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绿城最新版别墅竟有6个院子!龙湖、万科、泰禾的合院别墅凭啥和它PK?

2019-04-29  xuebaounc...

这两年改善需求的大爆发,直接带动了低密度产品的流行。而当中,又以中式合院别墅最甚。据统计,2016年北京别墅市场中,每3个项目就有1个合院别墅。绿城、万科、龙湖等房企也纷纷推出了自己的合院产品,前段时间,绿城更推出了拥有6个院子的合院别墅引发热议。

合院别墅为啥这么火?从经济层面来看,同样的地块情况,合院可以更好地提高容积率,即意味着可以建更多房子来卖。从产品本身来看,合院产品通过围墙可以增强私密性,而且开间大,进深小,采光充足,可有效提升居住体验。

目前市场上的合院产品主要有3大类别,分别是经济型、改善型以及豪宅型,不同类别的产品设计上侧重点也有所不同。今天,明源君就按照经济型、改善型、豪宅型的顺序分别来聊聊这3类合院产品的打造重点。

经济型合院别墅

解决从无到有,追求性价比

低总价合院别墅,瞄准的是经济实力不算高,但又向往别墅生活的中产家庭。它的本质是解决从无到有的问题,讲究的是性价比,因此控总价是首要考虑的。面积在200平方米以内居多,总价约200~500万元/套。比如杭州绿城桃李春风推出的合院别墅面积最小的是83平方米,总价不用200万,未开盘就卖光了。

▲经济型合院别墅

1、 L型布局有效提高容积率

经济型合院别墅面积都不大,因此在整体布局上更强调用地效率。从户型布局来看,更多采用L型布局,层数一般在3层。

最典型的例子是万科梦溪里(桂语里升级版)乐高小联排,采用了L型户型排布,两个户型通过二层进行连接,形成一个基本模块,而基本模块可以东西、南北随意拼接,再形成更大的单元,从而组成整个社区。

由于拼接的灵活和多联,规避了日照间距和山墙间距,有效节约了宅间空地,提升了容积率。

万科梦溪里单位户型建筑面积只有140平方米,但区域容积率高达1.1-1.2,覆盖率超过40%,大幅提高了用地效率。

来看一下户型图:

桂语里有A、B两种户型,140方的别墅,做到4房2厅3卫,“L”型布局可以做出围合式内庭院,增加了更多采光面,即使是中间户型也可以出现东西向开窗,室内房间的分割更加自由。地上一共3层,开间7.2米,户型配有洗衣房,独立院落,还有12米的大露台。

▲杭州万科桂语里

2、大面积庭院赠送提高附加值

由于经济型合院别墅的户型面积都在200㎡以内居多,所以赠送面积成为提高附加值很重要的手段之一。

前年刚推出的杭州桃李春风83平2房庭院赠送面积达到了80-95平米,今年升级版海南海口桃李春风庭院赠送面积增大到了110-190平米。

来感受一下海口桃李春风的院子尺度:

▲海口桃李春风

因为庭院面积赠送面积大,而室内面积有限,所以院子空间会更强调功能性,更多作为客厅、餐厅的连接空间,形成1+1>2的空间效果。

比如万科遇见山以独立内庭院为核心,各功能区有序排布。室内空间相互独立有互相关联,餐厅充分利用了走廊空间,客厅和餐厅都能与庭院连接,拥有较好的通风和采光。

▲万科遇见山160㎡5室2厅3卫别墅一层

同时,庭院围墙一般在3米左右,提供了很好的休闲区域的同时,也可以保证客户的私密性。

但因为成本的问题,庭院一般不进行精装,而从实用性出发。比如杭万桂语里的院子,木甲板铺装,布置户外沙发与烧烤台,成为室内空间的外延,也备受客户青睐。

 ▲万科桂语里

3、地下空间

一般出于成本控制的考虑对地下空间的挖掘相对比较少,要么不做地下室,要么地下室作为车库或储藏室。究其原因,一方面经济型客户的居住需求基本通过地上面积可以得到满足,另一方面地下空间的维护成本较高。

比如绿城桃李春风就没有设计地下室,万科桂语里项目地下空间则全部用于集中停车,万科遇见山则设计为入户式地下车库,空出的地下空间作为储物室。

▲万科遇见山160㎡5室2厅3卫别墅负一层作为车库与储藏室

改善类合院别墅

更多房间、尺度变大,总价合理

为客户提供超越预期的体验

改善型合院别墅介于经济型与豪宅型之间,有更多的功能空间,比如房间数增加,另外是每个房间的尺度变大,居住舒适感提升,总价合理。比如同样是大面宽大进深,全房间朝南,朝院子,私密性有所提升,面积介乎在170~280平方米左右,一般为2~3层。

▲改善型合院别墅

最典型的例子就是今年爆红的绿城桃源小镇。首先,桃源小镇推出的产品主力面积约160-170㎡,少量250㎡。其中165㎡的户型做到了5房2厅4卫,居然还做出了6个院子!

▲绿城桃源小镇165㎡5房2厅4卫B1户型

整个户型南向开间约13.2米,一楼有两个卧室,与南向卧室相连的,是一个约12㎡“雅院”。 东西两侧,有两个小侧院,连接储藏室和餐厅,分别为“静院”和“宴院”。北次卧开门出去,还有一个约10㎡的庭院“礼院”。 这还不够,房子中间,还有一个约7.5㎡的中庭“景院”!

六个院子分别是什么功能?

堂院是主院,将景观特色和生活功能融合在一起,比如清池、连廊、风雨亭和茶室,家人可以在这里赏花喝茶。

雅院是老人的单独庭院,可以是父母的一个盆景园、四季花园、蔬菜基地。宴院位于餐厅客厅边,静院是边侧的小院,可作为生活庭院,晾晒衣物,放置日常闲置之物。礼院则在北侧,连接客卧,中庭景院一年四季风景不同。

二楼是两个套房,主卧套房带书房、衣帽间和洗手间,面宽足有8.4米,还带一个等长的宽景大露台。

每一套“六合院”,都是两层,庭院主力面积约150-500㎡,如下图。大家感受一下

 ▲B1户型庭院实景图 

172㎡的可变五室两厅四卫也有5个院子。五个院子围绕建筑铺开,各司其职。约8.4米的横厅外接风雨连廊。

 ▲172㎡可变五室两厅四卫A1户型

 ▲ A1户型庭院  

 ▲ A1户型客厅

 ▲ 绿城桃源小镇庭院

另外,各种“细节”带给客户超出预期的体验。针对不同的生活场景设计的细节,一个场景打动了客户,他可能就会更愿意买单。比如绿城建筑面积300㎡的C1户型,庭院面积超大,布局开阔,侧边还设有双车位,可以满足客户停车的需求。

同时又和餐客厅连接,引景入室,大大提升了客户的居住体验。可以说是改善型的价格,豪宅型的体验。这样的产品客户没理由不为之疯狂。

▲ 绿城桃源小镇300㎡可变六室两厅四卫C1户型

看感受一下样板间实景图:

 ▲ C1户型庭院实景图

▲ C1户型庭院实景图 

▲C1户型庭院实景图  

▲C1户型客厅 

▲ C1户型餐厅 

▲C1户型二楼卧室  

 ▲C1户型露台 

豪宅类合院别墅

强调私密性、仪式感,深挖地下空间价值

豪宅类客户与前面两类有较大差别,之前明源君在《刚需、刚改、改善、豪宅的本质是什么?有一种产品的客群可能会消失!》中说过,豪宅的本质需求一个是精神层面的需求,比如炫耀、仪式感、心灵过度空间,还有私密,以及把财富沉淀下来。

因此,豪宅型合院别墅设计也要更强调尺度、私密性和仪式感。

1、更强调大尺度、私密性

从当前市场的产品来看,户型布局主要采用U型布局,大面宽大进深;多院落;全房间朝院子;私密性较强(户型北侧无窗)。建筑面积300以上,一般为2层,地下室也设有2层。比如中粮·瑞府、丽春湖院子都是典型的U型布局。

▲中粮瑞府沙盘

对于豪宅客户而言,私密性非常重要。之前的一些联排别墅,院子一律在前面,每家都可以看到左右邻居的院子,回家也是先进院子再进屋子。最终的结果是:院子基本浪费,大家都不在院子里活动。所以将院子围合起来后,私密性无可比拟。不管是路上还是邻居家,都看不到这个院子。

为了保证客户的私密性,很多项目北侧都不开窗户,这样一来采光通风效果会大打折扣。如何解决两者之间的矛盾?

中粮·瑞府在两者的平衡上处理得比较巧妙,值得学习。中粮·瑞府为U型布局,地上只有两层,层数减少后,墙体自身对阳光的遮挡降低,内庭院的采光效果会更好。中粮瑞府的庭院以4.5米高的院墙向内围合,可以完全阻挡住外部视线,无论站在什么位置,都不会与相临的别墅形成对视。

同时,楼层做了“坡屋顶”的处理,阻挡邻居间的对视,保障了主卧的私密性。

而万科棠颂别墅的建筑组合形态,本质上是两套一组的双拼形制。通过“工字型”的建筑设计,将建筑与建筑之间一些灰色过渡的公共空间也腾挪出来,并入私家庭院当中,最大限度地扩大私家庭院的面积。

双拼(两套一组)

针对通风采光问题,万科棠颂别墅的处理方式则是在南向户型的北墙上,做了一个“百叶通风窗”,这样南向的住户看不到北向入户的院子,但是却可以实现南北通透。

2、收放有度的空间布局,根据客户心理需求,打造秩序感和仪式感

豪宅客户对于入户仪式都比较看重,而这也是中式产品非常重要的一个元素。

比如中粮瑞府的三进制礼序空间,入户院门参照“广亮大门”的规制设计而成,大门高3.6米,宽4.5米,紫铜院门板上印刻着回形纹及牡丹花,古典而不失高贵。

▲中粮瑞府的入户门

第二进的玄关采用了“影壁”设计,起到装饰作用的同时也大大增强了私密感用。

▲北京恭王府的影壁

中粮瑞府第三进的景观玄关最为出名,入户玄关与客厅之间由一面圆形镂空的墙隔开,墙前方摆放着有大型松树盆景,由于设有透光天井,阳光照射下来,别有一番意境。

▲明月松间照的景观玄关

还有泰禾北京院子、龙湖景粼原著等项目都采用了三进门第体系,强调豪宅的入户仪式感与尊贵感。

3、精装庭院为项目加分

在豪宅型合院产品中,院子可以按照功能分为入户院子、起居院子、活动院子以及后勤院子和采光院子。比如中粮瑞府的采光天井,泰禾北京院子的下沉式庭院等等,不同的院子承载不同功能。

而庭院精装交付或称为未来趋势。比如泰禾大部分院子都实行精装交付,万科则可以提供精装或选装服务,毕竟客户自己装修一方面太贵,另一方面涉及到水电的安装,自己施工难度太大太麻烦。而从目前市场的销售情况来看,精装庭院确实很受高端客户的青睐。

▲泰禾丽春湖院子精装庭院

4、深挖地下空间提高附加值

对于别墅来说,地上部分的设计是基本功,能否形成突破全看地下部分的设计,地下室的打造决定着产品的品质。豪宅型合院别墅主要通过引入下沉庭院、采光天井等将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所,从而提高产品附加值。

比如景粼原著,克服了传统施工工艺和材料的限制,借助更新、更轻、更防水的建筑材料,将采光天井开在户型的中间,真正做到了将地下空间地上化,打造出阳光地下室。地下活动的舒适度如同地上空间。下面是景粼原著的地下室实景,与一些别墅地下室阴暗狭窄的感觉完全不同,即使不开灯,只要是晴天,也很明亮。里面看电影、开会之外,甚至还放得下一架真正的飞机。

中粮瑞府地下层高6.4米,部分挑空,挑空的部分设计了通体书架。地下部分的功能除了书房,还有会客室、健身房、雪茄房、酒窖、影音室等。

另外与地下空间相连接的车库设计了4个车位,这样的车位配比在北京顶豪中算的上是首屈一指。

而泰禾南京院子,通过庭院下沉至地下二层,地下室的使用和地面一样。在320户型中地下室布置了3个卧室。从市场反馈来看,客户接受度很高。

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