房地产开发项目未完成开发投资总额25%，能否转让其公司股权

基本案情

2017年，某房地产开发公司全体股东将其全部股权转让给某投资公司并签订了《股权转让合同》，并约定开发公司名下已部分开发的房地产项目及其以出让方式取得的建设用地使用权等同步交接事项。该合同履行过程中，投资公司以开发公司未完成项目开发投资总额25%为由，主张股权转让合同无效，要求返还实付股权转让款并赔偿损失等。

法律观点

笔者经认真研究后认为，公司股权转让是否合法有效，一是看法律对其有无限制性规定，二是看该公司章程是否存在限制性规定。

我国法律对公司股权转让的限制主要有封闭性限制（参见公司法第三十五条规定）、股权转让场所限制（参见公司法第一百三十九条和一百四十六规定）、持股时间限制（参见公司法第一百四十二条）、国有股权转让限制（参见公司法第一百四十八条规定）等。至于公司章程对股权转让的限制，多是依照法律的许可而设置股权转让条件，如果违反有效章程规定而转让股权，也可能导致转让无效的结果。

经查看案涉有关资料，该开发公司章程未设置专门的股权转让限制性条款，转让标的股权也非国有股权。现受让方投资公司认为开发公司未完成项目开发投资总额25%而主张股权转让合同无效，明显无法律及事实依据。

律师看法

笔者认为，虽房地产开发公司全部股权转让给投资公司，但原属开发公司的房地产项目建设用地，仍属于开发公司的资产，并未因股权转让而发生流转。故不能以投资公司受让了开发公司全部股权，而认定股权转让行为等同于建设用地使用权转让行为。《房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”。明确规范的是房地产的转让行为而非公司股权转让行为。

本案合同约定的标的物及实际转让的标的物并非房地产而是公司股权，该房地产开发公司股权转让行为并不违反法律法规的禁止性、强制性规定，也未违反该公司章程，故其股权转让行为合法有效。

作者：欧厚国律师

陕西韬达律师事务所

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