【案例解析】土地使用权转让时投资总额未达25%的，不影响合同效力

#步良网# 2017-01-04 转藏本文 原文地址

题记——《城市房地产管理法》第三十八条关于土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%的规定性质，系“管理性规范”而非“效力性规范”。

案情简介

2009年，赵某等人作为转让方与朱某等人作为受让方签订转让某开发公司全部股权的协议。嗣后，开发公司及赵某等人以“名为转让股权，实为转让土地使用权”违反《城市房地产管理法》第38条关于土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%的规定为由，主张转让合同无效。

法院认为

依最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》（法释[ 2009]5号）第十四条规定只有违反了法律、行政法规效力性强制性规定的，才能导致合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条关于土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件而非禁止性条件，转让的土地使用权未达到25%以上的投资，仅属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。该条规定性质，系管理性规范。故本案转让合同有效，驳回某开发公司及赵某的诉讼请求。

实务要点

《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……”。第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……”。以及《合同法解释二》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，对于转让的土地使用权未达到25%以上的投资，仅属合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。该条规定性质系管理性规范。

案例索引 

最高人民法院(2011)民二终字第2号“朱某与某文化公司等股权纠纷案”，见《土地使用权转让合同的效力认定——朱岳海与海南万宁大花角海洋文化城有限公司、赵守仁股权纠纷案》（审判长贾纬，审判员苑多然，代理审判员周伦军），载《最高人民法院商事审判指导案例．7．公司与金融卷》( 2012:199)。

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