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回报机制 拓宽产业发展服务费用构成，服务效果与社会资本方回报金额直接关联 “融资”和“运营”两方面改进，使得华夏幸福在近两年获得政府青睐并先后中标、签订PPP项目，前者让其在面对垫付巨额资金时能持续复制夺城，后者则在保证其强大招商引资能力基础上，纵向深化产业孵化、投资、落地能力，增强面对政府时的议价能力。毕竟，其他房企在土地整理、基建方面能力并不弱于华夏幸福，华夏屡屡得胜的核心竞争力是招商引资能力与产业服务纵深的两相结合，实实在在的产业落地才是地方核心诉求。 然而，如果仅凭“融资”和“运营”改变，相信华夏幸福还不能如此“一而再、再而三”地被纳入财政部国家示范项目之中，毕竟此前让财政部不去表态的关键在“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点。无论是之前提到的“中国产业新城基金（京津冀一期）”，还是“河北新型显示产业发展基金”，都与“45%产业发展服务费用”有着千丝万缕的联系，甚至有愈演愈烈之势。既然2年左右5个项目纳入财政部示范，那么来看一看囊括“产业发展服务费用”在内的回报机制到底有哪些改变。 01 回报机制 调整“45%产业服务费用”构成 和引入“动态调整”相结合 在3大回报机制中，华夏幸福产业新城PPP项目大多都采用“政府付费”作为回报机制，政府所需支付费用涉及规划咨询服务、土地整理服务、基础设施和公共设施建设服务、基础设施和公共设施运营服务以及产业发展服务5方面，包括成本以及一定比例盈利两部分。其中，盈利在PPP项目进行采购时就已确定，且随着华夏幸福10多年探索实践逐渐形成：（1）土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；（2）产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额比例为5%；（3）规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。（4）物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。 华夏幸福PPP项目回报费用构成 华夏幸福PPP项目盈利要点构成 在这3大盈利要点中，高达45%的产业服务费用为溧水产业新城PPP模式盈利主要来源。从华夏幸福年报中更能对这一情况有清晰认识，产业发展服务营业收入已成为仅次于园区住宅配套销售的第2大收入来源，2016年产业发展服务收入毛利率更是高达95.75%。 那么回报机制到底有没有变化呢？答案是，肯定有。随着回报机制逐步推进，华夏幸福也在这些固定动作的基础上加上了更多的自选加分动作： 考虑园区财政预算收入、 落地投资额和企业销售收入， 调整“产业服务费用”构成 首先，比过往“土地财政”更为恐怖的“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点已经有所调整，而且是个大动作，这个动作也是华夏我们从《南京市溧水区产业新城综合开发PPP项目实施方案》来详细看一看： “产业发展服务费”将园区公共财政预算收入、落地投资额和企业销售收入三项指标纳入计费公式，从而使回报机制具有了绩效考核和激励社会资本方的作用，具有创新性、易于操作、激励效果直接有效等优点。项目“产业发展服务费”按照园区投资建设的特点分为启动期和成熟期： 启动期的计费公式为：每年结算收入=园区公共财政预算收入×18%+园区新增落地投资额×25%+入区企业销售收入×5%； 成熟期的计费公式为：每年结算收入=园区公共财政预算收入×10%+园区新增落地投资额×25%+入区企业销售收入×2%×a 也就是说，针对“产业发展服务”这一核心服务，由原本“获取新增落地投资额45%，不分享产业新城未来税收”，调整成产业新城范围内 “园区公共财政预算收入” “新增落地投资额”以及“入区企业销售收入”3方面构成，使产业发展服务效果与社会资本方回报金额直接关联。 一方面，这也显现出地方政府对实实在在产业落地的期盼，而非“空中楼阁”的产业招商；另一方面，这也是华夏幸福对自身的信心，开启战略并购、强化海内外两端产业孵化能力、搭建知合系“投资矩阵”等，种种迹象也体现出华夏幸福对产业发展服务能力的纵向深化，强化并筑起公司在产业新城领域的品牌壁垒。 虽然调整“45%产业服务费用”构成与溧水区经济及产业自身存在相关，并未在溧水产业新城项目后得以广泛推行。但从布局海内外两端孵化器、设立产业新城基金和河北新型显示产业发展基金可看出，华夏幸福“诚心正意做产业发展服务”的决心，即由起初专注获取招商落地服务费用，而向投资入园企业分享企业成长收益转变。如果这一试点式改变与革新取得成功，相信未来将由愈来愈多的项目将采用此种回报方式。 增添“动态调整”机制， 丰富完善“政府付费”单一机制 相比调整“产业发展服务费用”构成来说，华夏幸福还在回报机制中加入“动态调整”这包调味料；其实，在DBFOT运作首次用于溧水项目之时，华夏便已亮出了这包调味料，此后固安高新区也如法炮制。那么，来看看溧水及固安高新区两个项目到底怎么说： 本项目拟设置回报机制的动态调节机制，即每五年委托第三方机构对本项目进行中期评估，对综合开发的绩效考核体系、计费方式等PPP协议的相关内容进行合理性评估，并依据评估结果对服务内容、回报机制等协议重要条款进行修改。 这一调节机制引入，确保项目持续推进，也让项目更加激励性；比如，在政府财政吃紧无法足额支付费用或者企业应收账款过高存在资金风险时，可以通过该机制来维护双方利益。 回款来源 02 仅限于委托区域内所产生的 新增财政收入的留成部分 既然华夏幸福PPP项目回报机制确定支付5方面成本及一定比例盈利，那么结算费用从何而来？从《南京市溧水区产业新城PPP项目专项结算协议》来看看具体支付比例及支付方式： 华夏幸福产业新城服务费用回款来源 根据华夏幸福签署的《产业新城PPP项目专项结算协议》来看，结算费用来源主要包括税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项资金；其结束原则是：仅限于委托区域内所新产生的收入的地方留成部分，按照约定比例上解地方财政后的剩余部分全部作为支付华夏幸福投资成本及投资回报，若委托区域内财政收入不增加，则企业无利润回报，不形成政府债务。其中，税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项资金结算所涉及时间具体为： 统计时间 甲乙双方指定专员，每月负责统计企业、个人在委托区域内缴纳国税、地税、非税收入及专项收入、专项基金并在每月10日前向双方提交上月有关财政收入统计表、台账；每月15日前将上月数据、财务凭证，汇总上报甲方主管部门确认。 支付时间 （1）土地使用权出让收入：乙方于每一宗土地交易后尽快向甲方提交付款申请，甲方在每一宗土地出让交易结束且财政部门收到该宗地的土地出让收入后30日内按标准支付乙方； （2）税收收入、非税收入：乙方于每季度第1个月内向甲方提交上季度付款申请甲方在接到申请后一个月内标准支付乙方。 项目借鉴 确保自身议价能力，扎根二、三线城市落后新区与中心城市远郊小镇 在以“二、三线城市发展落后的新区”为标的项目选址同时，“固安模式”南下夺城让华夏幸福关注起“中心城市远郊小镇”。与经济发展相对落后可承接大城市人口、产业、资金外溢与转移不同，前者经济落后，后者无力开发，但两种选址标准共同点在于：确保华夏幸福在面对政府时有较强的议价能力，使地方接受45%产业发展服务费。 2 知合系衔枚疾走的产业版图布局，让产业资源与产业新城招商、落地形成闭环对接 面对一直为人所诟病的“招商代理”式产业发展服务，在南下发起溧水产业新城项目后，华夏幸福也在不断创新产业促进手段、苦练内功。在各项经营业绩取得稳步增长的同时，将“产业孵化”与“产业基金”相结合，通过产学研合作模式搭建孵化器，运用资本干预等方式加速创新成果转化，投资入园企业分享企业成长收益等，以股权投资方式与实体企业达成利益共同体，将产业产出收益纳入利润点之中。在将知合系创新产业资源与华夏幸福园区招商落地进行闭环对接后，利用“国内端火炬孵化”以及“国外端太库”将知合系产业投资孵化培育成熟，使华夏幸福不再只是为产业生产与发展提供服务的运营商，以股权形式投资产业，筑高产业新城品牌壁垒。 3 高额产业服务费用奠定盈利基础，确保资金快速回笼、降低应收账款风险 高达45%的产业服务费用为产业新城PPP模式盈利主要来源之一，伴随先前布局落地的产业新城建逐步推进，以及“中国产业新城基金（京津冀一期）”、“河北新型显示产业发展基金”对产业项目投资、落地的操作，产业服务费用未来将有望继续递增。同时，产业发展服务费用尝试将“园区公共财政预算收入”“新增落地投资额”以及“入区企业销售收入”纳入其中，也显示出未来前期基建投资、中期招商引资方面收入将不会长久，在地方政府对实实在在产业落地的期盼之下，后期产业服务将成华夏幸福“产业新城生长红利”要点。 点评 16年间的产业新城实践发展，让华夏幸福在PPP这一新风口下起舞多时，可称得上PPP学习班“优秀生”。如今，当初“我爱北京城正南50公里”的“固安模式”已在全国其他地区复制推广，相同的故事正在全国众多县域城市纷纷上演，“选址价值洼地”、“融资扛鼎”、“动态调节”及“45%产业服务”更是铸就着一场有一场复制夺城、5入国家示范的“神话”。“号角”与“寒风”并起的2018年，既是PPP市场回归理性、规范发展的一年，也是民营资本入场竞搏、共襄盛举的一年，国务院、发改委、财政部将更大限度地鼓励民间资本参与PPP项目，这场盛宴的下半场才刚刚开始，期待华夏幸福PPP模式新度蝶变下，继续高歌猛进的“黑马奇迹”。 -THANKS FOR READING- |
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