华夏幸福推出“新三驾马车” 2019年加速拿地的产城都市圈逻辑

《投资者网》李宁

去年至今，华夏幸福（600340.SH）无疑属于中国房地产江湖中最让人关注的对象：一方面超百亿元引入第二大股东中国平安；另一方面引入了行业最顶尖的职业经理人吴向东团队。从资金供给到高层人事，华夏幸福迎来了全方位的改变。而至少从2018年业绩表现情况来看，这种变化是正向、积极与富有成效。

华夏幸福的新三驾马车已经形成：都市圈 产业新城 新业务。当然，必须要意识到的是，华夏幸福的改变还刚刚开始，其后续所面临的挑战也还没有真正呈现。

2018年“引股东”和“防风险”

“2018年华夏幸福核心做了两件事，第一件引入第二大股东；第二个事情是防风险。从财务报告上来说，也呈现出在这两方面的成果。”华夏幸福董秘林成红4月23日在南京溧水产业新城举办的一场媒体交流会上这样表示。

2018年，华夏幸福交出了一份不错的答卷，从券商机构的反映情况来看，这份年报甚至是超预期的。

2018年，华夏幸福实现营业收入838亿元，同比增长40.52%；归属于上市公司股东的净利润117亿元，同比增长32.88%。基本每股收益3.79元。公司分配方案为每10股派发股息人民币12元，股息率3.56%。

与此同时，公司实现销售额1627.61亿元，同比增长6.93%，其中，产业新城业务园区结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售额1292.68亿元，其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元；公司签约销售面积共计1502.85万平方米；公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米，在建未售面积约为481万平方米。

截止2018年底，华夏幸福总资产4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元，同比增长17.88%。总负债3549.96亿元，其中预收款项达到1375亿元，剔除预收账款后的资产负债率为53%。

国泰君安首席房地产分析师谢皓宇发布的深度研究报告认为，经历2017-2018年的调控和资金压力，华夏幸福在城镇化重回2013年前建设和股东变更之后，2019年将成为转折点，并回到黄金年代。

估值12倍 新的一年加速拿地

谢皓宇指出，公司业务和治理均有较大的改善，预计2018年公司合理的PE应为12倍，对应目标价50.16元。这意味着，如果按照华夏幸福4月25日收盘价31.22元计算，尚存在60%以上的增长空间。

谢皓宇提到华夏幸福估值与股价利好的两大催化剂：（1）公司重启拿地进程，拿地节奏明显加快，销售出现明显增长。与传统的开发商不同，公司拥有的土地储备相比而言一直处于偏低的状态，环北京市场土地供应大幅缩减，对公司销售形成了较大的压力。在2017年下半年环京市场迅速降温的环境下，公司回款收到了较大的影响，也影响了公司的拿地节奏。预计随着公司资金来源的恢复以及环北京土地市场的回暖，公司在2019年将重启拿地进程，如果公司拿地节奏明显加快，意味着将有充足的可售货量来保证未来销售，锁定未来业绩。

（2）产业新城以外的业务出现实质性进展。根据公司与平安集团签署的战略合作协议，公司有望和平安在新业务方向上形成新的合作，而管理层的变化也可能是为推动新业务加速落地。因此，如果公司在新业务的拓展上有实质性的项目落地，将有望提升公司的估值，并为公司提供潜在的盈利点。

现状来看，华夏幸福已经了加速拿地。林成红告诉《投资者网》等媒体：“公司目前的标志性事件是加重投资，特别是从今年3月份开始，3月份拿地的情况比去年同比增加力度是非常大的。去年四季度人到位钱到位，今年一季度算是地到、投资到。接下来意味着很多业绩的释放、销售的释放因为还要一段周期，可能会集中到几个月之后。”

华夏幸福公告表示，3月份，公司及下属公司在河北廊坊、大厂、北戴河、香河，浙江德清、嘉善，安徽金安、长丰，沈阳苏家屯，河南新郑等地获得28宗地块，土地面积合计85.15万平方米，成交额合计约36.28亿元。

“新三驾马车”目标：都市圈 产业新城 新业务

创立于1998年的华夏幸福，在二十多年的发展过程中，2018年显得尤为重要，这不仅仅体现在股权与人事巨变，更表现在公司治理机构的现代化与透明化。

4月19日，华夏幸福首次在年报中同时发布了《致股东信》。致股东信中表示：未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精益化以及地产金融化。

围绕中国房地产行业“三化”趋势，华夏幸福实际上提出了自己的新三驾马车：

1.都市圈。林成红介绍，包括金融机构都说一线城市、二线城市、三线城市、四线城市。“我们认为以后区分不动产市场可能用都市圈市场和非都市圈市场，而不再简单地说你是一线城市开发商、是二线城市开发商。都市圈人口在不断的聚集、产业也在聚集，未来不动产市场结构性的机会集中在都市圈，都市圈市场可能会引领未来的不动产市场。”

林成红强调，一定要高度关注都市圈市场和政策的变化。以前在中国城市化发展的过程中，不管是政策还是市场总是有分歧，比如大中小城市同步发展，后来提城市群逐步提炼到都市圈，最近发改委正式提出都市圈这个概念。

国家发展改革委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，公布了加快农业转移人口市民化，加快城乡融合发展等在内的19项重点任务。其中明确，城区常住人口100万—300万大城市全面取消落户限制，城区常住人口300万—500万大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

从营收角度，全国都市圈已经形成对华夏幸福的重要支撑。2018年，华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%；环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占其整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%。

华夏幸福介绍，杭州、南京、郑州、武汉、合肥为外埠都市圈收入前五名，其中，南京都市圈以68亿元的收入仅次于杭州都市圈（88亿元），成为华夏幸福环京之外的第二大业绩贡献地。仅南京一地，华夏幸福便布局了龙潭、江宁、溧水、高淳四个产业新城和一个产业小镇。

2.产业新城。华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖告诉《投资者网》等媒体：“产业新城异地复制进入全面加速时期，华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈，2018年新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。年内新增签约投资额约为1660亿元。截至2018年底，华夏幸福开发建设77个产业新城，其中48个实现回款，20个进入成熟期，累计净现金流转正。”

事实上，在中国房地产数十年来的发展过程中，华夏幸福产业新城发展模式在国内尚属新颖，由于其所需要的土地面积庞大以及产业招商能力，往往是其他开发商望而却步的关键。《投资者网》在华夏幸福溧水产业新城现场观察来看，该项目占地面积10平方公里，目前已经吸引了史密斯、比亚迪、中兴、创维、南京金龙、欣旺达等数十家高端制造业入驻。

产业新城至关重要的是产业如何搭建？产业配套如何服务？产业如何聚集？据华夏幸福溧水产业新城相关负责人告诉《投资者网》：“至关重要的是招商能力，尤其是现代化招商模式，以欣旺达项目为例，公司先后洽谈周期为3个多月，了解企业各方面需求，最终签订120亿元投资额，这是欣旺达在深圳总部之外设立的唯一生产基地。”

据悉，欣旺达在南京溧水产业新城将建设动力电池电芯及pack制造研发设计及生产基地。

华夏幸福溧水产业新城规划图

赵鸿靖进一步向《投资者网》等媒体表示，产业新城最重要、最关键、最难的是产业的导入。从产业导入来说，公司有4000多人的产业发展团队，包括产业发展集团有几千人专门做招商引资的招商人员。公司将聚焦十大产业，聚焦112个三级行业目录，所有的产业招商都是根据这112个产业目录进行招商的。而这112个产业目录都不会是夕阳产业，也不会出现产能过剩的情况。

华夏幸福溧水产业新城入驻企业

“这么多年我们没有进过任何一个钢铁厂、水泥厂。在产业规划方面相对做得还是比较前沿，对未来中国产业发展高度契合的。”赵鸿靖说，华夏幸福产业新城未来发展方向仍然是环京津翼、长三角、珠三角以及郑州、成都等区域。

3.新业务。林成红透露，华夏幸福将重点布局城市商办项目，前期以轻资产管理输出模式为主，未来不排除对重资产进行投资，形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务。前期则主要和中国平安进行合作进行轻资产运营。

据《投资者网》获悉，该新业务目前操刀者是华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东。

更具体而言，华夏幸福已经在深圳设立南方总部，吴向东在此办公。截止目前，吴向东已经组建了城市更新事业部，并从华润置地带来多名旧将，包括已任职华夏幸福副总裁的赵荣和赵炜，赵荣曾任华润置地华南大区副总经理，是城市更新业务总负责人；赵炜曾任华润置地商业地产事业部总经理。

一位不愿具名的券商首席分析师告诉《投资者网》，吴向东将在商业地产与管理输出方面，将大大提升华夏幸福的能力，而起点就是以深圳为主，辐射粤港澳大湾区腹地。“正因为这里面多个城市土地缺乏，城市更新为主，所以，这也是吴向东团队的强项。”

人与钱这两项最重要的基础能力到位后，华夏幸福的新三驾马车，从战略布局到产业空间再到新业务拓展，逻辑相对清晰，只差时间评判。

国泰君安首席房地产分析师谢皓宇认为，公司治理趋于稳定，新战略也为公司带来新机遇，在新的二股东平安集团的支持下，公司业务发展和业绩释放的确定性进一步增强。（思维财经出品）■