

6.商业贷款办理银行面签,买受方(借款人)备件清单

所需备件

买受方未婚

买受方已婚

买受方离异

买受方丧偶

收入证明

工资流水

学历证明

身份证明

户口本

婚姻证明


户口本显示丧偶或提供配偶死亡证明

营业执照副本复印件盖公章、

工作证、在职证明(提供其中一种)

说明:买受方为公司法人代表或合伙人,需要额外提供营业执照/公司章程/组织机构代码证/股东决议等副本复印件加盖公章   注意事项:1.买受方为公司的贷款,链家暂不做公司业务,只办理个人住房贷款;2.征信银行自行查询,不需要买受方提供。

7.申请商业贷款,对于买受方产权人与借款人有什么要求?银行的特殊政策?

①买受方产权人或共有权人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人;

②买受方主借款人必须为产权人;辅助借款人可以不是买受方产权人或共有权人;

③买受方申请人年龄要求在 18-59 周岁之间,超过该年龄不予申请,特殊情况可与主办及银行单笔沟通。

特殊政策如下(其他特殊情况,单笔手续,单独与专员、银行,进行沟通,不做特殊性描述):

① 业主未成年人:北京银行、中国银行、光大银行;

②  业主无民事行为能力:中国银行(有法院判决书且指定监护人;

③ 半地下室:建设银行、华夏银行;

④ 业主不到场:汇丰银行、其他外资银行;

⑤ 业主配偶不到场:邮政储蓄银行;

⑥ 两限房:农业银行、建设银行、中国银行。

8.关于银行贷款年限,提前还款,房龄要求是什么?

(各银行提前还款政策,更新截止日期 2017 年 4 月 1 日)

银行

时间

具体还款标准及违约金明细

预约方式

预约要求

工商银行

1 个月

原则上 3 个月后可以还,无违约金;

除季度末/半年末/年末外,1 个月后也可提前还款。

电话预约

提前一个月预约,过本期还款日后方可预约

北京农商

3 个月

3 个月还款无违约金。

电话预约

提前 2 周预约

中国银行

3 个月

3 个月还款无违约金。

柜台预约

提前一个月预约

招商银行

6 个月

半年后提前还款,无违约金。

柜台预约

提前一个月预约

北京银行

12 个月

1 年后可提前还款,无违约金。

电话预约

提前一个月预约

中信银行

12 个月

1 年后可提前还款,无违约金。

柜台预约

每月 5 日前可预约

兴业银行

12 个月

1 年后可提前还款,无违约金。

电话预约

提前一个月预约

华夏银行

12 个月

1 年后提前还款,无违约金。

电话预约

提前一个月预约

汇丰银行

36 个月

1 年内还款,收取还款额 3%违约金;

1-2 年还款,收取还款额 2%违约金;

2-3 年,全额还款收 1%违约金,部分还款无违约金;

3 年后还款,无违约金。

电话预约

提前一个月预约


 

、公积金贷款/组合贷款

1.如何辨别缴存的公积金是市属、国管还是中直的?

项目

公积金联名卡

缴存地点

登记号

登记号举例

市属公积金

中国银行 农业银行

工商银行 建设银行交通银行 北京银行

招商银行 中信银行

北京市(含各区县) 住房公积金管理中心

个人登记号:

身份证号 两个0

110XXXXXXXXXXXXXXX00

国管公积金

建设银行 中国银行交通银行 工商银行

中央国家机关住房资金管理中心

一般单位登记号以5开头

512XXXXXXXXX

或 502XXXXXXXXX

中直公积金


中共中央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心



备注:具体情况根据借款人实际缴存地点为准。

2.申请公积金贷款的条件有哪些?

以下3 个条件必须同时满足:

①开户1年以上并且连续12 个月足额缴存(近期;

②目前在缴存状态;

③申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。

特殊情况:北京户口的借款人,如公积金缴存为外地缴存购买首套住房,可持就业地公积金管理中心出具的缴存证明,在北(9 月 17 后的网签抵押后放款,具体情况待交易中心确认)

3.申请公积金贷款,对于首套购房、二套购房执行的政策、利率和首付款,都有什么要求?

 

4.公积金贷款如何计算贷款套数?

Ø 首套:全国无贷款记录(包含公积金贷款、商业贷款,北京无房

Ø 二套:离婚不满一年或在京有房或全国有 1 笔住房贷款记录(包含公积金贷款、商业贷款)

Ø 三套:拒贷(在京拥有 2 套住房者或全国拥有 2 次住房贷款记录者)


5.公积金贷款,如果遇到国家调整利率,对于批贷未放款业务有什么影响?已放款利率调整的时间节点是什么时候?

① 批贷未放款:根据银行要求,执行新利率;

② 已放款利率调整时间节点:次年 1 月 1 日开始执行新利率(具体按借款合同约定执行)。


6.申请公积金贷款,如何计算贷款年限(如何确定贷款的最长年限)?

市属:65-夫妻双方最小年龄;国管:69-主借款人年龄;

【按房龄计算】贷款最长时间:砖混结构:房龄 贷款年限≤47 年;钢混:房龄 贷款年限≤57 年;

【银行要求】最多贷款 25 年。

以上三点同时计算,以贷款年限短的为准。


7.公积金贷款如何确定贷款额度?

市属公积金贷款如何确定贷款额度?

首套:最高 120 万,户籍是东西城的最高额度上浮 20 万,城六区户籍最高贷款额上浮 10 万

二套:最高 60 万

缴存年限挂钩:缴存 1 年额度 10 万,按缴存年限累加额度,不满一年的按一年计算额度

计算公式

(个人缴存额÷缴存比例-1484)×0.6÷对应年限月最低还款额

(个人缴存额÷缴存比例-2968)×0.6÷对应年限月最低还款额

首套普通:贷款 6.5 成

首套非普:贷款 6 成

二套普通:贷款 4 成

二套非普:贷款 2 成

以上条件计算结果取最低额度,确认最终贷款金额。

国管公积金贷款,确定贷款额度有什么特殊要求?

【试算额度】需要在网签之前就要让借款人试算贷款额度;在客户有用国管公积金购房意向时便可以咨询具体额度;

【贷款成数】首套、二套均为 8 成

【贷款金额】:首套 120 万元,二套 80 万元

以上三者计算结果取最低额度,确认最终贷款金额。

市属组合贷额度

首套:最高 120 万,户籍是东西城的最高额度上浮 20 万,城六区户籍最高贷款额上浮 10 万

二套:最高 60 万

缴存年限挂钩:缴存 1 年额度 10 万,按缴存年限累加额度,不满一年的按一年计算额度计算公式

单身:(个人缴存额÷缴存比例-1484)×0.6÷对应年限月最低还款额

已婚:(个人缴存额÷缴存比例-2968)×0.6÷对应年限月最低还款额

首套普通:贷款 6.5 成;

首套非普:贷款 6 成;

二套普通:贷款 4 成;

二套非普:贷款 2 成

以上条件计算结果取最低额度,确认最终贷款金额。

商贷部分:n(评估值或网签价中较低的)×贷款成数-公积金贷款部分

国管组合贷额度(具体计算时,请以柜台计算为准)

【公积金部分】登录国管公积金官方网站http://www.zzz.gov.cn/index.jsp(复制到浏览器打开),注册账号,点击贷款额度试算。

【商贷部分】

        ①单身:(个人缴存额÷缴存比例-1484-公积金部分的月供)÷对应年限的月均还款额;

②已婚:个人缴存额÷缴存比例-1484×2-公积金部分的月供÷对应年限的月均还款额。当夫妻二人均满足公积金贷款申请条件时,其缴存额=夫 妻,缴存比例按其高比例值计算。


8.申请公积金贷款买方产权人与借款人的关系有什么要求?

①产权人或共有权人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人;

②最多只允许2人同时申请借款,且借款人之间必须为直系亲属(需提供亲属关系证明;

③如果产权人与借款人之间为夫妻关系时,借款人可以不是产权人之一;除此之外,借款人必须为产权人之一;

④如果产权人与借款人之间不是直系亲属时,要求借款人必须是产权人之一,且只能按照借款人对房屋所占份额进行贷款。


 

、缴税

1.影响税费的因素和界定方法

普通住宅和非普通住宅的界定标准是什么?

环线

单价(元/

总价(万元/套)

5环内

≤39600

≤468

5-6环

≤31680

≤374.4

6环以外

≤23760

≤280.8

① 住宅小区建筑容积率在 1.0(含)以上;

② 单套建筑面积在 140 ㎡(含)以下;

③ 单价或者是总价不超过最高限,满足其一即可。

以上三点需同时满足为普通住宅,反之为非普通住宅。具体单价和总价标准见上表。

【计算方式】均价×非普通住宅系数 1.2×环线系数;

面积均价:2.2 万元/平方米;

单套均价:260 万元/套;

环线系数:a、5 环以内 1.5

                  b、5-6 环 1.2

                c、 6 环外 0.9。

如何界定房屋是否满 2 年或满 5 年?

【商品房】【经济适用房】以及【二类经济适用房】:均以契税发票填发日期或产权证登记日期,二者更早的时间来计算;

【已购公房】产权证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期,三者更早的时间来计算,收据的章和购房合同的章要一致收据才有效(只要一个日期满 5 年即可;

【日期追溯】可以追溯原产权证登记日期的情况:①自然人姓名变更;②单位名称变更;③房屋地址变更;④夫妻更名;⑤继承;⑥直系亲属赠与(范围:父母、子女、祖/外祖父母、孙/外孙子女、兄弟姐妹);⑧遗失补办、破损补办产权证。

房产权属来源一半继承,一半赠与,再次交易时如何界定产权年限?

继承、直系亲属赠与部分:均可按原购房日期核定产权年限;非直系亲属赠与部分按受赠日期核定产权年限。


2.各类房屋的缴纳税费标准

计税价格(缴税基数)如何确定?

【计税价格】网签价格与过户指导价,二者孰高,即为计税价格。

商品房如何缴税?(个人对个人)


注:贷款利息,若之前业主办理的“高贷低过”,即提供给银行的合同价高于提供给建委的合同价,则贷款利息不可减免。

鉴于目前北京的交易情况,一般来说由买家承担所有税费(下同),具体情况具体商议。

已购公房如何缴税?(个人对个人)

经济适用房如何缴税?(个人对个人)

二类经济适用房如何缴税?(个人对个人)

备注:以上四种房屋性质的住宅,登记费 80 元/本,每增加一本收费 10

平房以及继承或赠与后的房产出让时,同商品房计税标准一致。

非住宅(商办类用房)交易过程中涉及税目及税率?(个人对个人间交易)

公司对公司交易涉及税目及税率?


、继承、赠与和遗赠

1.继承的房产如何出售?

          ①出售继承房产的关键是要办理继承公证;

         ②带着继承公证、原不动产权证办理不动产权证更名;

③值得注意的是继承的房产再次出售时不是以新不动产权证登记日期为准,而是按照原不动产权证登记日期为准。查证原不动产权证登记日期要去房管局档案管理中心提交不动产权证、身份证申请调档,取得调档函。


2.办理继承的注意事项?

          ①办理继承时无需进行北京市购房条件资质审核;

          ②继承的房产将计入房产套数,继承人在购买新的房地产时受限购政策的影响;

③入,成为京籍户口;

          ④继承人继承房屋不能视为销售,无需办理房源核验、资质审核、网签,无需缴纳税费。


3.什么是赠与?

房产赠与是指房产权利人将自己拥有的房产,无偿转让给他人的一种民事法律行为。另外对非法定继承人的遗赠属于赠与行为。


4.房屋赠与的流程

房产赠与视为销售,因此房屋赠与的办理要求和流程为:

          ①对房屋进行房屋信息查询;

②受赠人必须具有北京市购房资格,且如果是赠与成年人需对受赠人进行资质审核,赠与未成人因为已经以家庭为单位进行资质审核,所以无需进行资质审核(需要特别注意的是赠与需在购房资质审核有效期 30 个自然日内完成);

          ③无需网签,但是房屋出赠人与受赠人订立书面合同,即赠与书。房屋赠与一定要采用书面规范形式;

           ④办理房屋赠与需要办理房屋赠与公证;

⑤按规定缴纳相关税费,包括契税税率 3%,印花税 0.1%,如果是非直系亲属赠与,赠与人在世时赠与受赠人的房产, 需受赠人缴纳个人所得税;

⑥办理房屋所有权转移登记手续,房屋赠与当事人到房屋所在地的不动产登记中心申请过户转移登记,并提交过户申请书、身份证件、不动产权证、赠与协议赠与书与公证书、相关税费收据等。

直系亲属间房产赠与,办理更名过户时,有什么要求? 前提为房产无抵押、无查封:

①受赠方做购房资质审核;受赠方携带:身份证,户口本;赠与方携带:身份证,户口本,产权证;

②双方需要提供亲属关系证明(提供其中一项即可:

       a、 户口本在一起,且其中一方是户主(或能够直接体现明确关系

       b、派出所开具的亲属关系证明

③税务所填赠与协议书,填申请表缴纳税费;

④建委过户大厅办理更名。

系证明使用。


5.房屋赠与的注意事项?

①赠与后房屋的购房证明日期及原值计算:

Ø 直系亲属房屋赠与完毕后,购房证明日期及房屋原值还可以延用赠与之前的购房证明日期;

Ø 赠与时只要能开出亲属关系证明的同父同母的亲兄弟姐妹可以算作直系亲属,购房证明日期还可以延用赠与之前的购房证明日期,购房原值延用赠与之前的购房原值。

②赠与的房产将计入房产套数,受赠人在购买新的房产时受限购政策的影响;

③受赠人在接受受赠房产后,办理户口迁入要符合北京市户籍迁入政策;

④除昌平区购房合同日期在 2008 年 4 月 11 日之前的一类经济适用房,可以直系亲属间赠与。其他所有城区的一类经济适用房以及限价商品房未满 5 年的均不允许赠与;

⑤直系亲属赠与房产再出售时按照原不动产权证时间计算年限,按受赠人名下房产套数算是否唯一。


6.房屋赠与时,如何收取税费?

直系亲属间赠与时,是否征收 20%个税?如何征收契税及印花税?

不征收 20%个人所得税,契税税率 3%,印花税税率各 0.05%.


7.受赠房屋再次转让时,如何征缴税费?

直系亲属赠与后,购房证明日期及房屋原值还可以延用赠与之前的购房证明日期及原值,房屋性质为商品房。按受赠人名下房产套数算是否唯一。


8.房产权属来源一半继承,一半赠与,再次交易时如何界定购房时间?

继承的部分:均可以按照继承前的购房日期核定购房年限;

赠与部分:直系亲属赠与,受赠部分可以按照赠与前的购房日期核定购房年限;非直系亲属赠与,受赠部分按照受赠时的日期核定购房年限。

 以上政策截止时间:2018 年 月 22 


补充:一、《婚姻法》

夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,哪些归夫妻共同所有?

① 工资、奖金;

② 生产、经营的收益;

③ 知识产权的收益;

④   继承或赠与所得的财产(遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外;

⑤ 其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

有哪些财产,应视为夫妻一方的财产?

① 一方的婚前财产;

② 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

③ 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

④ 一方专用的生活用品;

⑤ 其他应当归一方的财产。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。

房产为夫妻一方所有的情形有哪些?

根据《婚姻法》,为夫妻一方所有的房产包括:

① 一方的婚前房产;

婚前房产是指一方于婚姻登记前,购买并登记于自己一人名下的房产;

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,法院可判决由产权登记一方对另一方进行补偿,房屋归产权登记方所有。

② 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产;

③ 婚后由一方父母出资,登记在出资人子女个人名下,认定为个人财产。

实践中,对于上述房产的所有权,如果夫妻双方没有书面约定或书面约定不明确的,为规避风险,建议参照夫妻双方共同所有的规则签约。

关于离婚时房产分割问题的几种情况:

注:离婚时,以上情况若双方协商一致可协议处理;

若协商不一致由人民法院根据财产的具体情况,依据照顾子女和女方权益的原则判决。


二、《新房相关知识》

五证”指哪五证?

“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。

“两书”指哪两书?

开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

 面积误差分几种情况?应如何处理?

合同中未作特殊约定的,按照以下原则处理:

       ① 面积误差比绝对值在 3%以内(含)的,据实结算房价款;

② 面积误差比绝对值超出 330 个自然日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息;

③ 面积误差比绝对值超出 3%时,买受人不退房的:产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在 3%(含以内的部分房价款由买受人补足;超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在 3%(含以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

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