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首先要搞清楚什么叫低层高密，就是层高比较小的，建筑密度比较大的，低容积小区的主力产品，一般都是最低一层，最高不超过三层的这种别墅产品。而本期说的就是近几年比较流行的合院产品。 去年绿城桃李春风的83平米单层小别墅几乎成了小面积别墅的样板，据说宋卫平也是因为桃李春风的成功才下决心要做小镇。但这种低层低密度的地块可遇不可求，更多的是要从低层高密的产品去创新。在2016年万晟（就是原万科上海的设计部）考察了52个低层高密项目，主要是以华东地区为主，基本都是大品牌开发商的（万科、泰禾、仁恒、绿城、旭辉），得出一些心得。 院墅化是低层高密产品的大趋势，通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由室内向室外扩展，从别墅变为院墅。围合之后的院墅具有更好私密性，院墅化合院产品可以吃掉更高容积率，别墅的功能空间布置更多样化，形成多重的宅院具备仪式感，也能更获得客户共鸣 通过在100*100米的用地上进行产品排布测试容积率，3F合院型产品的实际容积率可达1.2-1.6，2F合院产品实际容积率可达0.8-1.0左右，扣除偷面积赠送后容积率可以更加低，可见，合院产品吃容积率非常好，容积率1.6的时候3f别墅的最小面积161（图在下方），可以说明容积率大于1的时候仍然能做出带院的产品 和传统的别墅比较，合院产品的特点有几个 私密性比较好，一般联排别墅花园是敞开的，朝南的房间才能看到南花园，但合院别墅是建筑围合出院子，私密性更好，而且全部房间都可以看到院子。各个房间都可以以院子为中心，作为一家人的活动空间，像四合院的中庭一样。 合院的住宅，比传统产品，采光面也更多，根据住宅的大小，可以设置不同功能大小的庭院，有入户庭院、主庭院、采光天井、后勤庭院这几种。 别墅面积越大，院落面积越多，院子越多，空间越丰富，根据建筑平面形状主要有L、T、U、F型，F型应该是比较复杂的了，基本有3个院 合院别墅的占地从60-260不等，建面从160-500，当然也有些小面积L型产品会存在拼接问题而出现一些通风问题，一般南向户型不会朝北开窗 尺度看，院子有三种，天井、庭院、园林，从小到大；天井主要是地下室采光，对景，面积最大也是20几平；庭院主要是一层的起居室户外活动，面积40几平；园林最大，面积至少70、80平，会做些假山水池、曲廊（图片可以看下边） 合院别墅地下室也是一个主要空间，一般提供精装交付，可以做一些影音室、保姆间、次卧，一般北方用得多，都会做下沉庭院，是给到客户比较大的增值空间 从下面一个合院产品外立面统计的表来看，15-16年的合院产品大部分都用中式风格，中式的风格更符合中国人的院宅的居住传统观念，其中古典中式绿城的品质最好，泰禾院子系的形制中式，在仪门、抱鼓石、牌匾、铜灯等中式符号元素的应用上有很高的识别度，而龙湖、万科的新中式就比较简约化，基本上用的白墙，灰顶的写意民居风格。可以看看龙湖原著系和杭州万科桂语里 随着房地产市场的成熟和客户生活需求的改善，大户型改善型产品的最佳方案，首先会向低层高密的合院产品发展，对于客户和开发商都是优选，中国人都有院子情结，想要院子，这种客户得到院子户型，和庭院生活，开发商节省了容积率，设计多了更多附加值 绿城、泰禾、万科等先行者为低层高密产品研发提供了一些可能性，做出了很好的开局。以后还会有更多改变，精装的院子和室内的交付，工业装配，会成为趋势。
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